La pénurie de logements au Portugal est devenue l’un des principaux défis économiques auxquels est confronté le marché immobilier du pays. Des analyses récentes suggèrent que le Portugal doit accélérer considérablement le rythme de la construction résidentielle, voire tripler le nombre de logements construits chaque année, pour répondre à la demande.
Si le titre peut paraître alarmiste, la réalité est plus nuancée. Pour les acheteurs, les promoteurs et les investisseurs, le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de logements façonne l’une des tendances immobilières les plus importantes au Portugal aujourd’hui.
Ci-dessous, nous examinons les causes de cette pénurie, les raisons pour lesquelles la construction peine à suivre le rythme et ce que cela signifie pour l’avenir du marché immobilier portugais.
L’ampleur de la pénurie de logements au Portugal
Les niveaux de construction résidentielle au Portugal restent bien en deçà de ce qui est nécessaire pour satisfaire la demande.
Selon les analyses de cabinets de conseil, le pays devrait construire environ 70 000 nouveaux logements par an, mais la production actuelle se situe plutôt entre 20 000 et 28 000 logements par an.
Cet écart a créé une pénurie structurelle estimée entre 150 000 et 200 000 logements à l’échelle nationale, un déficit qui continue de croître à mesure que la demande dépasse l’offre.
Plusieurs tendances ont intensifié la pression sur l’offre de logements :
- La croissance démographique dans les grandes villes et les régions côtières
- La hausse de la demande internationale en biens immobiliers
- Une décennie de sous-construction suite à la crise financière de 2008
- Un système d’urbanisme lent et complexe
Même lorsque de nouveaux logements sont approuvés, les projets de construction restent limités. Par exemple, l’octroi de permis de construire pour les bâtiments résidentiels a diminué au cours des derniers trimestres, ce qui limite l’offre future de logements.
Pourquoi le Portugal ne construit-il pas suffisamment de logements ?
Malgré une forte demande, l’augmentation de l’offre de logements au Portugal n’est pas simple. Plusieurs défis structurels continuent de limiter la production de logements.
1. Retards dans l’aménagement et l’octroi des permis
Les promoteurs sont souvent confrontés à de longs délais d’approbation des plans d’aménagement, en particulier dans les communes prisées. Cela ralentit la conversion des terrains en nouveaux projets immobiliers.
L’OCDE a noté que l’amélioration des processus d’aménagement et la suppression des obstacles à l’investissement seront essentielles si le Portugal veut augmenter son parc immobilier.
2. Pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction
Le secteur portugais de la construction a perdu un grand nombre de travailleurs après la crise de 2008, dont beaucoup sont partis à l’étranger. La reconstitution de cette main-d’œuvre a pris du temps, ce qui a créé des contraintes de capacité pour les promoteurs.
3. Hausse des coûts de construction
Bien que les hausses de coûts se soient récemment modérées, la construction de nouveaux logements reste nettement plus coûteuse qu’il y a dix ans. Les coûts de construction des nouveaux logements ont continué d’augmenter d’année en année, les coûts de main-d’œuvre en particulier ayant fortement augmenté.
4. Un parc immobilier vieillissant
Le Portugal est également confronté à un défi en matière de rénovation. Selon The Portugal News, environ 35,8 % des bâtiments résidentiels nécessitent des réparations, et 4,6 % supplémentaires ont besoin d’interventions structurelles majeures, ce qui signifie qu’une partie du parc existant ne peut pas être facilement remise sur le marché.
La demande reste forte
La pénurie de logements n’est pas simplement un problème d’offre, elle résulte également d’une demande soutenue pour l’immobilier au Portugal.
Plusieurs facteurs alimentent cette demande :
- Les acheteurs internationaux qui s’installent ou investissent
- La croissance du tourisme et la migration liée au mode de vie
- Les acheteurs nationaux qui reviennent sur le marché
- Les programmes d’aide gouvernementaux destinés aux jeunes propriétaires
Ce que cela signifie pour les acheteurs immobiliers
Pour les acheteurs, en particulier les investisseurs internationaux, la pénurie de logements au Portugal a plusieurs implications.
1. Un parc immobilier limité
Dans de nombreuses localités, notamment les zones côtières et les grandes villes, le nombre de biens disponibles reste limité. Cela est particulièrement évident dans les tranches de prix inférieures, où les logements à moins de 200 000 € se font de plus en plus rares sur les principaux marchés.
2. Résistance des prix à long terme
Si des fluctuations de prix à court terme sont toujours possibles, une pénurie structurelle de l’offre soutient généralement la valeur des biens immobiliers à long terme.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les analystes s’attendent à une stabilité continue du marché immobilier portugais, même si la croissance des prix ralentit par rapport aux hausses rapides observées au début de la décennie.
3. Importance accrue des nouveaux programmes immobiliers
À mesure que l’offre de logements anciens se resserre, les nouveaux programmes immobiliers joueront un rôle plus important pour répondre à la demande de logements. Les projets qui parviennent à surmonter les contraintes d’urbanisme et de construction sont susceptibles de susciter un vif intérêt de la part des acheteurs nationaux et internationaux.
Un défi structurel est aussi une opportunité
La pénurie de logements au Portugal constitue clairement un défi pour les décideurs politiques et les résidents. L’augmentation de l’offre de logements nécessitera :
- Des processus d’urbanisme plus rapides
- Une plus grande capacité de construction
- Des incitations continues en faveur du développement
- Davantage d’investissements publics dans le logement
Cependant, pour les acheteurs et les investisseurs immobiliers, ce même déséquilibre entre l’offre et la demande a historiquement soutenu la vigueur du marché à long terme.
En d’autres termes, alors que les gros titres mettent l’accent sur une crise du logement, les fondamentaux sous-jacents racontent une autre histoire : le Portugal reste l’un des marchés immobiliers résidentiels européens les plus limités en termes d’offre.
Et tant que la construction ne s’accélérera pas de manière significative, cette dynamique devrait rester une caractéristique déterminante du marché pour les années à venir.
