Wenn Käufer in Lagos vom Kaufangebot zur Finanzierung übergehen, kommt eine zweite Bewertung ins Spiel. Der von der Bank beauftragte Gutachter ermittelt einen eigenen Wert, der nicht immer mit dem vereinbarten Verkaufspreis übereinstimmt. In vielen Fällen liegen beide Werte nahe beieinander, sodass der Kredit ohne Anpassung gewährt wird, in anderen Fällen ist die Differenz jedoch so groß, dass das Geschäft neu verhandelt werden muss.
Im vergangenen Jahr haben wir diese Diskrepanz häufiger in Gesprächen mit ausländischen Käufern beobachtet, die zum ersten Mal eine portugiesische Hypothek in Anspruch nehmen. Diese Dynamik ist nicht auf Lagos beschränkt, doch das Profil der internationalen Käufer und das Tempo der jüngsten Preisentwicklung machen sie hier besonders sichtbar.
Warum die beiden Zahlen auseinandergehen
Der Angebotspreis spiegelt wider, was ein Verkäufer, unterstützt durch einen Makler, glaubt, dass die Immobilie auf dem freien Markt erzielen kann. Die Bankbewertung spiegelt wider, was ein unabhängiger Sachverständiger als den Sicherungswert der Immobilie ansieht, und zwar auf einer konservativeren Grundlage. Bankgutachter in Portugal betrachten in der Regel:
- Aktuelle registrierte Verkaufspreise für wirklich vergleichbare Immobilien, nicht Angebotspreise
- Die bebaute Fläche, wie sie im Grundbuch (caderneta predial) verzeichnet ist, anstatt der in der Vermarktung verwendeten Bruttozahlen
- Bauqualität, Energieeffizienzklasse und Zustand der Versorgungsleitungen
- Standortspezifische Faktoren innerhalb von Lagos, wie z. B. Entfernung zum historischen Zentrum, Meerblick und Parkmöglichkeiten
Wenn einer dieser Faktoren konservativer ausfällt, als der Angebotspreis annimmt, fällt die Bewertung niedriger aus. Dies ist häufig bei renovierten Stadthäusern zu beobachten, bei denen im Marketing Ausstattungsmerkmale hervorgehoben werden, die der Gutachter eher als Dekoration denn als strukturellen Wert betrachtet.
Wie groß die Differenz in der Regel ist
Die meisten Bankbewertungen in Lagos im Jahr 2026 liegen nur wenige Prozentpunkte vom vereinbarten Preis entfernt. Bei größeren Abweichungen lassen sich in der Regel einige wenige Muster erkennen.
- Neu renovierte Immobilien im oberen Preissegment des lokalen Marktes, bei denen der Gutachter kosmetische Verbesserungen nicht berücksichtigt
- Wohnungen mit Meerblick, bei denen der Aufschlag für die Ausrichtung im Angebotspreis höher ist, als der Gutachter anerkennt
- Ältere Stadthäuser mit baulichen Mängeln, die den Beleihungswert einschränken, selbst wenn der Käufer mit den erforderlichen Arbeiten einverstanden ist
- Immobilien in Gebieten mit wenigen aktuellen Transaktionsdaten, bei denen sich der Gutachter auf einen vorsichtigen Referenzwert stützt
Abweichungen von fünf bis zehn Prozent treten regelmäßig auf, und größere Abweichungen sind am deutlichsten im oberen Marktsegment zu beobachten, wo vergleichbare Daten rarer werden.
Was die Differenz für das Darlehen bedeutet
Portugiesische Banken vergeben Kredite auf Basis des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Schätzwert. Liegt der Schätzwert unter dem vereinbarten Verkaufspreis, erfolgt die Berechnung der Beleihungsquote anhand des niedrigeren Wertes, und der vom Käufer erforderliche Eigenkapitalanteil steigt entsprechend. Für einen ausländischen Käufer, der seine Anzahlung anhand einer indikativen Beleihungsquote geplant hat, kann sich die Finanzierbarkeit dadurch schnell ändern. Unser Hypothekenratgeber für den Immobilienkauf in Portugal deckt den gesamten Prozess ab, doch die Bankbewertung ist der Punkt, an dem die geplanten Zahlen auf die Realität der Kreditvergabe treffen.
