Muitos imóveis comercializados em Lagos e no Algarve Ocidental em geral já possuem um registo de Alojamento Local (AL), que permite o arrendamento turístico de curta duração. Para os compradores estrangeiros, isto é frequentemente apresentado como uma característica atrativa, especialmente quando o rendimento do arrendamento faz parte da justificação da compra. Na prática, o que é transferido com o imóvel é mais complexo do que a comercialização sugere, e tratar a licença como um ativo negociável sem verificação é um erro comum.
Resposta rápida
- As licenças AL em Portugal são emitidas a uma pessoa ou entidade, associadas a um imóvel específico
- Na venda, o número AL existente não passa automaticamente para o novo proprietário
- A transferência requer uma ação através do Balcão Único Eletrónico no prazo de sessenta dias após a escritura
- Alguns municípios operam zonas de contenção onde os novos registos são restringidos
- As regras do condomínio podem anular um registo AL, de outra forma válido, em edifícios de apartamentos
O que é, na verdade, uma Licença de Alojamento Local
O Alojamento Local regula o alojamento turístico de curta duração em todo o território português, e a licença é registada no Registo Nacional de Alojamento Local. Cada registo está associado a uma morada específica, a uma modalidade permitida (apartamento, moradia, hostel, quarto) e a um titular registado que assume as obrigações operacionais e fiscais. Como a licença está ligada tanto ao imóvel como ao titular, uma mudança de propriedade não se reflete automaticamente.
O que é que realmente se transfere na venda
O imóvel é transferido com a escritura, mas o registo de AL não é transferido como um único ativo. Em termos gerais, a situação é a seguinte:
- O direito de operar AL nesse endereço pode normalmente ser mantido, desde que o novo proprietário apresente uma nova comunicação no prazo de sessenta dias após a conclusão
- O número de AL do vendedor é cancelado e é emitido um novo registo em nome do comprador
- Se o prazo de sessenta dias não for cumprido, o imóvel pode ser tratado como um novo pedido, o que em algumas áreas já não é possível
- As reservas existentes nas páginas de anúncios do vendedor não são transferidas automaticamente e têm de ser tratadas comercialmente entre as partes
Este último ponto é mais importante do que parece. As reservas futuras estão normalmente ligadas às contas do vendedor no Airbnb, Booking.com ou similares, e o comprador não pode partir do princípio de que herdará nem os anúncios nos canais nem as avaliações.
Zonas de Confinamento e Restrições Locais
Vários municípios do Algarve mantêm zonas de confinamento onde os novos registos de AL são suspensos ou limitados. As regras variam entre as autarquias e têm mudado várias vezes nos últimos anos, pelo que a situação deve ser verificada ao nível da freguesia, e não do município. Quando se aplica uma regra de contenção, uma licença caducada pode não ser reemitida, pelo que os compradores que dependem de rendimentos de arrendamento devem confirmar o estado atual junto da câmara municipal antes de se comprometerem.
Regras do condomínio em edifícios de apartamentos
No caso dos apartamentos, o condomínio pode adotar uma resolução que restrinja ou proíba o AL dentro do edifício e, quando dois terços dos votos por mil votarem contra o AL, essa decisão é vinculativa para as unidades que ainda não possuíssem um registo. Ao comprar um apartamento com uma licença de AL existente, o seu advogado deve analisar as atas do condomínio para verificar se há alguma votação que afete o arrendamento de curta duração e ler o regulamento do condomínio na íntegra.
Aspectos Fiscais e Operacionais a Verificar
O AL é tratado como uma atividade comercial para efeitos fiscais em Portugal, e o vendedor terá de estar registado na Autoridade Tributária Portuguesa sob o código CAE relevante. Vale a pena confirmar alguns aspetos antes da conclusão:
- Que a atividade de AL do vendedor tenha sido corretamente declarada e que não existam dívidas fiscais pendentes relacionadas com a atividade
- Que a caderneta predial do imóvel corresponda ao uso declarado no âmbito do AL
- Que as obrigações relativas à taxa turística municipal tenham sido liquidadas até à data da escritura
- Que a segurança contra incêndios, o seguro de responsabilidade civil e o livro de informações exigido para os hóspedes estejam em vigor e atualizados
Erros comuns
- Presumir que o número de AL é transferido com a escritura e não comunicar a alteração no prazo de sessenta dias
- Confiar nos anúncios do vendedor sem confirmar se as contas do canal podem ser reatribuídas
- Calcular o preço com base nas receitas futuras de arrendamento sem verificar se a freguesia se situa dentro de uma zona de contenção
- Ignorar as atas do condomínio ao comprar um apartamento e descobrir posteriormente uma restrição de AL após a conclusão
Para os compradores que ponderam o contexto mais alargado das casas à venda no Algarve, a questão do AL interage com a escolha da localização. Algumas áreas continuam a ser simples para o arrendamento de curta duração, enquanto outras estão a tornar-se mais restritivas, e esse panorama pode mudar entre uma reunião da autarquia e a seguinte.
Onde isto se insere no processo de compra
A due diligence do AL acompanha as verificações padrão relativas ao título de propriedade, encargos, planeamento e estatuto do condomínio, e não as substitui. Recomendamos a leitura da nossa nota sobre direito imobiliário antes de comprar no Algarve para o quadro mais alargado, e do nosso artigo sobre transformar a sua propriedade no Algarve num arrendamento rentável para a vertente operacional. O advogado deve verificar a situação da AL por escrito antes da assinatura do CPCV, uma vez que, após o pagamento de um sinal, a margem de manobra para renegociar é reduzida.
Resumo
Uma licença AL existente num imóvel no Algarve é frequentemente uma mais-valia genuína, mas não é um ativo transferível que se mantém intacto com as chaves. A situação prática depende do prazo de notificação de sessenta dias, do estatuto de contenção da freguesia e, no caso de apartamentos, da posição do condomínio. Verificar cada um destes aspetos antes da assinatura evita as surpresas mais comuns após a conclusão da transação.
Na B&P Real Estate, trabalhamos em estreita colaboração com os compradores em Lagos e na região do Algarve Ocidental para identificar antecipadamente questões relacionadas com o AL e coordenar a análise jurídica com advogados que conhecemos bem. Se está a considerar uma propriedade em que o arrendamento de curta duração faz parte do negócio e gostaria de ajuda para analisar o que é efetivamente transferido, entre em contacto connosco.
