Die meisten ausländischen Käufer in Lagos und der gesamten westlichen Algarve kommen aus Ländern, in denen der Notar entweder nur eine untergeordnete Rolle spielt oder gar nicht als eigenständiger Berufsstand existiert. In Portugal nimmt der Notar eine zentrale Rolle bei der Immobilientransaktion ein, und Unklarheiten darüber, was der Notar tatsächlich tut und was hingegen die Aufgabe des Anwalts des Käufers ist, können dazu führen, dass internationale Käufer nicht den Schutz genießen, den sie eigentlich erwarten.
Die beiden Rollen sind klar voneinander getrennt, unterliegen getrennten Regelungen und betreffen unterschiedliche Aspekte der Transaktion. Der Kauf einer Immobilie in Portugal ohne Verständnis für die Grenzen zwischen diesen beiden Rollen ist eine häufige Ursache für vermeidbare Probleme.
Kurze Antwort
- Der Notar ist ein Amtsträger, nicht der Vertreter des Käufers
- Die Aufgabe des Notars besteht darin, die Kaufurkunde zu beglaubigen und die formale Richtigkeit zu überprüfen
- Der Notar prüft weder die Interessen des Käufers noch führt er eine Due-Diligence-Prüfung durch
- Dafür benötigt der Käufer einen eigenen Anwalt oder Juristen
- Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt; die Anwaltshonorare werden separat ausgehandelt
1. Was der Notar tatsächlich tut
Der Notar in Portugal (notário) ist ein vom Staat ernannter Beamter, der durch die Ordem dos Notários reguliert wird. Seine Aufgabe ist es, die Kaufurkunde (escritura) zu formalisieren, indem er die Identität der Parteien bestätigt, überprüft, ob die Immobilienunterlagen vorliegen und in Ordnung sind, die fälligen Übertragungssteuern berechnet und einzieht sowie den neuen Eigentumsstand bei den zuständigen Behörden eintragen lässt. Der Notar ist per Definition unparteiisch und handelt im Interesse des Systems, nicht im Interesse einer der Parteien.
Dies wird manchmal als die formale Phase der Transaktion bezeichnet. Die Unterschrift des Notars auf der Escritura macht den Verkauf nach portugiesischem Recht rechtsverbindlich.
2. Was der Notar nicht tut
Der Notar führt keine Due-Diligence-Prüfung auf Seiten des Käufers durch. Er prüft nicht, ob die Baugenehmigungen der Immobilie mit deren tatsächlicher Beschaffenheit übereinstimmen, ob der Verkäufer alle Verbindlichkeiten offengelegt hat, ob die tatsächlichen Grundstücksgrenzen mit den eingetragenen übereinstimmen oder ob der CPCV (der zuvor unterzeichnete Vorvertrag) im Interesse des Käufers abgefasst wurde. Nichts davon gehört zu den Aufgaben des Notars.
Wenn ein Käufer bei der Escritura davon ausgeht, dass der Notar eine umfassende Prüfung durchgeführt hat, unterliegt er einem weit verbreiteten, aber folgenschweren Irrtum.
3. Was der Anwalt des Käufers in Portugal tut
Ein portugiesischer Anwalt (advogado), der für den Käufer tätig ist, übernimmt die Aufgaben, die der Notar nicht wahrnimmt. Der typische Umfang seiner Tätigkeit erstreckt sich auf mehrere Bereiche.
- Vorvertragliche Due-Diligence-Prüfung des rechtlichen und baulichen Zustands der Immobilie
- Prüfung der Caderneta Predial, der Grundbuchauskunft (certidão) und der Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização)
- Entwurf oder Prüfung des CPCV vor dessen Unterzeichnung
- Aushandlung von Änderungen, wenn der Entwurf des Verkäufers den Käufer nicht schützt
- Überprüfung auf ausstehende Schulden, Pfandrechte oder Belastungen der Immobilie
- Pflege der Beziehung zum Notar auf Seiten des Käufers in der Phase der Urkundenunterzeichnung
Unserer Erfahrung nach vermeiden Käufer Probleme in der Endphase, wenn sie einen Anwalt vor der Unterzeichnung des CPCV beauftragen, nicht erst danach.
