Une fois que les clés d’un bien immobilier situé près de Lagos ou dans l’ouest de l’Algarve ont changé de mains, une série de tâches plus discrètes commence, et l’assurance figure généralement en tête de liste. Les acheteurs étrangers partent souvent du principe que la couverture est transférée par le vendeur ou incluse dans l’achat, mais ce n’est généralement le cas ni dans un cas ni dans l’autre. Il arrive fréquemment qu’un nouveau propriétaire se retrouve sans assurance pendant une brève période, car personne ne lui a signalé que la police du vendeur prend fin à la signature de l’acte de vente. Cet article présente les garanties dont un logement portugais a besoin, ce qui est obligatoire plutôt que facultatif, et les pièges à éviter.
Réponse rapide
De quelle assurance un bien immobilier nouvellement acheté en Algarve a-t-il réellement besoin ?
- La garantie incendie pour le bâtiment, « seguro de incendio », est le seul élément strictement exigé par la loi, et principalement pour les appartements situés dans une copropriété
- La plupart des propriétaires souscrivent plutôt une assurance plus complète, le « seguro multirriscos », une police multirisques habitation
- Les appartements situés dans une copropriété sont également couverts par l’assurance commune de l’immeuble
- Un prêteur hypothécaire exigera généralement que la couverture soit cédée en sa faveur
- La police d’assurance du vendeur n’est pas transférée ; vous devez donc souscrire votre propre assurance à compter de la date de finalisation de la vente
Ce qu’exige réellement la loi
La réglementation portugaise est ici plus restrictive que ne s’y attendent les acheteurs. La seule assurance que la loi exige strictement pour un logement est la couverture incendie, le « seguro de incendio », et pour un appartement situé dans une copropriété, cette obligation incombe à l’immeuble dans son ensemble plutôt qu’à chaque propriétaire. Tout ce qui va au-delà de l’incendie relève du bon sens plutôt que d’une obligation. Le marché est supervisé par l’Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, l’autorité nationale de régulation, ce qu’il est utile de savoir si vous avez un jour besoin de vérifier qu’un assureur est dûment agréé.
Dans la pratique, presque personne ne souscrit une assurance incendie seule. Le produit standard est la police multirisques, qui inclut l’incendie parmi une liste plus longue de risques, et c’est celle que la plupart des propriétaires de l’Algarve ont souscrite.
La police d’assurance habitation multirisques en bref
Un «seguro multirriscos» est la police d’assurance habitation courante ; elle regroupe la couverture incendie légalement obligatoire et les garanties dont un propriétaire a réellement besoin. La liste exacte varie selon l’assureur, mais une police type comprend :
- L’incendie, la foudre et l’explosion, le « seguro de incendio » s’inscrivant dans le cadre de la police plus large
- Les tempêtes, inondations et autres dommages climatiques, ce qui est important sur la côte exposée
- Les dégâts des eaux dus à des ruptures de canalisations, un sinistre courant dans les vieilles maisons de ville de Lagos
- Le vol et les actes de malveillance, utiles pour une propriété laissée inoccupée pendant de longues périodes
- La couverture de responsabilité civile, « responsabilidade civil », pour les dommages causés à des tiers
La distinction entre le bâtiment et le mobilier a également son importance. La structure, l’« edificio », est assurée sur la base de sa valeur de reconstruction plutôt que de sa valeur marchande, tandis que le mobilier, le « recheio », est assuré séparément et peut facilement être sous-estimé dans le cas d’une résidence de vacances meublée.
Les appartements et la police de copropriété
L’achat d’un appartement change la donne. La copropriété dispose d’une police d’assurance bâtiment couvrant la structure et les parties communes, financée par le budget commun ; le propriétaire n’assure donc pas deux fois les murs. Ce qui n’est pas couvert, c’est l’intérieur de votre propre logement et vos biens personnels ; c’est là qu’intervient une police multirisques personnelle couvrant le « recheio ».
Il est judicieux de demander dès le début au syndic les détails de la police d’assurance du bâtiment et son montant assuré, car une sous-assurance au niveau du bâtiment finit par retomber sur les propriétaires. Notre note sur le droit immobilier avant d’acheter en Algarve présente le cadre général qui sous-tend cette question.
Quand un crédit immobilier change la donne
Un acheteur qui souscrit un crédit immobilier portugais dispose de moins de liberté à cet égard. Le prêteur exigera une police d’assurance du bâtiment dont la couverture est cédée en sa faveur, afin que toute demande d’indemnisation protège la garantie sous-jacente au prêt, et il demandera généralement une preuve de cette couverture avant de débloquer les fonds. Les prêteurs proposent souvent leur propre police liée, mais vous n’êtes que rarement obligé de la souscrire, et il est généralement avantageux de comparer le devis de la banque avec ceux du marché libre. Notre article sur ce qui se passe une fois votre offre acceptée explique comment cela s’intègre dans le calendrier de la finalisation de la vente.
Calendrier autour de la finalisation de la vente
Le moment qui prend souvent les gens au dépourvu est le jour de l’escritura, l’acte de vente définitif. La police du vendeur expire au moment du transfert de propriété, et il n’y a pas de couverture relais automatique ; la couverture doit donc prendre effet à la date de finalisation de la vente plutôt que d’être mise en place dans les semaines qui suivent. La plupart des assureurs peuvent faire démarrer une police à une date ultérieure une fois l’achat confirmé, ce qui évite toute période non couverte.
Cela s’inscrit naturellement dans le cadre des autres démarches liées à l’emménagement. Notre guide sur la mise en place des services publics, des opérations bancaires et des services essentiels au Portugal passe en revue la liste complète, et il est préférable de régler la question de l’assurance dans le même temps plutôt que de s’en occuper après coup.
Erreurs courantes
- Supposer que la police d’assurance du vendeur est transférée avec le bien, alors qu’elle expire à la signature de l’acte de vente
- Assurer le bâtiment à sa valeur de marché plutôt qu’au coût de reconstruction requis par la police
- Oublier de souscrire une assurance habitation pour une résidence secondaire meublée laissée inoccupée pendant de longues périodes
- Souscrire la police proposée par le prêteur sans la comparer aux offres du marché libre
- Négliger le fait qu’une location de vacances ou une location à court terme nécessite généralement une couverture adaptée à cet usage
Résumé
L’assurance est l’un des aspects les plus simples de l’acquisition d’un bien immobilier à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve, et elle ne pose généralement problème que lorsqu’elle est négligée jusqu’au dernier moment. La couverture incendie correspond au minimum légal ; la plupart des propriétaires optent judicieusement pour une police multirisques ; les appartements sont en partie couverts par la police de la copropriété ; et un prêt hypothécaire ajoute les exigences du prêteur à tout cela. Souscrite pour prendre effet à la date de finalisation de la vente, elle comble la seule lacune qui prend souvent les nouveaux propriétaires au dépourvu.
Si vous recherchez un bien immobilier dans notre secteur et souhaitez comprendre ce qu’implique l’acquisition d’un bien une fois l’acte signé, contactez B&P Real Estate. Nous pouvons vous aider à trouver le bien qui vous convient et vous donner un avis objectif sur le bien lui-même, tandis que la vérification juridique incombe à votre propre avocat.
