Une fois que la banque portugaise a approuvé votre financement, vous recevez un document officiel : la « proposta de crédito habitação », accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne, connue localement sous le nom de « FINE ». Pour la plupart des acheteurs non-résidents à Lagos, c’est la première fois qu’ils prennent connaissance par écrit des conditions réelles du prêt, qui s’avèrent souvent plus longues et assorties de plus de conditions que prévu.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu pratique du contenu de cette offre en 2026 et des conditions qui posent le plus souvent problème entre son émission et sa signature. Les chiffres reflètent les pratiques générales du marché plutôt qu’un produit spécifique, et un courtier confirmera les montants figurant dans votre dossier. Pour plus de contexte, consultez notre guide des prêts immobiliers pour l’achat d’un bien au Portugal.
Réponse rapide
- Taux de prêt par rapport à la valeur (LTV) pour les non-résidents en 2026 : généralement entre 60 et 70 %, les résidents de l’UE percevant des revenus en euros se situant dans la fourchette haute
- Droit de timbre sur le prêt : 0,6 % pour les durées de cinq ans ou plus
- Plafond DSTI de la Banque du Portugal : 50 % du revenu net
- L’offre (FINE) est remise au moins dix jours avant la signature et lie la banque pendant ce délai
1. Montant du prêt et ratio prêt/valeur
L’offre commence par les chiffres clés : le montant du prêt en euros, la valeur du bien telle qu’acceptée par la banque et le ratio prêt/valeur qui en résulte. La plupart des prêteurs, notamment Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta, BPI et Novobanco, appliquent en 2026 un ratio de 60 à 70 % pour les non-résidents, les résidents de l’UE percevant des revenus en euros se situant dans la fourchette haute et les acheteurs originaires du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada ou d’Australie se situant plutôt dans la fourchette basse.
Le chiffre utilisé par la banque correspond à sa propre estimation, et non au prix de vente convenu. En cas de divergence entre les deux, le prêt est calculé sur la base du montant le plus bas ; c’est pourquoi l’écart entre le prix demandé et l’estimation bancaire est important à ce stade.
2. Structure des taux d’intérêt
Les prêts à taux variable sont fixés sous forme d’un écart par rapport à l’Euribor à six mois, qui s’établissait à environ 2,59 % début juin 2026. En 2026, les marges applicables aux emprunteurs non-résidents se situent globalement entre 0,85 % et 1,5 %, les prêteurs les plus compétitifs proposant des taux à partir d’environ 0,6 % pour les profils les plus solides.
- Taux variable : Euribor à six mois majoré d’une marge fixe, révisé tous les six mois
- Taux fixe : un taux unique pour une durée convenue, souvent de cinq, dix ou jusqu’à trente ans
- Taux mixte : fixe pendant trois à cinq ans, puis revenant à un taux variable
L’offre indique également un taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre la marge, les assurances obligatoires et les frais. C’est ce chiffre qu’il faut utiliser pour comparer les offres de différents prêteurs.
3. Durée et limite d’âge
Les banques accordent des prêts immobiliers d’une durée maximale de trente ans, mais cette durée est également plafonnée par les limites macroprudentielles de la Banque du Portugal concernant l’âge de l’emprunteur à l’échéance du prêt : quarante ans pour les emprunteurs âgés de trente ans ou moins, trente-sept ans pour ceux âgés de trente et un à trente-cinq ans, et trente-cinq ans pour ceux de plus de trente-cinq ans. Pour un acheteur non-résident âgé d’une cinquantaine d’années, cela ramène la durée maximale à environ vingt à vingt-cinq ans.
4. Le ratio DSTI et l’évaluation des revenus
Derrière l’offre se cache le calcul du ratio service de la dette/revenus (DSTI). La Banque du Portugal fixe un plafond de 50 % du revenu mensuel net pour l’ensemble des engagements de crédit, et les banques portugaises préfèrent que les dossiers des non-résidents se situent plutôt entre 30 et 35 %. L’offre ne publie généralement pas le chiffre du DSTI, mais elle indique les revenus et les engagements existants que la banque a acceptés, et c’est cette ligne qu’il faut vérifier en premier lieu.
Parmi les raisons courantes pour lesquelles le montant des revenus s’avère inférieur aux prévisions, on peut citer la prise en compte partielle des revenus locatifs à l’étranger, le calcul de la moyenne sur trois ans des primes ou commissions, et la prise en compte des revenus des travailleurs indépendants nets de l’impôt de l’année la plus récente.
