Sobald eine portugiesische Bank Ihre Finanzierung genehmigt hat, erhalten Sie ein offizielles Dokument: die „proposta de crédito habitação“, zusammen mit dem europäischen Standardinformationsblatt, das vor Ort als „FINE“ bekannt ist. Für die meisten nicht ansässigen Käufer in Lagos ist dies der erste schriftliche Einblick in die tatsächlichen Kreditbedingungen, die in der Regel umfangreicher und mit mehr Auflagen verbunden sind als erwartet.
Im Folgenden finden Sie einen praktischen Überblick über den Inhalt des Angebots im Jahr 2026 und die Bedingungen, die zwischen der Ausstellung und der Unterzeichnung am häufigsten zu Problemen führen. Die Zahlen spiegeln die allgemeine Marktpraxis wider und beziehen sich nicht auf ein einzelnes Produkt; ein Makler wird die Zahlen in Ihrer Akte bestätigen. Für einen breiteren Kontext lesen Sie unseren Leitfaden zu Hypotheken beim Immobilienkauf in Portugal.
Kurze Antwort
- LTV für Nichtansässige im Jahr 2026: in der Regel 60 bis 70 Prozent, für EU-Ansässige mit Euro-Einkommen am oberen Ende
- Stempelsteuer auf das Darlehen: 0,6 Prozent bei Laufzeiten von fünf Jahren oder mehr
- DSTI-Obergrenze der Banco de Portugal: 50 Prozent des Nettoeinkommens
- Das FINE-Angebot wird mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung zugestellt und ist für die Bank während dieses Zeitraums verbindlich
1. Darlehensbetrag und Beleihungsquote
Das Angebot beginnt mit den wichtigsten Zahlen: dem Darlehensbetrag in Euro, dem von der Bank anerkannten Immobilienwert und der sich daraus ergebenden Beleihungsquote. Die meisten Kreditgeber, darunter Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta, BPI und Novobanco, legen im Jahr 2026 für Nichtansässige einen Beleihungsgrad von 60 bis 70 Prozent zugrunde, wobei EU-Bürger mit Einkommen in Euro am oberen Ende der Skala liegen und Käufer aus Großbritannien, den USA, Kanada oder Australien eher am unteren Ende.
Die von der Bank herangezogene Zahl ist ihre eigene Wertermittlung, nicht der vereinbarte Verkaufspreis. Weichen beide voneinander ab, wird der Kredit auf der Grundlage des niedrigeren Wertes berechnet, weshalb die Differenz zwischen Angebotspreis und Bankbewertung in dieser Phase von Bedeutung ist.
2. Zinsstruktur
Variabel verzinsliche Kredite werden als Aufschlag auf den 6-Monats-Euribor berechnet, der Anfang Juni 2026 bei etwa 2,59 Prozent lag. Die Aufschläge für nicht ansässige Kreditnehmer liegen im Jahr 2026 grob im Bereich von 0,85 bis 1,5 Prozent, wobei die wettbewerbsfähigsten Kreditgeber für die besten Bonitätsprofile Angebote ab etwa 0,6 Prozent unterbreiten.
- Variabler Zinssatz: Sechsmonats-Euribor zuzüglich eines festen Aufschlags, der alle sechs Monate neu festgelegt wird
- Fester Zinssatz: ein einheitlicher Zinssatz für eine vereinbarte Laufzeit, oft fünf, zehn oder bis zu dreißig Jahre
- Gemischter Zinssatz: fest für drei bis fünf Jahre, danach Wechsel zu variablem Zinssatz
Das Angebot enthält außerdem einen „Taxa Anual de Encargos Efectiva Global“ (TAEG), der den Spread, Pflichtversicherungen und Gebühren umfasst. Dieser Wert dient als Vergleichsgröße beim Vergleich von Angeboten verschiedener Kreditgeber.
3. Laufzeit und Altersobergrenze
Banken vergeben Hypotheken mit einer Laufzeit von bis zu dreißig Jahren, doch die Laufzeit wird zudem durch die makroprudentiellen Obergrenzen der Banco de Portugal für das Alter des Kreditnehmers am Ende der Laufzeit begrenzt: vierzig Jahre für Kreditnehmer im Alter von dreißig Jahren oder jünger, siebenunddreißig Jahre für diejenigen im Alter von einunddreißig bis fünfunddreißig Jahren und fünfunddreißig Jahre für diejenigen über fünfunddreißig Jahren. Für einen nicht ansässigen Käufer Mitte fünfzig verkürzt sich die maximale Laufzeit dadurch auf etwa zwanzig bis fünfundzwanzig Jahre.
4. Die DSTI-Quote und die Einkommensprüfung
Hinter dem Angebot steht die Berechnung des Verhältnisses von Schuldendienst zu Einkommen (DSTI). Die Banco de Portugal legt eine Obergrenze von 50 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für alle Kreditverpflichtungen fest, und portugiesische Banken bevorzugen bei Anträgen von Nichtansässigen Werte näher an 30 bis 35 Prozent. In dem Angebot wird die DSTI-Quote in der Regel nicht veröffentlicht, aber es listet das Einkommen und die bestehenden Verpflichtungen auf, die die Bank akzeptiert hat, und das ist die Zeile, die man zuerst überprüfen sollte.
