Internationale Käufer, die sich nach Immobilien an der Algarve umsehen, stoßen in der Regel schon früh auf dieselben drei administrativen Fragen: Brauche ich eine NIF? Muss ich mich bei der AIMA registrieren? Und muss ich hier meinen Wohnsitz haben, um eine Immobilie zu kaufen? Die kurzen Antworten lauten: Ja, manchmal und nein, doch die Details sind für jeden wichtig, der mehr als nur gelegentliche Sommerbesuche plant.
Dies sind keine Schritte, die man in letzter Minute in Panik erledigen sollte. Je länger sie auf der To-do-Liste stehen, desto mehr Reibungsverluste verursachen sie beim Kauf, bei der Einrichtung von Versorgungsanschlüssen oder bei der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Wir beobachten dies am häufigsten bei Käufern aus Großbritannien und den USA, die davon ausgingen, dass sich der Prozess in Portugal wie ein vertrauter EU-Prozess anfühlen würde. Seit dem Brexit ist das nicht mehr der Fall, und nach Oktober 2023 hat sich das Aufenthaltsrecht erneut geändert.
Kurze Antwort
- NIF: erforderlich für den Kauf einer Immobilie, die Eröffnung eines Bankkontos und die Unterzeichnung von Versorgungsverträgen
- AIMA-Registrierung: nur relevant, wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen
- Aufenthaltsgenehmigung: nicht erforderlich, um eine Immobilie an der Algarve zu besitzen
- Die Schengen-Regelung von 90/180 Tagen schränkt den Aufenthalt für Nicht-EU-Käufer ohne Aufenthaltsgenehmigung weiterhin ein
- Die Bearbeitung durch die AIMA im Jahr 2026 liegt weit hinter den offiziellen Zielen zurück
1. Die NIF (Número de Identificação Fiscal)
Die NIF ist die portugiesische Steueridentifikationsnummer. Jeder Immobilienkäufer benötigt eine. Ohne sie können Sie keinen CPCV unterzeichnen, keine Escritura abschließen, kein portugiesisches Bankkonto eröffnen oder als Rechnungsempfänger in einem Versorgungsvertrag auftreten. EU-Bürger können den Antrag direkt bei jedem Finanças-Büro stellen. Nicht-EU-Bürger, einschließlich Käufer aus Großbritannien, den USA und Kanada, benötigen technisch gesehen einen in Portugal ansässigen Steuervertreter, der den Antrag in ihrem Namen stellt, obwohl dies manchmal umgangen wird, indem der Antrag persönlich vor Ort gestellt wird.
Die meisten Käufer aus dem Ausland, mit denen wir zusammenarbeiten, beauftragen einen portugiesischen Anwalt oder Steuerberater als Steuervertreter, was der sauberste Weg ist. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 100 € und 300 € pro Jahr für die laufende Vertretung. Über das Portal das Finanças wird die NIF dann für Steuererklärungen, IMI-Festsetzungen und Ähnliches verwendet.
2. AIMA und was die SEF ersetzt hat
Bis 2023 wurden Aufenthaltsgenehmigungen und visumsbezogene Verfahren vom SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) bearbeitet. Das SEF wurde aufgelöst und seine Aufgaben wurden an AIMA übertragen, die Behörde, die das SEF im Jahr 2023 abgelöst hat. AIMA ist für Aufenthaltsgenehmigungen, Verlängerungen und die damit verbundenen Verwaltungsschritte zuständig. Wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung in Portugal beantragen, ist AIMA die Behörde, mit der Sie zu tun haben werden.
Zwei praktische Punkte sind wissenswert. Erstens hat die AIMA mit einem erheblichen Rückstau zu kämpfen. Die offiziellen Bearbeitungsfristen liegen bei 30 bis 90 Tagen, doch realistisch gesehen dauert die Bearbeitung im Jahr 2026 häufiger sechs Monate bis über ein Jahr, je nach Visumtyp und Ort der Antragstellung. Zweitens bearbeitet die AIMA den Visumantrag nicht selbst, solange Sie sich noch im Ausland befinden. Dies obliegt dem portugiesischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland. Die AIMA übernimmt die Bearbeitung erst nach Ihrer Ankunft in Portugal.
3. Müssen Sie in Portugal ansässig sein, um eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Ausländische Käufer, sowohl aus der EU als auch aus Nicht-EU-Ländern, können portugiesische Immobilien erwerben, ohne dort ansässig zu sein. Der Besitz einer Immobilie hier verleiht Ihnen auch nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Viele unserer ausländischen Eigentümer nutzen ihre Immobilie an der Algarve ausschließlich als Ferienhaus oder zur saisonalen Nutzung, während sich ihr Hauptwohnsitz an einem anderen Ort befindet.
