De flesta utländska köpare i Lagos och den västra delen av Algarve kommer från länder där notarien antingen spelar en underordnad roll eller inte existerar som ett eget yrke. I Portugal är notarien en central aktör i fastighetsaffären, och oklarheter om vad notarien egentligen gör, jämfört med vad en köparens advokat gör, kan leda till att internationella köpare går miste om det skydd de tror sig ha.
De två rollerna är distinkta, regleras separat och avser olika delar av transaktionen. Att köpa fastighet i Portugal utan att förstå gränsen mellan dem är en återkommande källa till problem som kan undvikas.
Snabbt svar
- Notarien är en offentlig tjänsteman, inte köparens representant
- Notariens roll är att bestyrka köpehandlingen och verifiera att den är formellt korrekt
- Notarien kontrollerar inte köparens intressen eller utför due diligence
- Köparen behöver en egen advokat eller jurist för det arbetet
- Notariens arvoden är fastställda enligt lag; advokatens arvoden förhandlas separat
1. Vad notarien faktiskt gör
Notarien i Portugal (notário) är en offentlig tjänsteman som utses av staten och regleras genom Ordem dos Notários. Deras roll är att formalisera köpehandlingen (escritura) genom att bekräfta parternas identitet, verifiera att fastighetsdokumentationen finns och är i ordning, beräkna och uppbära de skatter som ska betalas vid överlåtelsen samt registrera det nya ägandet hos berörda myndigheter. Notarien är per definition opartisk och agerar för systemets räkning, inte för någon av parterna.
Detta är vad man ibland kallar transaktionens formella skede. Notariens underskrift på escritura är det som gör försäljningen juridiskt bindande enligt portugisisk lag.
2. Vad notarien inte gör
Notarien utför inte en due diligence-granskning för köparens räkning. De kontrollerar inte om fastighetens tillstånd stämmer överens med dess faktiska utformning, om säljaren har redovisat alla skulder, om gränserna på plats stämmer överens med de registrerade, eller om CPCV (det tidigare undertecknade köpeavtalet) har utformats i köparens intresse. Inget av detta ingår i notariens arbetsuppgifter.
Om en köpare anländer till escritura och antar att notarien har gjort en omfattande kontroll, har de en missuppfattning som är utbredd men betydelsefull.
3. Vad en köpares advokat gör i Portugal
En portugisisk advokat (advogado) som arbetar för köparen täcker den del som notarien inte gör. Det typiska arbetsområdet spänner över flera områden.
- Due diligence före avtalets ingående avseende fastighetens rättsliga och fysiska skick
- Granskning av Caderneta Predial, fastighetsregistret certidão och Licença de Utilização
- Utarbetande eller granskning av CPCV innan det undertecknas
- Förhandlingar om ändringar där säljarens utkast inte skyddar köparen
- Verifiering av utestående skulder, panträtter eller belastningar på fastigheten
- Hantering av relationen med notarien på köparens sida vid överlåtelsen
Enligt vår erfarenhet är det de köpare som anlitar en advokat innan CPCV undertecknas, och inte efteråt, som undviker problem i ett sent skede.
4. Den vanliga missuppfattningen om offentliga tjänstemän
I vissa common law-jurisdiktioner omfattar termen solicitor eller attorney en bredare roll än den portugisiska notarien. Internationella köpare antar ofta att notarien motsvarar en brittisk solicitor eller en amerikansk closing attorney, vilka båda vanligtvis kombinerar dokumenthantering med granskning från köparens sida. Den portugisiska notariens uppdrag är mer begränsat. Gränsen mellan den offentliga tjänstemannens uppgift och den privata rådgivarens uppgift är tydligare här.
Konsekvensen är att en köpare som hoppar över advokaten för att spara kostnader inte får en delvis ersättningstjänst från notarien. De får ingen ersättningstjänst alls.
5. Avgifter och hur de fastställs
Notarieavgifterna i Portugal är reglerade och i stort sett fasta med hänvisning till fastighetens värde, vanligtvis mellan 500 och 1 200 euro för en bostadstransaktion beroende på komplexitet, plus fastighetsöverlåtelseskatterna (IMT och Imposto do Selo) som notarien uppbär på statens vägnar. Dessa är inte förhandlingsbara.
Advokatarvoden fastställs däremot av advokaten och ligger vanligtvis mellan 1 och 2 procent av fastighetens värde, med en lägre procentandel för transaktioner med högre värde och ett minimum som varierar beroende på byrå. Vissa advokater tar ut ett fast arvode för standardköp, andra tar betalt per timme.
6. När ska man anlita en advokat
- Innan CPCV undertecknas, inte efter
- Innan någon handpenning överförs
- När fastigheten har identifierats men innan ett skriftligt bud lämnas
- För äldre eller lantliga fastigheter, innan handpenningen betalas i något reservationsavtal
Kostnaden för att genomföra en due diligence i ett tidigt skede är liten i förhållande till transaktionens värde, och arbetet avslöjar vanligtvis problem vid en tidpunkt då de fortfarande kan lösas.
Vanliga misstag
- Att anta att notarien företräder köparens intressen
- Att anlita en advokat först i skrivelsestadiet
- Att anlita säljarens rekommenderade advokat utan en oberoende kontroll
- Att förlita sig på mäklarens presentation som ersättning för oberoende juridisk rådgivning
- Att inte begära en tydlig skriftlig beskrivning av advokatens arbetsuppgifter
Sammanfattning
Notarien och advokaten har olika roller vid ett fastighetsköp i Portugal, och förväxling mellan de två är en vanlig orsak till att internationella köpare upplever sig vara otillräckligt skyddade i skrivelsestadiet. Notarien formaliserar försäljningen. Advokaten säkerställer försäljningen. Båda behövs och advokaten måste vara involverad innan CPCV undertecknas, inte i slutet.
Om du tittar på fastigheter i Lagos eller den bredare västra Algarve och vill ha en översikt över vilka dokumentkontroller som hör till notarien och vilka som hör till köparens advokat, inklusive presentationer av de advokater vi arbetar med regelbundet, vänligen kontakta oss.