5. Documents requis
Au moment où vous recevez l’offre, la banque dispose déjà d’un dossier de documents. Si l’un des éléments de ce dossier est périmé au moment de la signature, l’offre peut être retirée. Le dossier type pour un non-résident comprend :
- Passeport, NIF et justificatif de domicile dans votre pays d’origine
- Les déclarations d’impôts des trois dernières années ou leur équivalent local
- Six mois de relevés bancaires personnels, souvent davantage pour les demandeurs indépendants
- Bulletins de salaire récents ou comptes certifiés et un rapport de solvabilité de votre pays d’origine
- Documents relatifs au bien immobilier : caderneta predial, certidão permanente et rapport d’évaluation de la banque
6. Droits de timbre et frais liés à l’offre
L’« Imposto do Selo » sur le prêt hypothécaire s’élève à 0,6 % du montant du prêt pour les durées de cinq ans ou plus, et à 0,5 % pour les durées comprises entre un et cinq ans ; ce montant s’ajoute au droit de timbre sur l’acte de propriété. L’offre mentionne également les frais d’expertise, de dossier et d’enregistrement, généralement compris entre 600 et 1 200 euros, auxquels s’ajoutent les assurances vie et habitation exigées par la banque.
7. Conditions rendant l’offre contraignante
La FINE lie la banque pendant la période indiquée, avec un délai réglementaire minimum d’au moins dix jours avant la signature. Le prêteur s’engage par écrit à respecter les conditions pendant cette période ; ce n’est pas votre cas, et vous restez libre de renoncer à l’opération. Ce qui peut libérer la banque de son engagement, c’est un changement de votre part.
- Un changement significatif de vos revenus, de votre situation professionnelle ou de votre endettement
- L’apparition de nouvelles demandes de crédit dans votre fichier central de crédit
- Le défaut de souscription de l’assurance vie ou habitation exigée par l’offre
- La révision du rapport d’expertise à la suite d’une nouvelle inspection
Une offre de principe, parfois appelée « pré-aprovação », n’est pas le même document. Il s’agit d’une indication non contraignante fondée uniquement sur le profil de l’emprunteur, avant l’expertise immobilière et l’évaluation complète du dossier. À Lagos, les vendeurs demandent désormais souvent à voir la FINE proprement dite plutôt qu’une lettre de pré-approbation.
8. Pourquoi les offres sont-elles retirées à la dernière minute ?
Les retraits de dernière minute sont généralement dus à l’une des trois causes suivantes. La première est une lacune dans le dossier que la banque ne détecte qu’au moment du contrôle de conformité final, comme une traduction certifiée manquante ou une fiche de paie périmée. La deuxième est une nouvelle demande de crédit entre l’offre et la signature, qui modifie le ratio DSTI. La troisième est un problème lié au bien immobilier suite à la nouvelle expertise, souvent un écart entre la surface annoncée et celle indiquée dans la « caderneta predial ». Aucun de ces problèmes n’est insurmontable, mais ils ont tendance à surgir au cours des deux dernières semaines précédant l’« escritura ».
Résumé
Une offre de prêt immobilier portugaise destinée à un non-résident en 2026 est un document détaillé qui fixe le ratio prêt/valeur (LTV), la structure des taux et les conditions dans lesquelles le prêteur maintient son engagement. La lire attentivement avant de la contresigner permet d’éviter la plupart des problèmes de dernière minute que l’on observe sur le marché de Lagos. Les limites macroprudentielles de la Banque du Portugal et les commentaires d’experts émis par des courtiers spécialisés dans les non-résidents, tels que Inspired Mortgages, constituent de bonnes sources pour vérifier tout élément inhabituel, tandis que le barème des droits de timbre de l’administration fiscale portugaise confirme les taux applicables.
Chez B&P Real Estate, nous ne donnons pas nous-mêmes de conseils sur les conditions de prêt, mais notre société sœur Inspired Mortgages est spécialisée dans les dossiers de prêt immobilier pour les non-résidents souhaitant acheter dans l’ouest de l’Algarve et traite chaque semaine ce document précis ainsi que ses conditions. Si vous envisagez un achat à Lagos et souhaitez être mis en relation, nous serons ravis de vous aider.
