När en portugisisk bank har godkänt din finansiering får du ett formellt dokument: ”proposta de crédito habitação”, tillsammans med det europeiska standardiserade informationsbladet, som lokalt kallas FINE. För de flesta köpare som inte är bosatta i Lagos är detta den första skriftliga översikten över de faktiska lånevillkoren, och de brukar ofta vara mer omfattande och innehålla fler villkor än förväntat.
Nedan följer en praktisk genomgång av vad erbjudandet innehåller år 2026 och de villkor som oftast orsakar problem mellan utfärdandet och undertecknandet. Siffrorna återspeglar allmän marknadspraxis snarare än någon enskild produkt, och en mäklare kommer att bekräfta siffrorna i just ditt ärende. För ett bredare sammanhang, se vår guide till bolån vid köp av fastighet i Portugal.
Snabbsvar
- LTV för icke-bosatta år 2026: vanligtvis 60 till 70 procent, med EU-bosatta som tjänar i euro i den övre delen av intervallet
- Stämpelskatt på lånet: 0,6 procent för löptider på fem år eller mer
- Banco de Portugals DSTI-tak: 50 procent av nettoinkomsten
- Låneerbjudandet (FINE) levereras minst tio dagar före undertecknandet och är bindande för banken under den tidsperioden
1. Lånebelopp och belåningsgrad
Erbjudandet inleds med de viktigaste siffrorna: lånebeloppet i euro, fastighetens värde enligt bankens bedömning och den resulterande belåningsgraden. De flesta långivare, däribland Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta, BPI och Novobanco, tillämpar en belåningsgrad på 60 till 70 procent för icke-bosatta år 2026, där EU-bosatta med inkomster i euro ligger i den övre delen av intervallet och köpare från Storbritannien, USA, Kanada eller Australien närmare den nedre delen.
Den siffra som banken använder är dess egen värdering, inte det överenskomna försäljningspriset. Om de två skiljer sig åt beräknas lånet utifrån det lägsta av de två värdena, vilket är anledningen till att skillnaden mellan begärt pris och bankens värdering är viktig i detta skede.
2. Räntestruktur
Lån med rörlig ränta prissätts som en spread över sexmånaders Euribor, som låg på cirka 2,59 procent i början av juni 2026. Spreadarna för utländska låntagare år 2026 ligger ungefär i intervallet 0,85 till 1,5 procent, där de mest konkurrenskraftiga långivarna erbjuder räntor från cirka 0,6 procent för de starkaste profilerna.
- Rörlig ränta: sexmånaders Euribor plus en fast spread, som justeras var sjätte månad
- Fast ränta: en enda ränta under en överenskommen löptid, ofta fem, tio eller upp till trettio år
- Blandad ränta: fast i tre till fem år, därefter övergår den till rörlig
I erbjudandet anges även en Taxa Anual de Encargos Efectiva Global (TAEG), som inkluderar räntemarginal, obligatoriska försäkringar och avgifter. Det är denna siffra man ska använda när man jämför erbjudanden från olika långivare.
3. Löptid och åldersgräns
Bankerna beviljar bolån med en löptid på upp till trettio år, men löptiden begränsas också av Banco de Portugals makroprudentiella gränser för låntagarens ålder vid lånets slut: fyrtio år för låntagare som är trettio år eller yngre, trettiosju för dem som är mellan trettioen och trettiofem år, och trettiofem för dem som är äldre än trettiofem. För en icke-bosatt köpare i mitten av femtioårsåldern innebär detta att den maximala löptiden sjunker till omkring tjugo till tjugofem år.
4. DSTI-kvoten och inkomstprövningen
Bakom erbjudandet ligger beräkningen av skuldtjänstkvoten (DSTI). Banco de Portugal sätter ett tak på 50 procent av den månatliga nettoinkomsten för samtliga kreditåtaganden, och portugisiska banker föredrar att siffran för utländska låntagare ligger närmare 30 till 35 procent. I erbjudandet anges vanligtvis inte DSTI-siffran, men det redogör för den inkomst och de befintliga åtaganden som banken har godkänt, och det är den raden man bör kontrollera först.
