Assim que as chaves de um imóvel na zona de Lagos ou na região ocidental do Algarve mudam de mãos, inicia-se uma lista de tarefas mais discreta, e o seguro tende a figurar no topo dessa lista. Os compradores estrangeiros partem frequentemente do princípio de que a cobertura é transferida do vendedor ou vem incluída na compra, mas, na maioria das vezes, não é esse o caso. É comum ver um novo proprietário ficar sem seguro durante um curto período porque ninguém mencionou que a apólice do vendedor caduca no momento da conclusão da transação. Este artigo explica que tipo de cobertura uma habitação em Portugal necessita, o que é obrigatório e o que é opcional, e onde residem as armadilhas.
Resposta rápida
De que seguro necessita, na verdade, um imóvel recém-adquirido no Algarve?
- A cobertura contra incêndio do edifício, o «seguro de incêndio», é o único elemento que a lei exige estritamente, e principalmente para apartamentos em condomínios
- A maioria dos proprietários opta, em vez disso, por um seguro multirriscos mais abrangente
- Os apartamentos num condomínio também estão abrangidos pelo seguro comum do próprio edifício
- Uma entidade credora hipotecária insistirá normalmente numa cobertura designada a seu favor
- A apólice do vendedor não é transferida, pelo que deve contratar a sua própria apólice a partir da data de conclusão da compra
O que a lei exige efetivamente
As regras portuguesas são mais restritas nesta matéria do que os compradores esperam. O único seguro que a lei exige estritamente para uma habitação é a cobertura contra incêndio, o seguro de incêndio, e, no caso de um apartamento num condomínio, essa obrigação recai sobre o edifício como um todo e não sobre cada proprietário. Tudo o que vá além do incêndio é sensato, mas não obrigatório. O mercado é supervisionado pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, a entidade reguladora nacional, o que vale a pena saber caso alguma vez precise de verificar se uma seguradora está devidamente autorizada.
Na prática, quase ninguém contrata apenas a cobertura contra incêndio isoladamente. O produto padrão é a apólice multirriscos, que inclui a cobertura contra incêndio juntamente com uma lista mais extensa de riscos, e é essa a apólice que a maioria dos proprietários no Algarve possui.
A Apólice Multirriscos para Habitação em Resumo
Um seguro multirriscos é a apólice de habitação comum, que agrupa a cobertura contra incêndio exigida por lei juntamente com a cobertura que um proprietário realmente deseja. A lista exata varia consoante a seguradora, mas uma apólice típica inclui:
- Incêndio, raios e explosão, sendo que o seguro de incêndio está incluído na apólice mais abrangente
- Tempestades, inundações e outros danos causados pelas condições meteorológicas, o que é importante na costa exposta
- Danos causados pela água devido a canos rebentados, um sinistro comum nas casas antigas da cidade de Lagos
- Roubo e danos dolosos, úteis numa propriedade que fica vazia durante longos períodos
- Cobertura de responsabilidade civil, para danos causados a terceiros
A distinção entre edifício e recheio também é importante. A estrutura, o «edifício», é segurada com base no valor de reconstrução e não no seu valor de mercado, enquanto o recheio é segurado separadamente e é fácil subestimar o seu valor numa casa de férias mobilada.
Apartamentos e a apólice de condomínio
A compra de um apartamento altera o panorama. O condomínio dispõe de uma apólice de edifício que cobre a estrutura e as partes comuns, financiada através do orçamento comum, pelo que o proprietário não está a segurar o edifício duas vezes. O que não está coberto é o interior da sua própria habitação e os seus bens, e é aí que entra uma apólice pessoal multirrisco para o recheio.
Vale a pena solicitar ao administrador, desde cedo, a apólice do edifício e o seu montante segurado, uma vez que o subseguro ao nível do edifício acaba por recair sobre os proprietários. A nossa nota sobre o direito imobiliário antes de comprar no Algarve apresenta o enquadramento mais alargado por trás disto.
Quando uma hipoteca altera a situação
Um comprador que recorra a uma hipoteca portuguesa tem menos liberdade neste aspeto. A entidade credora exigirá uma apólice de seguro do edifício com a cobertura cédula a seu favor, para que qualquer sinistro proteja a garantia subjacente ao empréstimo, e normalmente exigirá a apresentação de comprovativos antes de libertar os fundos. As entidades credoras oferecem frequentemente a sua própria apólice associada, mas raramente é obrigado a aceitá-la, e comparar a cotação do banco com as do mercado livre tende a compensar. A forma como isto se enquadra no calendário de conclusão da transação é abordada na nossa nota sobre o que acontece depois de a sua oferta ser aceite.
Coordenar os prazos com a conclusão da transação
O momento que apanha as pessoas desprevenidas é o dia da escritura, o ato notarial final. A apólice do vendedor caduca quando a propriedade é transferida, e não existe uma cobertura de transição automática; por isso, a cobertura deve ter início a partir da data de conclusão da transação, em vez de ser tratada nas semanas seguintes. A maioria das seguradoras pode definir uma apólice para ter início numa data futura, assim que a compra for confirmada, o que evita qualquer lacuna sem cobertura.
Isto encaixa-se naturalmente nas outras tarefas relacionadas com a mudança. O nosso guia sobre a ativação de serviços públicos, serviços bancários e serviços essenciais em Portugal apresenta uma lista mais abrangente, e é melhor tratar do seguro como parte do mesmo processo, em vez de o deixar para último.
Erros comuns
- Presumir que a apólice do vendedor é transferida com o imóvel, quando esta cessa na data de conclusão da transação
- Segurar o imóvel pelo valor de mercado, em vez do custo de reconstrução exigido pela apólice
- Esquecer a cobertura do recheio numa casa de férias mobilada que fica vazia durante longos períodos
- Aceitar a apólice associada à entidade credora sem a comparar com as ofertas do mercado livre
- Ignorar que um arrendamento para férias ou de curta duração normalmente requer uma cobertura específica para esse fim
Resumo
O seguro é uma das partes mais simples da aquisição de propriedade na zona de Lagos e no Algarve Ocidental, e tende a causar problemas apenas quando deixado para a última hora. A cobertura contra incêndio é o mínimo legal; a maioria dos proprietários opta sensatamente por uma apólice multirrisco; os apartamentos estão parcialmente abrangidos pela apólice do próprio condomínio; e uma hipoteca acrescenta os requisitos da entidade credora. Se for organizada para ter início a partir da data de conclusão da transação, esta cobertura colmata a única lacuna que costuma apanhar os novos proprietários de surpresa.
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