Kauf einer Immobilie mit bestehender AL-Lizenz an der Westalgarve – Was geht tatsächlich über?

Viele Immobilien, die in Lagos und der gesamten westlichen Algarve angeboten werden, verfügen bereits über eine Alojamento Local (AL)-Registrierung, die die kurzfristige Vermietung an Touristen erlaubt. Für Käufer aus dem Ausland wird dies oft als attraktives Merkmal dargestellt, insbesondere wenn Mieteinnahmen Teil der Kaufmotivation sind. In der Praxis ist das, was mit der Immobilie übertragen wird, differenzierter, als es die Vermarktung vermuten lässt, und es ist ein häufiger Fehler, die Lizenz ohne Überprüfung als handelbaren Vermögenswert zu behandeln.

Kurze Antwort

• AL-Lizenzen in Portugal werden an eine Person oder juristische Person ausgestellt und sind an eine bestimmte Immobilie gebunden
• Bei einem Verkauf bleibt die bestehende AL-Nummer nicht automatisch beim neuen Eigentümer bestehen
• Die Übertragung muss innerhalb von sechzig Tagen nach der Escritura über den Balcão Único Eletrónico erfolgen
• Einige Gemeinden haben Sperrzonen eingerichtet, in denen Neuregistrierungen eingeschränkt sind
• Hausordnungen können eine ansonsten gültige AL-Registrierung in Mehrfamilienhäusern außer Kraft setzen

Was eine AL-Lizenz eigentlich ist

Alojamento Local regelt die kurzfristige touristische Beherbergung in ganz Portugal, und die Lizenz wird im nationalen Alojamento-Local-Register erfasst. Jede Registrierung ist an eine bestimmte Adresse, eine zulässige Art der Beherbergung (Wohnung, Moradia, Hostel, Zimmer) und einen registrierten Inhaber gebunden, der die betrieblichen und steuerlichen Verpflichtungen trägt. Da die Lizenz sowohl an die Immobilie als auch an den Inhaber gebunden ist, geht sie bei einem Eigentümerwechsel nicht automatisch über.

Was beim Verkauf tatsächlich übertragen wird

Die Immobilie wird mit der Escritura übertragen, die AL-Registrierung wird jedoch nicht als eigenständiger Vermögenswert mitübertragen. Grob gesagt gilt Folgendes:

• Das Recht, an dieser Adresse AL zu betreiben, kann in der Regel beibehalten werden, sofern der neue Eigentümer innerhalb von sechzig Tagen nach Vertragsabschluss eine neue Mitteilung einreicht
• Die AL-Nummer des Verkäufers wird gelöscht, und eine neue Registrierung wird auf den Namen des Käufers ausgestellt
• Wird die 60-Tage-Frist versäumt, kann die Immobilie als Neuantrag behandelt werden, was in einigen Gebieten nicht mehr möglich ist
• Bestehende Buchungen auf den Inseratsseiten des Verkäufers werden nicht automatisch übertragen und müssen zwischen den Parteien kommerziell geregelt werden

Dieser letzte Punkt ist wichtiger, als es klingt. Zukünftige Buchungen sind in der Regel an die Konten des Verkäufers bei Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Plattformen gebunden, und der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass er entweder die Inserate auf diesen Plattformen oder die Bewertungen übernimmt.

Sperrzonen und lokale Beschränkungen

Mehrere Gemeinden an der Algarve haben Sperrzonen eingerichtet, in denen neue AL-Registrierungen ausgesetzt oder begrenzt sind. Die Vorschriften unterscheiden sich je nach Gemeinde und haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert, sodass die Situation auf Ebene der Freguesia und nicht der Gemeinde geprüft werden muss. Gilt eine Beschränkungsregelung, darf eine abgelaufene Lizenz möglicherweise nicht neu ausgestellt werden; Käufer, die auf Mieteinnahmen angewiesen sind, sollten daher vor dem Kauf den aktuellen Status bei der Câmara Municipal bestätigen lassen.