Vanliga orsaker till att inkomstbeloppet blir lägre än förväntat är att utländska hyresintäkter endast erkänns delvis, att bonus- eller provisionsintäkter räknas som ett genomsnitt över tre år och att inkomster från egenföretagare redovisas efter avdrag för det senaste årets skatt.
5. Nödvändig dokumentation
När du får erbjudandet i handen har banken redan en dokumentationsmapp. Om något i den mappen är inaktuellt när du undertecknar kan erbjudandet dras tillbaka. Ett typiskt dokumentpaket för utlandsboende består av:
- Pass, NIF och bevis på bostadsadress i ditt hemland
- De senaste tre årens självdeklarationer eller motsvarande lokala handlingar
- Sex månaders personliga kontoutdrag, ofta fler för egenföretagare
- Senaste lönebesked eller reviderade räkenskaper samt en kreditupplysning från ditt hemland
- Fastighetsdokumentation: caderneta predial, certidão permanente och bankens värderingsrapport
6. Stämpelskatt och kostnader i samband med erbjudandet
Stämpelskatten (Imposto do Selo) på bolånet är 0,6 procent av lånebeloppet för löptider på fem år eller mer, och 0,5 procent för löptider mellan ett och fem år; detta tillkommer utöver stämpelskatten på fastighetshandlingen. I erbjudandet anges även värderings-, handläggnings- och registreringsavgifter, vanligtvis i intervallet 600 till 1 200 euro, plus de liv- och fastighetsförsäkringar som banken kräver.
7. Villkor som gör erbjudandet bindande
FINE är bindande för banken under den angivna perioden, med minst tio dagar före undertecknandet som lagstadgat minimum. Långivaren är skriftligen bunden av villkoren under denna tidsperiod; det är inte du, och du har fortfarande friheten att dra dig ur. Det som kan befria banken från sitt åtagande är en förändring från din sida.
- En väsentlig förändring av inkomst, anställning eller skuldsituation
- Nya kreditansökningar som dyker upp i ditt centrala kreditregister
- Underlåtenhet att teckna den liv- eller fastighetsförsäkring som erbjudandet kräver
- Att värderingsrapporten revideras efter en ytterligare besiktning
Ett principerbjudande, ibland kallat pré-aprovação, är inte samma dokument. Det är en preliminär indikation som enbart baseras på låntagarens profil, innan fastighetsvärderingen och den fullständiga kreditprövningen har genomförts. Säljare i Lagos ber numera ofta att få se det faktiska FINE-erbjudandet istället för ett förhandsgodkännandebrev.
8. Varför erbjudanden dras tillbaka i sista stund
Sena återkallanden beror vanligtvis på en av tre orsaker. Den första är en brist i dokumentationen som banken först upptäcker vid den slutliga kontrollen av att kraven är uppfyllda, till exempel en saknad auktoriserad översättning eller ett utgånget lönebesked. Den andra är en ny kreditförfrågan mellan erbjudandet och undertecknandet, vilket påverkar DSTI-kvoten. Den tredje är ett fastighetsproblem som upptäcks vid den nya värderingen, ofta en avvikelse mellan den angivna ytan och caderneta predial. Inget av dessa är oöverstigligt, men de tenderar att dyka upp under de sista två veckorna före escritura.
Sammanfattning
Ett portugisiskt bolåneerbjudande för en icke-bosatt person år 2026 är ett detaljerat dokument som fastställer LTV, räntestruktur och de villkor under vilka långivaren står fast vid sitt åtagande. Att läsa igenom det noggrant innan du undertecknar undviker de flesta av de problem i slutskedet som vi ser på marknaden i Lagos. Banco de Portugals makroprudentiella gränser och expertkommentarer från mäklare specialiserade på icke-bosatta, såsom Inspired Mortgages, är bra källor för att dubbelkolla allt som verkar ovanligt, och den portugisiska skattemyndighetens tabell över stämpelskatt bekräftar skattesatserna.
Hos B&P Real Estate ger vi inte själva råd om lånevillkor, men vårt systerbolag Inspired Mortgages är specialiserat på bolåneärenden för icke-bosatta köpare i västra Algarve och arbetar med just detta dokument och dess villkor varje vecka. Om du planerar ett köp i Lagos och vill ha en kontakt, ordnar vi gärna det.
