Os compradores internacionais que procuram um imóvel no Algarve deparam-se frequentemente com as mesmas três questões administrativas logo desde o início. Preciso de um NIF? Tenho de me registar na AIMA? E tenho de ser residente para comprar aqui? As respostas curtas são sim, por vezes e não, mas os detalhes são importantes para quem planeia algo mais do que uma visita ocasional no verão.
Não se trata de trâmites que devam ser realizados à pressa no último momento. Quanto mais tempo permanecerem na lista de tarefas pendentes, mais complicações causarão na hora da compra, da contratação de serviços públicos ou da assinatura da escritura. Vemos isto com maior frequência em compradores do Reino Unido e dos EUA que davam por garantido que o processo em Portugal seria semelhante ao da UE. Desde o Brexit, já não é assim, e a partir de outubro de 2023 o quadro de residência voltou a mudar.
Resposta rápida
- NIF: necessário para comprar um imóvel, abrir uma conta bancária e assinar contratos de serviços públicos
- Registo na AIMA: apenas relevante se for solicitada a residência
- Residência: não é necessária para ser proprietário de uma habitação no Algarve
- A regra Schengen de 90/180 dias continua a limitar as estadias de compradores não comunitários sem residência
- O processamento da AIMA em 2026 está muito aquém dos objetivos oficiais
1. O NIF (Número de Identificação Fiscal)
O NIF é o número de identificação fiscal português. Todo o comprador de um imóvel precisa de um. Sem ele, não é possível assinar um CPCV, formalizar uma escritura, abrir uma conta bancária portuguesa nem figurar como titular num contrato de serviços públicos. Os cidadãos da UE podem solicitá-lo diretamente em qualquer repartição das Finanças. Os cidadãos não comunitários, incluindo compradores do Reino Unido, dos EUA e do Canadá, precisam tecnicamente de um representante fiscal residente em Portugal para o solicitar em seu nome, embora por vezes este requisito seja contornado solicitando-o pessoalmente enquanto se está no país.
A maioria dos compradores estrangeiros com quem trabalhamos designa um advogado ou contabilista português como representante fiscal, o que é a via mais simples. Os custos variam normalmente entre 100 e 300 € por ano pela representação contínua. O Portal das Finanças é onde se utiliza o NIF para a apresentação de declarações fiscais, a liquidação do IMI e outros trâmites semelhantes.
2. A AIMA e o que substituiu o SEF
Até 2023, as autorizações de residência e os trâmites relacionados com os vistos eram geridos pelo SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). O SEF foi extinto e as suas funções foram transferidas para a AIMA, a agência que substituiu o SEF em 2023. A AIMA é responsável pelas autorizações de residência, renovações e trâmites administrativos relacionados. Se solicitar qualquer tipo de residência em Portugal, a AIMA é o organismo com o qual terá de lidar.
Há dois aspetos práticos que convém conhecer. Em primeiro lugar, a AIMA enfrenta um atraso acumulado significativo. Os prazos oficiais de tramitação variam entre 30 e 90 dias, mas, na prática, em 2026, costumam ser de seis meses a mais de um ano, dependendo do tipo de visto e do local onde o pedido é apresentado.
Em segundo lugar, a AIMA não se encarrega do pedido de visto propriamente dito enquanto se encontrar no estrangeiro. Isso é da competência do consulado português no seu país de residência. A AIMA assume o processo assim que chegar a Portugal.
3. É necessário ser residente para comprar um imóvel em Portugal?
Não. Os compradores estrangeiros, tanto da UE como de fora da UE, podem adquirir um imóvel em Portugal sem serem residentes. Ser proprietário de uma habitação aqui também não lhe confere automaticamente qualquer direito de residência. Muitos dos nossos proprietários estrangeiros mantêm o seu imóvel no Algarve apenas como casa de férias ou para uso sazonal, tendo a sua residência principal noutro local.
O que muda, se não for cidadão da UE, é o tempo que pode passar em Portugal. As regras de Schengen limitam os visitantes não residentes e não pertencentes à UE a 90 dias em qualquer período de 180 dias consecutivos em todo o espaço Schengen. Os compradores do Reino Unido, em particular, costumam planear passar mais tempo do que isso e devem considerar uma via de residência como uma decisão independente da própria compra.
4. As vias de residência mais frequentemente consideradas pelos compradores de imóveis
Os três tipos de visto que surgem com maior frequência são:
- D7 (rendimentos passivos): 920 € por mês, no mínimo, em 2026, mais 50 % por cônjuge e 30 % por cada filho a cargo. São aceites pensões, rendimentos de arrendamento, dividendos e royalties. Adequado para reformados e pessoas com rendimentos passivos estáveis.
- D8 (nómada digital): entre 3.480 e 3.680 € por mês em rendimentos de emprego ativo ou à distância. Adequado para trabalhadores à distância que possam comprovar um empregador no estrangeiro ou rendimentos como trabalhadores independentes.
- Golden Visa: continua em vigor, mas a via imobiliária foi encerrada em outubro de 2023. As vias atuais incluem fundos de investimento que cumpram os requisitos (mínimo de 500 000 €, com uma retenção de cinco anos), contribuições culturais (250 000 €) ou investigação científica (500 000 €). Os imóveis já não são elegíveis.
Cada um destes é um processo independente da compra do imóvel em si, e nenhum deles é necessário se se contentar com o limite de 90/180.
5. A ordem que a maioria dos compradores deve seguir
- Solicitar um NIF (através de um representante fiscal se não for da UE)
- Abrir uma conta bancária portuguesa utilizando o NIF
- Decidir se a residência faz parte do plano
- Se for o caso, solicitar o visto correspondente no consulado antes de viajar
- Concluir a compra do imóvel (para isso, apenas é necessário o NIF)
- Uma vez em Portugal com o visto, registar-se na AIMA para obter a autorização de residência
Erros comuns
- Presumir que a propriedade de um imóvel confere direitos de residência
- Deixar o pedido do NIF para a fase do contrato
- Confundir o processo de visto no consulado com o da autorização de residência na AIMA
- Acreditar que a via imobiliária do Golden Visa ainda existe
- Subestimar o atraso da AIMA na hora de planear a mudança
Resumo
O NIF é o único trâmite administrativo que deve ter para comprar um imóvel no Algarve. A AIMA só entra em cena se pretender viver aqui mais de 90 dias num período de 180. A residência e a propriedade são duas decisões distintas, e tratá-las como uma só é onde começam a maioria dos problemas evitáveis. O guia do Governo do Reino Unido sobre viver em Portugal e a leitura do nosso artigo sobre a representação fiscal para proprietários não residentes são pontos de referência úteis.
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