A escassez de habitações em Portugal tornou-se um dos principais desafios económicos que o mercado imobiliário do país enfrenta. Análises recentes sugerem que Portugal deve aumentar drasticamente o ritmo da construção residencial, potencialmente triplicando o número de habitações construídas anualmente, para satisfazer a procura.
Embora o título pareça alarmante, a realidade subjacente é mais matizada. Para compradores, promotores e investidores, o desequilíbrio estrutural entre a oferta e a procura de habitação está a moldar uma das tendências imobiliárias mais importantes em Portugal atualmente.
Abaixo, exploramos o que está a impulsionar a escassez, por que razão a construção tem tido dificuldades em acompanhar o ritmo e o que isso significa para o futuro do mercado imobiliário português.
A dimensão da escassez de habitação em Portugal
Os níveis de construção residencial em Portugal permanecem muito abaixo do necessário para satisfazer a procura.
A análise de consultorias indica que o país deveria construir cerca de 70 000 novas habitações por ano, mas a produção atual situa-se mais perto das 20 000–28 000 habitações anualmente.
Esta lacuna criou uma escassez estrutural estimada em 150 000 a 200 000 habitações a nível nacional, um défice que continua a crescer à medida que a procura ultrapassa a oferta.
Várias tendências intensificaram a pressão sobre a disponibilidade de habitação:
- Crescimento populacional nas grandes cidades e regiões costeiras
- Aumento da procura internacional por imóveis
- Uma década de construção insuficiente na sequência da crise financeira de 2008
- Um sistema de planeamento lento e complexo
Mesmo nos casos em que novas habitações estão a ser aprovadas, os projetos de construção continuam limitados. Por exemplo, a atividade de licenciamento de edifícios residenciais diminuiu em alguns trimestres recentes, limitando a oferta futura de unidades habitacionais.
Por que razão Portugal não está a construir casas suficientes
Apesar da forte procura, aumentar a oferta de habitação em Portugal não é tarefa fácil. Vários desafios estruturais continuam a limitar a produção de construção.
1. Atrasos no planeamento e na concessão de licenças
Os promotores imobiliários enfrentam frequentemente prazos prolongados para a aprovação de projetos, particularmente em municípios populares. Isto atrasa a conversão de terrenos em novos projetos habitacionais.
A OCDE observou que melhorar os processos de planeamento e eliminar as barreiras ao investimento será essencial para que Portugal possa expandir o seu parque habitacional.
2. Escassez de mão de obra na construção
O setor da construção português perdeu um grande número de trabalhadores após a crise de 2008, muitos dos quais se mudaram para o estrangeiro. A reconstituição dessa força de trabalho tem levado tempo, criando limitações de capacidade para os promotores imobiliários.
3. Aumento dos custos de construção
Embora os aumentos de custos tenham abrandado recentemente, a construção de novas habitações continua a ser significativamente mais cara do que há uma década. Os custos de construção de novas habitações têm continuado a aumentar ano após ano, com os custos de mão de obra, em particular, a registarem um aumento acentuado.
4. Um parque habitacional envelhecido
Portugal enfrenta também um desafio de renovação. De acordo com The Portugal News, cerca de 35,8% dos edifícios residenciais necessitam de reparações e outros 4,6% requerem intervenções estruturais de grande envergadura, o que significa que parte do parque existente não é facilmente reintroduzida no mercado.
A procura mantém-se forte
A escassez de habitação não é apenas uma questão de oferta, é também o resultado de uma procura sustentada de imóveis em Portugal.
Vários fatores estão a impulsionar esta procura:
- Compradores internacionais que se mudam ou investem
- Crescimento do turismo e migração por motivos de estilo de vida
- Compradores nacionais que regressam ao mercado
- Programas de apoio governamental para jovens proprietários
O que isto significa para os compradores de imóveis
Para os compradores, em particular para os investidores internacionais, a escassez de habitação em Portugal tem várias implicações.
1. Oferta limitada
Em muitos locais, especialmente nas zonas costeiras e nas grandes cidades, o número de imóveis disponíveis continua a ser limitado. Isto é particularmente evidente nas faixas de preço mais baixas, onde as casas abaixo de 200 000 € se tornaram cada vez mais raras nos principais mercados.
2. Resiliência dos preços a longo prazo
Embora as flutuações de preços a curto prazo sejam sempre possíveis, uma escassez estrutural de oferta normalmente sustenta os valores imobiliários a longo prazo.
Esta é uma das razões pelas quais os analistas esperam uma estabilidade contínua no mercado imobiliário português, mesmo que o crescimento dos preços se modere em relação aos aumentos rápidos observados no início da década.
3. Maior importância dos novos empreendimentos
À medida que a oferta de revenda se torna mais escassa, os novos empreendimentos desempenharão um papel mais importante na satisfação da procura de habitação. Os projetos que conseguirem ultrapassar com sucesso as restrições de planeamento e construção deverão atrair um forte interesse por parte de compradores nacionais e internacionais.
Um desafio estrutural é também uma oportunidade
A escassez de habitação em Portugal é claramente um desafio para os decisores políticos e para os residentes. O aumento da oferta de habitação exigirá:
- Processos de planeamento mais rápidos
- Maior capacidade de construção
- Incentivos contínuos ao desenvolvimento
- Mais investimento público na habitação
No entanto, para os compradores e investidores imobiliários, esse mesmo desequilíbrio entre a oferta e a procura tem historicamente sustentado a solidez do mercado a longo prazo.
Por outras palavras, enquanto as manchetes se concentram numa crise imobiliária, os fundamentos subjacentes contam uma história diferente: Portugal continua a ser um dos mercados imobiliários residenciais com maior escassez de oferta da Europa.
E até que a construção acelere significativamente, é provável que essa dinâmica continue a ser uma característica marcante do mercado nos próximos anos.