Was sich ändert, wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind, ist die Zeit, die Sie in Portugal verbringen dürfen. Die Schengen-Regeln beschränken den Aufenthalt von nicht ansässigen Nicht-EU-Besuchern auf 90 Tage innerhalb eines rollierenden Zeitraums von 180 Tagen im gesamten Schengen-Raum. Insbesondere Käufer aus dem Vereinigten Königreich planen oft, mehr Zeit als das zu verbringen, und müssen sich Gedanken über einen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung machen, der eine von dem Kauf selbst getrennte Entscheidung darstellt.
4. Die Aufenthaltsmöglichkeiten, die die meisten Immobilienkäufer in Betracht ziehen
Drei Visumtypen kommen am häufigsten vor:
- D7 (passives Einkommen): mindestens 920 € pro Monat im Jahr 2026, zuzüglich 50 % für einen Ehepartner und 30 % für jedes unterhaltsberechtigte Kind. Renten, Mieteinnahmen, Dividenden und Tantiemen sind zulässig. Geeignet für Rentner und Personen mit stabilem passivem Einkommen.
- D8 (Digitaler Nomade): ca. 3.480 bis 3.680 € pro Monat an Einkommen aus aktiver oder Fernbeschäftigung. Geeignet für Fernarbeiter, die einen ausländischen Arbeitgeber oder Einkünfte aus freiberuflicher Tätigkeit nachweisen können.
- Golden Visa: weiterhin aktiv, aber der Immobilienweg wurde im Oktober 2023 geschlossen. Aktuelle Wege umfassen qualifizierte Investmentfonds (mindestens 500.000 €, fünfjährige Haltedauer), kulturelle Beiträge (250.000 €) oder wissenschaftliche Forschung (500.000 €). Immobilien sind nicht mehr zulässig.
Jeder dieser Wege ist ein vom Immobilienkauf selbst getrennter Prozess, und keiner davon ist erforderlich, wenn Sie sich mit der 90/180-Regelung zufrieden geben.
5. Die Reihenfolge, die die meisten Käufer befolgen sollten
- Beantragen Sie eine NIF (über einen Steuervertreter, wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind)
- Eröffnen Sie mit der NIF ein portugiesisches Bankkonto
- Entscheiden Sie, ob eine Aufenthaltsgenehmigung Teil Ihres Plans ist
- Wenn ja, beantragen Sie vor der Reise das entsprechende Visum beim Konsulat
- Schließen Sie den Immobilienkauf ab (hierfür ist nur die NIF erforderlich)
- Sobald Sie mit einem Visum in Portugal sind, melden Sie sich bei der AIMA für die Aufenthaltsgenehmigung an
Häufige Fehler
- Annehmen, dass der Immobilienbesitz automatisch Aufenthaltsrechte gewährt
- Die Beantragung der NIF bis zur Vertragsphase aufschieben
- Den Visumschritt beim Konsulat mit dem Schritt zur AIMA-Aufenthaltsgenehmigung verwechseln
- Glauben, dass der „Golden Visa“-Immobilienweg noch existiert
- Den Rückstau bei der AIMA unterschätzen, wenn man den Umzugstermin plant
Zusammenfassung
Eine NIF ist die einzige behördliche Formalität, die Sie benötigen, um eine Immobilie an der Algarve zu kaufen. Die AIMA kommt erst ins Spiel, wenn Sie beabsichtigen, sich hier länger als 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufzuhalten. Aufenthaltsrecht und Eigentumsrecht sind zwei getrennte Entscheidungen, und sie als Einheit zu betrachten, ist der Ausgangspunkt für die meisten vermeidbaren Probleme. Die Leitlinien der britischen Regierung zum Leben in Portugal und unser Artikel über die Steuervertretung für nicht ansässige Immobilienbesitzer sind nützliche Anhaltspunkte.
Sie erwägen einen Kauf in Lagos
Wenn Sie sich für Immobilien in Lagos und an der Westalgarve interessieren und besprechen möchten, wie die administrativen Aspekte in Ihren Kaufplan passen, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung. Bei B&P Real Estate können wir Ihnen die Anwälte und Steuerberater vorstellen, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten. Diese können als Ihr Steuervertreter fungieren, Sie bei Bedarf hinsichtlich des richtigen Aufenthaltsweges beraten und die portugiesischen Formalitäten abwickeln.