4. Das verbreitete Missverständnis über Amtsträger
In einigen Common-Law-Rechtsordnungen umfasst der Begriff „Solicitor“ oder „Attorney“ eine umfassendere Rolle als die des portugiesischen Notars. Internationale Käufer gehen oft davon aus, dass der Notar das Äquivalent eines britischen Solicitors oder eines US-amerikanischen Closing-Anwalts ist, die beide typischerweise die Beurkundung von Dokumenten mit der Prüfung auf Käuferseite kombinieren. Das Mandat des portugiesischen Notars ist enger gefasst. Die Grenze zwischen der Tätigkeit des Amtsträgers und der des privaten Beraters ist hier schärfer gezogen.
Das bedeutet, dass ein Käufer, der auf einen Anwalt verzichtet, um Kosten zu sparen, vom Notar keinen teilweisen Ersatzdienst erhält. Er erhält überhaupt keinen Ersatzdienst.
5. Gebühren und deren Festlegung
Notargebühren sind in Portugal reguliert und richten sich im Wesentlichen nach dem Immobilienwert; sie liegen bei Wohnimmobilientransaktionen je nach Komplexität in der Regel zwischen 500 € und 1.200 €, zuzüglich der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer (Imposto do Selo), die der Notar im Auftrag des Staates einzieht. Diese sind nicht verhandelbar.
Anwaltshonorare werden dagegen vom Anwalt festgelegt und liegen in der Regel zwischen 1 und 2 Prozent des Immobilienwerts, wobei der Prozentsatz bei Transaktionen mit höherem Wert niedriger ist und ein Mindestbetrag gilt, der je nach Kanzlei variiert. Einige Anwälte berechnen ein Festhonorar für den Standardkaufumfang; andere berechnen nach Stunden.
6. Wann sollte man einen Anwalt beauftragen
- Vor der Unterzeichnung des CPCV, nicht danach
- Vor der Überweisung von Anzahlungsbeträgen
- Sobald die Immobilie identifiziert wurde, aber bevor ein schriftliches Angebot abgegeben wird
- Bei älteren oder ländlichen Immobilien vor der Zahlung der Anzahlung in einem Reservierungsvertrag
Die Kosten für eine frühzeitige Due-Diligence-Prüfung sind im Verhältnis zum Transaktionswert gering, und die Prüfung deckt Probleme meist zu einem Zeitpunkt auf, zu dem sie noch gelöst werden können.
Häufige Fehler
- Annahme, dass der Notar die Interessen des Käufers vertritt
- Einen Anwalt erst in der Phase der „escritura“ zu beauftragen
- Den vom Verkäufer empfohlenen Anwalt ohne unabhängige Überprüfung zu beauftragen
- Sich auf die Vermittlung des Immobilienmaklers als Ersatz für unabhängige Rechtsberatung zu verlassen
- Den Anwalt nicht um einen klaren schriftlichen Leistungsumfang zu bitten
Zusammenfassung
Der Notar und der Anwalt haben beim Kauf einer Immobilie in Portugal unterschiedliche Aufgaben, und Verwechslungen zwischen den beiden sind ein häufiger Grund dafür, dass internationale Käufer sich in der Phase der Urkundenunterzeichnung unzureichend geschützt sehen. Der Notar formalisiert den Verkauf. Der Anwalt sorgt für die Sicherheit des Verkaufs. Beide sind notwendig, und der Anwalt muss bereits vor der Unterzeichnung des CPCV einbezogen werden, nicht erst am Ende.
Wenn Sie sich für Immobilien in Lagos oder der gesamten westlichen Algarve interessieren und wissen möchten, welche Dokumentenprüfungen in den Zuständigkeitsbereich des Notars und welche in den des Käuferanwalts fallen, einschließlich der Vermittlung von Anwälten, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.