Wie Käufer reagieren
Wenn die Bewertung unter dem vereinbarten Preis liegt, verfolgen Käufer in Lagos in der Regel einen von drei Ansätzen. Die Wahl hängt davon ab, wie die Immobilie im Vergleich zu anderen Objekten abschneidet, die der Käufer besichtigt hat, und wie viel Spielraum im CPCV vorhanden ist.
- Zurück zum Verkäufer gehen, um eine Preissenkung zu besprechen, gestützt auf die Bewertung als schriftlichen Nachweis
- Die Differenz aus Eigenmitteln finanzieren, wenn die Immobilie gut passt und die Differenz überschaubar ist
- Vom Kauf zurücktreten, sofern die CPCV-Bedingungen dies zulassen, und die Suche auf Immobilien mit einem klareren Bewertungsprofil neu ausrichten
Die Verhandlungsposition ist stärker, wenn die Bewertung vor Unterzeichnung des CPCV vorliegt; dies ist ein Grund, warum es sich lohnt, frühzeitig über die Vorabgenehmigung der Finanzierung und den Zeitpunkt der Bewertung nachzudenken.
Verkäufer und die gleichen Zahlen
Aus Sicht des Verkäufers ist eine Bankbewertung unter dem vereinbarten Preis nicht unbedingt ein Urteil über die Immobilie, sondern ein Datenpunkt, auf den auch zukünftige Käufer stoßen könnten. Verkäufer in Lagos, die ihren Preis unter Bezugnahme auf nachprüfbare Nachweise festlegen und deren Makler diese Nachweise detailliert erläutern können, erleben in der Regel weniger Reibungsverluste in der Bewertungsphase. Unser umfassenderer Leitfaden zur Immobilienbewertung und das Update zum Immobilienmarkt in Lagos beschreiben den lokalen Kontext ausführlicher.
Dokumente, die der Bewertung zugrunde liegen
Bankgutachter stützen sich, wo immer möglich, auf öffentliche Register, und Unstimmigkeiten in diesen Registern können eine Bewertung nach unten ziehen. Bevor es zu dieser Phase kommt, lohnt es sich zu überprüfen, ob die grundlegenden Dokumente übereinstimmen:
- Die Caderneta predial stimmt mit dem tatsächlichen Grundriss, der Fläche und der Nutzung der Immobilie überein
- Der Eintrag im Grundbuch ist aktuell und frei von Belastungen
- Alle Anbauten, Pools oder Nebengebäude sind ordnungsgemäß genehmigt und in den Unterlagen der portugiesischen Steuerbehörde vermerkt
- Der Energieausweis ist gültig und entspricht der Immobilie, wie sie vermarktet wird
Immobilien, bei denen diese Unterlagen in Ordnung sind, lassen sich in der Regel klarer bewerten, während bei solchen, bei denen die Unterlagen unvollständig oder veraltet sind, oft ein vorsichtigerer Wert ermittelt wird, selbst wenn die zugrunde liegende Immobilie in gutem Zustand ist.
Zusammenfassung
Die Differenz zwischen Angebotspreis und Bankbewertung ist in Lagos in der Regel gering, doch wenn sie sich vergrößert, geschieht dies meist aus erkennbaren Gründen, auf die Käufer und Verkäufer entsprechend planen können. Es ist sinnvoller, die Bewertung als Teil der Verhandlungen zu betrachten und nicht als Überraschung am Ende des Prozesses.
Bei B&P Real Estate arbeiten wir mit Käufern in ganz Lagos und der gesamten westlichen Algarve zusammen und können Ihnen helfen, ein Angebot unter Berücksichtigung der Bankbewertung zu formulieren. Wenn Sie eine Einschätzung der voraussichtlichen Bewertungsergebnisse oder allgemeine Beratung zu Verhandlungen bei Immobilien an der Algarve wünschen, einschließlich Empfehlungen für Anwälte, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.
