Assim que um banco português aprovar o seu financiamento, receberá um documento formal: a «proposta de crédito à habitação», acompanhada da Ficha de Informação Normalizada Europeia, conhecida localmente como FINE. Para a maioria dos compradores não residentes em Lagos, esta é a primeira vez que tomam conhecimento, por escrito, das condições reais do empréstimo, que tendem a ser mais extensas e a incluir mais condições do que o esperado.
Segue-se uma explicação prática sobre o que a proposta contém em 2026 e as condições que, na maioria das vezes, causam problemas entre a emissão e a assinatura. Os valores refletem a prática geral do mercado e não um produto específico, e um corretor confirmará os números do seu processo. Para um contexto mais alargado, consulte o nosso guia de crédito hipotecário para a compra de imóveis em Portugal.
Resposta rápida
- LTV para não-residentes em 2026: normalmente entre 60 e 70 por cento, com os residentes na UE que auferem rendimentos em euros a situarem-se no limite superior
- Imposto de selo sobre o empréstimo: 0,6 por cento para prazos de cinco anos ou mais
- Limite máximo do DSTI do Banco de Portugal: 50 por cento do rendimento líquido
- A FINE é entregue pelo menos dez dias antes da assinatura, sendo vinculativa para o banco durante esse período
1. Montante do empréstimo e rácio empréstimo/valor
A oferta começa com os valores principais: o montante do empréstimo em euros, o valor do imóvel tal como aceite pelo banco e o rácio empréstimo/valor (LTV) resultante. A maioria das entidades credoras, incluindo a Caixa Geral de Depósitos, o Millennium BCP, o Santander Totta, o BPI e o Novobanco, está a trabalhar com valores entre 60 % e 70 % para não-residentes em 2026, situando-se os residentes na UE com rendimentos em euros no limite superior e os compradores do Reino Unido, dos EUA, do Canadá ou da Austrália mais próximos do limite inferior.
O valor utilizado pelo banco é a sua própria avaliação, e não o preço de venda acordado. Se os dois valores divergirem, o empréstimo é calculado com base no valor mais baixo, razão pela qual a diferença entre o preço pedido e a avaliação do banco é importante nesta fase.
2. Estrutura das taxas de juro
Os empréstimos variáveis são cotados como um spread acima da Euribor a seis meses, que se situava em cerca de 2,59 por cento no início de junho de 2026. Os spreads para mutuários não residentes em 2026 situam-se aproximadamente na faixa de 0,85 a 1,5 por cento, com as entidades de crédito mais competitivas a oferecerem taxas a partir de cerca de 0,6 por cento para os perfis mais sólidos.
- Taxa variável: Euribor a seis meses mais um spread fixo, reajustado a cada seis meses
- Taxa fixa: uma taxa única para um prazo acordado, frequentemente de cinco, dez ou até trinta anos
- Taxa mista: fixa durante três a cinco anos, passando depois a variável
A oferta indica também uma Taxa Anual de Encargos Efectiva Global (TAEG), que inclui a margem, os seguros obrigatórios e as comissões. Este é o valor a utilizar ao comparar ofertas de diferentes entidades credoras.
3. Prazo e limite de idade
Os bancos concedem hipotecas até trinta anos, mas o prazo também é limitado pelos limites macroprudenciais do Banco de Portugal relativos à idade do mutuário no final do empréstimo: quarenta anos para mutuários com trinta anos ou menos, trinta e sete para aqueles com idades compreendidas entre os trinta e um e os trinta e cinco anos, e trinta e cinco para aqueles com mais de trinta e cinco anos. Para um comprador não residente na casa dos cinquenta e poucos anos, isso reduz o prazo máximo para cerca de vinte a vinte e cinco anos.
4. O rácio DSTI e a avaliação de rendimentos
Por trás da proposta está o cálculo do rácio serviço da dívida/rendimento (DSTI). O Banco de Portugal estabelece um limite máximo de 50% do rendimento mensal líquido para o conjunto de compromissos de crédito, e os bancos portugueses preferem que os processos de não residentes se situem mais perto dos 30 a 35%. A proposta não costuma divulgar o valor do DSTI, mas indica o rendimento e os compromissos existentes que o banco aceitou, e é essa a informação a verificar em primeiro lugar.