Regeln der Eigentümergemeinschaft in Mehrfamilienhäusern

Bei Wohnungen kann die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen, der die AL innerhalb des Gebäudes einschränkt oder verbietet, und wenn zwei Drittel der Stimmen gegen die AL stimmen, ist diese Entscheidung für Einheiten bindend, die noch keine Registrierung hatten. Beim Kauf einer Wohnung mit einer bestehenden AL-Lizenz sollte Ihr Anwalt die Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Abstimmungen prüfen, die die Kurzzeitvermietung betreffen, und das Reglemento do Condomínio vollständig lesen.

Zu prüfende steuerliche und betriebliche Punkte

AL wird in Portugal steuerlich als gewerbliche Tätigkeit behandelt, und der Verkäufer muss bei der portugiesischen Steuerbehörde unter dem entsprechenden CAE-Code registriert sein. Einige Punkte sollten vor dem Vertragsabschluss bestätigt werden:

• Dass der AL-Betrieb des Verkäufers ordnungsgemäß angemeldet wurde und keine ausstehenden Steuerverbindlichkeiten im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit bestehen
• Dass die caderneta predial der Immobilie mit der unter AL angegebenen Nutzung übereinstimmt
• Dass die kommunalen Kurtaxen bis zum Datum der escritura beglichen wurden
• Dass Brandschutz, Haftpflichtversicherung und das für Gäste erforderliche Informationsheft vorhanden und auf dem neuesten Stand sind

Häufige Fehler

• Annehmen, dass die AL-Nummer mit der Urkunde übertragen wird, und die Änderung nicht innerhalb von sechzig Tagen mitteilen
• Sich auf die Inserate des Verkäufers verlassen, ohne zu überprüfen, ob die Kanal-Konten neu zugewiesen werden können
• Zukünftige Mieteinnahmen einkalkulieren, ohne zu prüfen, ob die Freguesia in einer Sperrzone liegt
• Beim Kauf einer Wohnung die Protokolle der Eigentümergemeinschaft überspringen und erst nach Abschluss eine AL-Beschränkung entdecken

Für Käufer, die den größeren Kontext von Immobilien zum Verkauf an der Algarve abwägen, steht die AL-Frage in Wechselwirkung mit der Standortwahl. In einigen Gebieten ist die Situation für Kurzzeitvermietungen nach wie vor unkompliziert, während in anderen Gebieten die Vorschriften verschärft werden – und dieses Bild kann sich von einer Gemeinderatssitzung zur nächsten ändern.

Wo dies in den Kaufprozess passt

Die AL-Due-Diligence-Prüfung ergänzt die Standardprüfungen von Eigentumsverhältnissen, Belastungen, Baugenehmigungen und dem Status der Eigentumswohnanlage und ist kein Ersatz dafür. Wir empfehlen die Lektüre unseres Artikels zum Immobilienrecht vor dem Kauf an der Algarve für den allgemeinen Rahmen sowie unseres Beitrags zur Umwandlung Ihrer Algarve-Immobilie in eine rentable Vermietung für die operative Seite. Der Anwalt sollte den AL-Status schriftlich vor Unterzeichnung des CPCV überprüfen, da sich der Verhandlungsspielraum nach Zahlung einer Anzahlung verringert.

Zusammenfassung

Eine bestehende AL-Lizenz für eine Immobilie an der Algarve ist oft ein echter Pluspunkt, aber es handelt sich nicht um einen übertragbaren Vermögenswert, der zusammen mit den Schlüsseln unverändert übernommen wird. Die praktische Situation hängt von der 60-tägigen Kündigungsfrist, dem Eindämmungsstatus der Freguesia und, bei Wohnungen, der Haltung der Eigentümergemeinschaft ab. Die Überprüfung all dieser Punkte vor der Unterzeichnung vermeidet die häufigsten Überraschungen nach dem Kaufabschluss.

Bei B&P Real Estate arbeiten wir eng mit Käufern in Lagos und der gesamten westlichen Algarve zusammen, um Fragen zur AL frühzeitig zu klären und die rechtliche Prüfung mit uns gut bekannten Anwälten zu koordinieren. Wenn Sie eine Immobilie in Betracht ziehen, bei der die Kurzzeitvermietung eine Rolle spielt, und Hilfe bei der Klärung der tatsächlichen Übertragungsbedingungen benötigen, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.