Internationella köpare som letar efter fastigheter i Algarve stöter oftast tidigt på samma tre administrativa frågor. Behöver jag ett NIF-nummer? Måste jag registrera mig hos AIMA? Och måste jag vara bosatt här för att kunna köpa? De korta svaren är ja, ibland och nej, men detaljerna är viktiga för alla som planerar mer än bara enstaka sommarbesök.
Detta är inte steg som ska tas i panik i sista minuten. Ju längre de ligger kvar på att-göra-listan, desto mer problem orsakar de vid köpet, när man ska öppna abonnemang för el, vatten och gas eller underteckna köpehandlingen. Vi ser detta oftast hos köpare från Storbritannien och USA som antog att processen i Portugal skulle kännas som en välbekant EU-process. Sedan Brexit är det inte så, och efter oktober 2023 ändrades reglerna för uppehållstillstånd igen.
Snabbt svar
- NIF: krävs för att köpa fastighet, öppna bankkonto, teckna avtal om el, vatten och gas
- AIMA-registrering: endast relevant om du ansöker om uppehållstillstånd
- Uppehållstillstånd: behövs inte för att äga fastighet i Algarve
- Schengenreglerna om 90/180 dagar begränsar fortfarande vistelser för köpare utanför EU utan uppehållstillstånd
- AIMA:s handläggning 2026 ligger långt efter de officiella målen
1. NIF (Número de Identificação Fiscal)
NIF är det portugisiska skatteidentifikationsnumret. Alla fastighetsköpare behöver ett. Utan det kan du inte underteckna ett CPCV, slutföra en escritura, öppna ett portugisiskt bankkonto eller stå som faktureringsadress på ett avtal för el, vatten och gas. EU-medborgare kan ansöka direkt på vilket Finanças-kontor som helst. Icke-EU-medborgare, inklusive köpare från Storbritannien, USA och Kanada, behöver tekniskt sett en skatterepresentant bosatt i Portugal för att ansöka å deras vägnar, även om detta ibland kringgås genom att ansöka personligen medan man befinner sig i landet.
De flesta utländska köpare som vi arbetar med utser en portugisisk advokat eller revisor som skatterepresentant, vilket är den smidigaste vägen. Kostnaderna ligger vanligtvis mellan 100 och 300 euro per år för löpande representation. Portal das Finanças är där NIF sedan används för skattedeklarationer, IMI-bedömningar och liknande.
2. AIMA och vad som ersatte SEF
Fram till 2023 hanterades uppehållstillstånd och visumrelaterade processer av SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). SEF upplöstes och dess funktioner överfördes till AIMA, den myndighet som ersatte SEF 2023. AIMA hanterar uppehållstillstånd, förnyelser och de relaterade administrativa stegen. Om du ansöker om någon form av portugisiskt uppehållstillstånd är AIMA den myndighet du har att göra med.
Det finns två praktiska saker som är bra att känna till. För det första har AIMA en betydande eftersläpning. De officiella handläggningstiderna ligger på 30 till 90 dagar, men den realistiska handläggningstiden 2026 är oftare sex månader till över ett år, beroende på visumtyp och var du ansöker. För det andra hanterar AIMA inte själva visumansökan när du fortfarande befinner dig utomlands. Det sköts av det portugisiska konsulatet i ditt bosättningsland. AIMA tar över efter att du anlänt till Portugal.
3. Måste du vara bosatt för att köpa fastighet i Portugal?
Nej. Utländska köpare, både från EU och utanför EU, kan köpa fastigheter i Portugal utan att vara bosatta där. Att äga fastighet här ger dig inte heller automatiskt någon uppehållsrätt. Många av våra utländska ägare har sin fastighet i Algarve enbart som fritidsbostad eller för säsongsbruk, med sin huvudsakliga bostad någon annanstans.
Det som förändras om du är icke-EU-medborgare är den tid du får vistas i Portugal. Schengenreglerna begränsar vistelsen för icke-bosatta, icke-EU-besökare till 90 dagar under en rullande 180-dagarsperiod inom hela Schengenområdet. Särskilt brittiska köpare planerar ofta att vistas längre än så och måste därför överväga en väg till uppehållstillstånd som ett separat beslut från själva köpet.
4. De uppehållstillståndsvägar som de flesta fastighetsköpare tittar på
Tre visumtyper förekommer oftast:
- D7 (passiv inkomst): minst 920 euro per månad år 2026, plus 50 % för en make/maka och 30 % för varje underhållsberättigat barn. Pension, hyresintäkter, utdelningar och royalties räknas. Passar pensionärer och personer med stabil passiv inkomst.
- D8 (digital nomad): cirka 3 480 till 3 680 euro per månad i inkomst från aktiv eller distansanställning. Passar distansarbetare som kan dokumentera en utländsk arbetsgivare eller inkomst som frilansare.
- Golden Visa: fortfarande aktivt, men fastighetsvägen stängdes i oktober 2023. Aktuella vägar inkluderar kvalificerade investeringsfonder (minst 500 000 euro, fem års innehav), kulturella bidrag (250 000 euro) eller vetenskaplig forskning (500 000 euro). Fastigheter är inte längre berättigade.
Var och en av dessa är en separat process från själva fastighetsköpet, och ingen av dem krävs om du är nöjd med 90/180-gränsen.
5. Den ordning de flesta köpare bör följa
- Ansök om ett NIF (via skatterepresentant om du inte är EU-medborgare)
- Öppna ett portugisiskt bankkonto med hjälp av NIF
- Bestäm om uppehållstillstånd ingår i planen
- Om ja, ansök om relevant visum på konsulatet innan du reser
- Slutför fastighetsköpet (endast NIF krävs för detta)
- När du är i Portugal med visum, registrera dig hos AIMA för uppehållstillstånd
Vanliga misstag
- Att anta att fastighetsägande ger uppehållsrätt
- Att vänta med NIF-ansökan till kontraktsstadiet
- Att förväxla visumsteget på konsulatet med AIMA-uppehållstillståndssteget
- Att tro att Golden Visa-vägen via fastigheter fortfarande finns
- Att underskatta AIMA:s eftersläpning när man planerar en flytt
Sammanfattning
Ett NIF är det enda administrativa kravet du måste uppfylla för att köpa fastighet i Algarve. AIMA kommer endast in i bilden om du avser att bo här i mer än 90 dagar under en 180-dagarsperiod. Uppehållstillstånd och ägande är två separata beslut, och att behandla dem som ett är där de flesta av de undvikbara problemen börjar. Den brittiska regeringens vägledning om att bo i Portugal och vår artikel om skatterepresentation för icke-bosatta fastighetsägare är användbara referenspunkter.
Funderar du på att köpa i Lagos
Om du tittar på fastigheter i Lagos och västra Algarve och vill diskutera hur den administrativa sidan passar in i din köpplan, vänligen kontakta oss. På B&P Real Estate kan vi presentera dig för de advokater och revisorer som vi arbetar med regelbundet, som kan fungera som din skatterepresentant, ge råd om rätt väg till uppehållstillstånd om du behöver det, och hantera den portugisiska delen av processen därifrån.
