Många fastigheter som marknadsförs i Lagos och den övre västra Algarve har redan en Alojamento Local (AL)-registrering, vilket tillåter korttidsuthyrning till turister. För utländska köpare framställs detta ofta som en attraktiv egenskap, särskilt när hyresintäkter är en del av köpargumenten. I praktiken är det som överförs med fastigheten mer nyanserat än vad marknadsföringen antyder, och det är ett vanligt misstag att behandla licensen som en omsättningsbar tillgång utan verifiering.
Snabbt svar
- AL-licenser i Portugal utfärdas till en person eller enhet, kopplad till en specifik fastighet
- Vid försäljning fortsätter det befintliga AL-numret inte automatiskt under den nya ägaren
- Överföring kräver åtgärder via Balcão Único Eletrónico inom sextio dagar efter escritura
- Vissa kommuner har inrättat begränsningszoner där nya registreringar är begränsade
- Regler för bostadsrättsföreningar kan åsidosätta en i övrigt giltig AL-registrering i flerbostadshus
Vad en AL-licens egentligen är
Alojamento Local reglerar korttidsboende för turister i hela Portugal, och licensen registreras i det nationella registret för Alojamento Local. Varje registrering är knuten till en specifik adress, en tillåten typ (lägenhet, moradia, vandrarhem, rum) och en registrerad innehavare som har de operativa och skattemässiga skyldigheterna. Eftersom licensen är kopplad till både fastigheten och innehavaren överförs den inte automatiskt vid ett ägarbyte.
Vad som faktiskt överförs vid försäljningen
Fastigheten överförs med escritura, men AL-registreringen överförs inte som en enskild tillgång. I stora drag är situationen följande:
- Rätten att driva AL på den adressen kan vanligtvis behållas, förutsatt att den nya ägaren lämnar in en ny anmälan inom sextio dagar efter tillträdet
- Säljarens AL-nummer annulleras, och en ny registrering utfärdas i köparens namn
- Om tidsfristen på sextio dagar överskrids kan fastigheten behandlas som en ny ansökan, vilket i vissa områden inte längre är möjligt
- Befintliga bokningar på säljarens annonssidor överförs inte automatiskt och måste hanteras kommersiellt mellan parterna
Denna sista punkt är viktigare än den låter. Framtida bokningar är vanligtvis knutna till säljarens konton på Airbnb, Booking.com eller liknande, och köparen kan inte förutsätta att de kommer att ärva vare sig annonserna på plattformarna eller recensionerna.
Inneslutningszoner och lokala restriktioner
Flera kommuner i Algarve har inrättat inneslutningszoner där nya AL-registreringar är upphävda eller begränsade. Reglerna skiljer sig åt mellan kommunerna och har ändrats flera gånger under de senaste åren, så situationen måste kontrolleras på freguesia-nivå, inte på kommunnivå. Om en begränsningsregel gäller kan en förfallen licens inte utfärdas på nytt, så köpare som är beroende av hyresintäkter bör bekräfta den aktuella statusen hos câmara municipal innan de förbinder sig.
Regler för bostadsrättsföreningar i flerbostadshus
För lägenheter kan bostadsrättsföreningen anta ett beslut som begränsar eller förbjuder AL inom byggnaden, och om två tredjedelar av rösterna går emot AL är det beslutet bindande för enheter som inte redan hade en registrering. När du köper en lägenhet med en befintlig AL-licens bör din advokat granska bostadsrättsföreningens protokoll för att se om det finns någon omröstning som påverkar korttidsuthyrning, samt läsa igenom bostadsrättsföreningens regler i sin helhet.
Skattemässiga och operativa punkter att kontrollera
AL behandlas som en affärsverksamhet i skattehänseende i Portugal, och säljaren ska ha registrerats hos den portugisiska skattemyndigheten under relevant CAE-kod. Några punkter är värda att bekräfta innan affären slutförs:
- Att säljarens AL-verksamhet har deklarerats korrekt och att det inte finns några utestående skatteskulder kopplade till verksamheten
- Att fastighetens caderneta predial stämmer överens med den användning som deklarerats enligt AL
- Att kommunala turistskatteförpliktelser har reglerats fram till dagen för escritura
- Att brandsäkerhet, ansvarsförsäkring och den informationsbok som krävs för gästerna finns på plats och är aktuella
Vanliga misstag
- Att anta att AL-numret överförs med köpehandlingen och att inte meddela ändringen inom sextio dagar
- Att förlita sig på säljarens annonser utan att bekräfta om kanalens konton kan omfördelas
- Att prissätta framtida hyresintäkter utan att kontrollera om freguesian ligger inom en karantänzon
- Att hoppa över bostadsrättsföreningens protokoll vid köp av en lägenhet och sedan upptäcka en AL-begränsning efter att affären slutförts
För köpare som väger in det bredare sammanhanget kring bostäder till salu i Algarve, hänger AL-frågan samman med valet av läge. Vissa områden är fortfarande okomplicerade för korttidsuthyrning, medan andra skärper reglerna, och den bilden kan förändras mellan ett kommunfullmäktigemöte och nästa.
Var detta passar in i köpprocessen
AL-due diligence ingår i de vanliga kontrollerna av äganderätt, inteckningar, planering och bostadsrättsstatus, och ersätter inte dessa. Vi rekommenderar att du läser vårt inlägg om fastighetsrätt innan du köper i Algarve för att få en bredare bild, och vårt inlägg om hur du gör din fastighet i Algarve till en lönsam uthyrningsobjekt för den operativa sidan. Advokaten bör verifiera AL-statusen skriftligen innan CPCV undertecknas, eftersom möjligheten att omförhandla minskar så snart en handpenning har betalats.
Sammanfattning
En befintlig AL-licens för en fastighet i Algarve är ofta en verklig fördel, men det är inte en överförbar tillgång som följer med nycklarna. Den praktiska situationen beror på den sextio dagar långa anmälningsperioden, freguesians karantänstatus och, för lägenheter, bostadsrättsföreningens hållning. Att verifiera vart och ett av dessa innan undertecknandet undviker de vanligaste överraskningarna efter tillträdet.
På B&P Real Estate arbetar vi nära köpare i Lagos och den övre västra delen av Algarve för att tidigt uppmärksamma frågor kring AL och samordna den juridiska granskningen med advokater vi känner väl. Om du överväger en fastighet där korttidsuthyrning ingår och vill ha hjälp med att reda ut vad som faktiskt överförs, vänligen kontakta oss.