Entre as razões mais comuns para o valor do rendimento acabar por ser inferior ao esperado, contam-se o facto de os rendimentos de arrendamento no estrangeiro serem apenas parcialmente reconhecidos, os rendimentos provenientes de bónus ou comissões serem calculados com base na média de três anos e os rendimentos de trabalhadores independentes serem considerados líquidos do imposto do ano mais recente.
5. Documentação necessária
Quando a oferta chegar às suas mãos, o banco já dispõe de um processo de documentação. Se algum documento desse processo estiver desatualizado no momento da assinatura, a oferta pode ser retirada. O pacote típico para não residentes é:
- Passaporte, NIF e comprovativo de morada no seu país de origem
- Declarações de rendimentos dos últimos três anos ou equivalente local
- Extratos bancários pessoais dos últimos seis meses, frequentemente mais para requerentes que exercem atividade por conta própria
- Folhas de vencimento recentes ou contas auditadas e um relatório de crédito do seu país de origem
- Documentação do imóvel: caderneta predial, certidão permanente e o relatório de avaliação do banco
6. Imposto de Selo e Custos da Oferta
O Imposto de Selo sobre a hipoteca é de 0,6% do montante do empréstimo para prazos de cinco anos ou mais, e de 0,5% para prazos entre um e cinco anos; este é distinto do imposto de selo sobre a escritura do imóvel. A oferta também inclui as taxas de avaliação, de processo e de registo, normalmente na ordem dos 600 a 1 200 euros, além dos seguros de vida e de edifícios exigidos pelo banco.
7. Condições que tornam a oferta vinculativa
A FINE é vinculativa para o banco durante o período indicado, sendo o mínimo regulamentar de, pelo menos, dez dias antes da assinatura. A entidade credora está comprometida com as condições por escrito durante esse período; o(a) cliente não está, e mantém a liberdade de desistir. O que pode libertar o banco do seu compromisso é uma alteração da sua parte.
- Uma alteração significativa no rendimento, emprego ou situação de endividamento
- Novos pedidos de crédito que constem do seu registo central de crédito
- Incumprimento na contratação do seguro de vida ou de imóveis exigido pela oferta
- Revisão do relatório de avaliação após uma nova inspeção
Uma oferta de princípio, por vezes denominada «pré-aprovação», não é o mesmo documento. Trata-se de uma indicação preliminar baseada apenas no perfil do mutuário, antes da avaliação do imóvel e da análise completa do pedido de crédito. Atualmente, os vendedores em Lagos pedem frequentemente para ver a FINE propriamente dita, em vez de uma carta de pré-aprovação.
8. Por que razão as ofertas são retiradas na última hora
As retiradas de última hora devem-se geralmente a uma de três causas. A primeira é uma lacuna na documentação que o banco só deteta na verificação final de conformidade, como a falta de uma tradução certificada ou um recibo de vencimento caducado. A segunda é uma nova consulta de crédito entre a oferta e a assinatura, o que altera o rácio DSTI. A terceira é um problema relacionado com o imóvel, resultante da nova avaliação, frequentemente uma discrepância entre a área anunciada e a caderneta predial. Nenhuma destas situações é insuperável, mas tendem a surgir nas duas últimas semanas antes da escritura.
Resumo
Uma oferta de crédito hipotecário em Portugal para um não residente em 2026 é um documento detalhado que define o LTV, a estrutura de taxas e as condições sob as quais a entidade credora mantém o seu compromisso. Lê-lo cuidadosamente antes de o assinar evita a maioria dos problemas de última hora que observamos no mercado de Lagos. Os limites macroprudenciais do Banco de Portugal e os comentários especializados de corretores especializados em não-residentes, como a Inspired Mortgages, são bons pontos de referência para verificar qualquer situação invulgar, e a tabela de Imposto de Selo da Autoridade Tributária portuguesa confirma as taxas.
Na B&P Real Estate, não prestamos aconselhamento sobre as condições de crédito, mas a nossa empresa associada, a Inspired Mortgages, é especializada em processos de hipotecas para não-residentes que pretendem comprar no Algarve Ocidental e analisa semanalmente este mesmo documento e as suas condições. Se estiver a planear uma compra em Lagos e desejar uma apresentação, teremos todo o prazer em providenciá-la.
