O que uma classificação EPC realmente revela sobre um imóvel no Algarve em 2026

O Certificado de Desempenho Energético, conhecido em português como Certificado Energético, é o documento que a maioria dos compradores no Algarve consulta sem ler e cuja importância a maioria dos vendedores subestima. É obrigatório na venda e no arrendamento em Portugal há vários anos, e atualmente não é possível anunciar um imóvel sem que a classificação esteja visível. O certificado diz ao comprador mais sobre quanto custará a manutenção do imóvel e qual será o seu valor na revenda do que a maioria das pessoas imagina.

Resposta rápida

• A classificação do Certificado Energético português vai de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente), com nove faixas no total.
• Emitido por um perito acreditado pela ADENE e registado no sistema nacional.
• Válido por dez anos para imóveis residenciais, ou antes se forem realizadas obras de renovação de grande envergadura.
• Obrigatório para qualquer venda ou arrendamento, e a classificação deve constar no anúncio do imóvel.
• O custo típico em 2026 situa-se entre 120 € e 300 €, acrescido da taxa de registo da ADENE.
• Uma classificação baixa afeta os custos de manutenção, o apelo na revenda e a elegibilidade para alguns financiamentos e incentivos fiscais.

Como funciona a classificação

O Certificado é regido pelo Decreto-Lei 101-D/2020, a lei que alinhou as regras portuguesas com as diretivas europeias em matéria de energia. O documento é emitido por um perito (avaliador) qualificado e acreditado pela ADENE, a agência nacional de energia, que realiza uma inspeção no local e submete o imóvel a um modelo de cálculo padrão. O modelo tem em conta a envolvente do edifício (paredes, telhado, envidraçamento), os sistemas de aquecimento e refrigeração, os sistemas de água quente, a ventilação e a orientação do imóvel.

A classificação não é uma medição do consumo energético atual. Trata-se de uma estimativa calculada das necessidades energéticas do imóvel em condições e ocupação normalizadas. Duas casas vizinhas idênticas receberão classificações diferentes se uma tiver isolamento e a outra não.

O que cada faixa significa na prática

• A+ e A: construção nova ou totalmente renovada de acordo com as normas atuais. Baixa procura de aquecimento e refrigeração, conforto no verão controlável sem ar condicionado agressivo, água quente frequentemente proveniente de uma bomba de calor ou de energia solar. Forte apelo à revenda.
• B e B-: bom padrão, frequentemente uma propriedade antiga recentemente renovada ou uma construção nova de qualidade que não procurou obter a classificação máxima. Custos de funcionamento controláveis.
• C: uma faixa intermédia que abrange uma vasta gama. Frequentemente moradias mais antigas do Algarve que sofreram algumas obras de melhoria, mas não uma renovação completa do revestimento exterior.
• D e E: comum em moradias geminadas mais antigas no centro histórico de Lagos, moradias dos anos 80 e 90 não renovadas e quintas no interior sem isolamento. Custos de manutenção visivelmente mais elevados.
• F: a faixa mais baixa. Normalmente, um imóvel que necessita genuinamente de obras no revestimento exterior antes de poder ser habitado confortavelmente durante todo o ano.

Onde se situam os imóveis do Algarve na escala

O Algarve tem o seu próprio padrão de distribuição de EPC. As construções novas ao longo da costa e nos empreendimentos turísticos concentram-se nas faixas A+ a B. As moradias geminadas renovadas em Lagos situam-se tipicamente entre B- e C. O parque imobiliário mais antigo e não renovado nas aldeias do interior e nas partes mais antigas das cidades costeiras é frequentemente D, E ou F. Um comprador que analise imóveis nestes segmentos verificará que a classificação está intimamente relacionada com a qualidade do revestimento exterior, os vidros e a idade do sistema de aquecimento.

O que um EPC não lhe pode dizer

A classificação é um filtro útil, mas não é o quadro completo. Vários aspetos que o EPC não capta diretamente são importantes para um comprador no Algarve.

• A orientação real e a exposição solar do imóvel, o que pode tornar uma moradia virada a sul sem sombra muito mais quente em agosto do que a classificação sugere.
• A qualidade das unidades de ar condicionado já instaladas, em oposição à procura calculada.
• Problemas de humidade, bolor e ventilação, que são normalmente detetados por uma inspeção separada do edifício, em vez da avaliação energética.
• O estado da instalação da piscina, do sistema de fossas sépticas e dos espaços exteriores. O nosso guia de espaços exteriores para compradores no Algarve aborda o que procurar nesta vertente da propriedade.

Erros comuns cometidos pelos compradores

• Tratar o Certificado de Desempenho Energético (CPE) como um mero requisito a cumprir, em vez de ler a secção de recomendações, que enumera as melhorias rentáveis identificadas pelo avaliador.
• Presumir que uma classificação baixa significa um imóvel de má qualidade. Uma moradia em banda com classificação F, numa localização privilegiada em Lagos e com uma boa estrutura, pode ainda assim ser a compra certa se o comprador planear obras de renovação.
• Ignorar a data de validade. Vale a pena pedir ao vendedor para atualizar um CPE com dez anos, anterior à metodologia atual.
• Não ter em conta a classificação na negociação do preço, especialmente nas classificações D e inferiores, onde os custos de reabilitação podem variar entre 15 000 € e 40 000 € para uma moradia típica em Lagos.

Resumo

O Certificado Energético é um dos documentos mais úteis num processo imobiliário em Portugal. A sua leitura atenta permite ao comprador saber como a propriedade irá funcionar, quais as melhorias assinaladas pelo avaliador e se a classificação constitui uma base para negociação. Os compradores que levam o certificado a sério costumam comprar com melhor informação e antecipam-se a quaisquer custos de reabilitação.

Na B&P Real Estate, trabalhamos com compradores interessados em Lagos e no Algarve Ocidental em geral, e teremos todo o prazer em analisar em conjunto o Certificado Energético de um imóvel do seu interesse. Se está a considerar uma compra e gostaria de saber o que uma classificação implica realmente em termos de custos de manutenção e revenda, entre em contacto connosco.