Häufige Gründe dafür, dass die Einkommensangabe niedriger ausfällt als erwartet, sind unter anderem, dass ausländische Mieteinnahmen nur teilweise angerechnet werden, Bonus- oder Provisionszahlungen über drei Jahre gemittelt werden und Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit abzüglich der Steuern des letzten Jahres berücksichtigt werden.
5. Erforderliche Unterlagen
Wenn Sie das Angebot erhalten, verfügt die Bank bereits über eine Unterlagenmappe. Sollte zum Zeitpunkt der Unterzeichnung irgendetwas in dieser Mappe veraltet sein, kann das Angebot zurückgezogen werden. Das typische Unterlagenpaket für Nichtansässige umfasst:
- Reisepass, NIF und Nachweis des Wohnsitzes in Ihrem Heimatland
- Steuererklärungen der letzten drei Jahre oder ein gleichwertiges lokales Dokument
- Kontoauszüge der letzten sechs Monate, bei selbstständigen Antragstellern oft auch mehr
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen oder geprüfte Jahresabschlüsse sowie eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland
- Immobilienunterlagen: „caderneta predial“, „certidão permanente“ und das Bewertungsgutachten der Bank
6. Stempelsteuer und Kosten im Zusammenhang mit dem Angebot
Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf die Hypothek beträgt 0,6 Prozent des Darlehensbetrags bei Laufzeiten von fünf Jahren oder mehr und 0,5 Prozent bei Laufzeiten zwischen einem und fünf Jahren; diese fällt unabhängig von der Stempelsteuer auf die Eigentumsurkunde an. Das Angebot enthält außerdem Bewertungs-, Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren, die in der Regel zwischen 600 und 1.200 Euro liegen, sowie die von der Bank geforderten Lebens- und Gebäudeversicherungen.
7. Bedingungen, die das Angebot verbindlich machen
Das FINE ist für die Bank während des angegebenen Zeitraums verbindlich, wobei mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung als gesetzliches Minimum gelten. Der Kreditgeber ist während dieses Zeitraums schriftlich an die Bedingungen gebunden; Sie hingegen nicht, und es steht Ihnen frei, vom Angebot zurückzutreten. Was die Bank von ihrer Verpflichtung entbinden kann, ist eine Änderung auf Ihrer Seite.
- Eine wesentliche Änderung des Einkommens, der Beschäftigungssituation oder der Verschuldungslage
- Neue Kreditanträge, die in Ihrer zentralen Kreditauskunft erscheinen
- Das Versäumnis, die im Angebot geforderte Lebens- oder Gebäudeversicherung abzuschließen
- Die Überarbeitung des Bewertungsgutachtens nach einer weiteren Besichtigung
Ein Grundsatzangebot, manchmal auch als „pré-aprovação“ bezeichnet, ist nicht dasselbe Dokument. Es handelt sich um eine vorläufige Zusage, die allein auf dem Profil des Kreditnehmers basiert und vor der Immobilienbewertung und der vollständigen Bonitätsprüfung erfolgt. Verkäufer in Lagos verlangen mittlerweile oft die Vorlage des tatsächlichen FINE anstelle eines Vorabgenehmigungsschreibens.
8. Warum Angebote in letzter Minute zurückgezogen werden
Späte Rückzüge sind in der Regel auf eine von drei Ursachen zurückzuführen. Die erste ist eine Lücke in den Unterlagen, die die Bank erst bei der abschließenden Konformitätsprüfung entdeckt, wie beispielsweise eine fehlende beglaubigte Übersetzung oder eine abgelaufene Gehaltsabrechnung. Die zweite ist eine neue Kreditanfrage zwischen dem Angebot und der Unterzeichnung, die das DSTI-Verhältnis verändert. Die dritte ist ein Problem mit der Immobilie, das sich bei der erneuten Wertermittlung ergibt, oft eine Diskrepanz zwischen der angegebenen Fläche und der „Caderneta Predial“. Keines dieser Probleme ist unüberwindbar, doch treten sie meist in den letzten zwei Wochen vor der „escritura“ zutage.
Zusammenfassung
Ein portugiesisches Hypothekenangebot für einen Nichtansässigen im Jahr 2026 ist ein detailliertes Dokument, in dem der LTV, die Zinsstruktur und die Bedingungen festgelegt sind, unter denen der Kreditgeber an sein Angebot gebunden bleibt. Wenn Sie es vor der Gegenzeichnung sorgfältig durchlesen, lassen sich die meisten Probleme vermeiden, die wir in der Endphase auf dem Markt in Lagos beobachten. Die makroprudentiellen Obergrenzen der Banco de Portugal und Fachkommentare von Maklern für Nichtansässige wie Inspired Mortgages sind gute Anlaufstellen, um Unregelmäßigkeiten zu überprüfen, und die Stempelsteuertabelle der portugiesischen Steuerbehörde bestätigt die Sätze.
Bei B&P Real Estate beraten wir selbst nicht zu Kreditbedingungen, aber unser Schwesterunternehmen Inspired Mortgages ist auf Hypothekenanträge für Nichtansässige an der westlichen Algarve spezialisiert und arbeitet jede Woche genau mit diesem Dokument und seinen Bedingungen. Wenn Sie einen Kauf in Lagos planen und eine Vermittlung wünschen, stellen wir gerne den Kontakt her.
