Viele Käufer aus dem Ausland gehen davon aus, dass sie eine Immobilie an der Algarve bar bezahlen werden, stellen dann aber fest, dass ihnen ein portugiesisches Hypothekendarlehen zur Verfügung steht und es sich lohnt, diese Option in Betracht zu ziehen. Nichtansässige können Kredite bei portugiesischen Banken aufnehmen, allerdings unterscheiden sich die Konditionen von denen für Ansässige. Dieser Leitfaden erläutert, wie eine Hypothek für Nichtansässige im Jahr 2026 aussieht – von der Höhe des Darlehensbetrags bis hin zu den Versicherungen, auf die eine Bank besteht.
Können Nichtansässige in Portugal einen Kredit aufnehmen?
Ja. Die großen portugiesischen Privatkundenbanken vergeben Kredite an Nichtansässige, und einige unterhalten eigens dafür eingerichtete internationale Abteilungen. Kreditgeber wie Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta und Bankinter bearbeiten Anträge von Nichtansässigen, wobei jede Bank ihre eigenen Anforderungen an ausländische Einkünfte festlegt.
Die Konditionen hängen stark davon ab, woher Ihr Einkommen stammt und in welcher Währung es vorliegt. Ein Käufer, der sein Einkommen in Euro erzielt, wird großzügiger behandelt als jemand, der in Pfund Sterling oder Dollar verdient, da für die Bank kein Währungsrisiko besteht.
Wie viel Sie aufnehmen können
Die Beleihungsquote für Nichtansässige liegt unter dem Niveau für Ansässige. Im Jahr 2026 vergeben die meisten Banken Kredite in Höhe von etwa 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Bankbewertung, wobei EU-Käufer, die in Euro verdienen, am oberen Ende liegen und Käufer aus Ländern außerhalb der Eurozone näher am unteren Ende.
- Eine Anzahlung von etwa 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises ist für die meisten nicht ansässigen Antragsteller erforderlich
- Laufzeiten von bis zu 30 Jahren sind möglich, wobei Ihr Alter am Ende der Laufzeit in der Regel die Obergrenze darstellt
Zinssätze und wie sie festgelegt werden
Variabel verzinsliche portugiesische Hypotheken werden auf Basis des Euribor zuzüglich eines festen Aufschlags berechnet. Der Euribor-Anteil richtet sich nach dem Markt, während der Aufschlag für die gesamte Laufzeit des Darlehens in Ihrem Vertrag festgelegt ist. Im Juni 2026 lag der 12-Monats-Euribor im Durchschnitt bei etwa 2,8 Prozent und der 6-Monats-Euribor bei etwa 2,6 Prozent.
Die Spreads für Nichtansässige liegen üblicherweise zwischen etwa 0,85 und 1,5 Prozent, wobei die günstigsten Angebote näher bei 0,6 Prozent liegen. Bei einem 12-Monats-Euribor von 2,8 Prozent ergibt ein Spread von 0,9 Prozent einen Nominalzins von knapp 3,7 Prozent. Es gibt auch Optionen mit festem oder gemischtem Zinssatz.
Was die Bank verlangt
Ein Kreditantrag für Gebietsfremde basiert auf dem Nachweis, dass Sie den Kredit bedienen können und dass Ihre finanziellen Mittel aus legalen Quellen stammen. Portugiesische Banken wenden dieselben Maßnahmen zur Geldwäschebekämpfung an wie alle anderen Kreditgeber in der EU; bereiten Sie die Unterlagen daher frühzeitig vor.
- Ein gültiger Reisepass und Ihre portugiesische Steuernummer (NIF)
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen und ein Arbeitsvertrag oder, falls Sie selbstständig sind, Unternehmensabschlüsse
- Persönliche Kontoauszüge und Ihre letzten Steuererklärungen, in der Regel für die letzten zwei Jahre
- Das unterzeichnete CPCV (Vorvertrag), sobald Ihnen ein Angebot unterbreitet wurde
- Außerhalb Portugals ausgestellte Dokumente, oft übersetzt und mit Apostille versehen
Tragbarkeit und Stresstest
Die Kreditvergabe in Portugal folgt den von der Banco de Portugal festgelegten makroprudentiellen Regeln, die die gesamten Kreditrückzahlungen auf 50 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens begrenzen. Bei Nichtansässigen bewegen sich die meisten Banken innerhalb dieses Rahmens, eher bei 30 bis 35 Prozent.
Banken prüfen Ihre Unterlagen zudem anhand eines höheren hypothetischen Zinssatzes und nicht nur anhand des aktuellen Zinsniveaus, sodass ein Anstieg des Euribor Sie nicht sofort über die Obergrenze hinausbringen würde. Dies führt zu einem konservativeren Höchstkreditbetrag, als der nominelle Prozentsatz vermuten lassen könnte.
Bewertung, Versicherung und Kosten
Vor der Kreditvergabe schickt die Bank einen eigenen Gutachter, um den Wert zu ermitteln, auf dessen Grundlage der Kredit gewährt wird. Diese Wertermittlung kann unter dem von Ihnen vereinbarten Preis liegen; in diesem Fall wird der Kredit auf der Grundlage des niedrigeren Wertes berechnet und Sie müssen die Differenz ausgleichen.
- Eine von Ihnen zu zahlende Bankbewertungsgebühr für die eigene Begutachtung des Kreditgebers
- Obligatorische Lebensversicherung zugunsten der Bank, die den ausstehenden Restbetrag abdeckt
- Gebäudeversicherung, die ab der Fertigstellung besteht und von den Kreditgebern als Kreditbedingung verlangt wird
- „Imposto do Selo“, die Stempelsteuer auf die Hypothek selbst, in Höhe von etwa 0,6 Prozent des Darlehensbetrags
- Bearbeitungs- und Provisionsgebühren, die von Bank zu Bank variieren
Eine Gebäudeversicherung ist hier eine Kreditbedingung, keine gesetzliche Verpflichtung. Eine Feuerversicherung ist gesetzlich nur für Wohnungen in einer Eigentumswohnanlage vorgeschrieben, aber eine Bank besteht bei jeder von ihr finanzierten Immobilie auf einer Gebäudeversicherung.
Der Zeitplan
Eine Hypothek für Nichtansässige läuft in der Regel parallel zum Kauf ab und verzögert diesen nicht. Von der vollständigen Antragstellung bis zum Angebot vergehen üblicherweise einige Wochen, und die „Escritura“ wird terminiert, sobald die Bank bestätigt, dass sie die Mittel freigibt. Der Hauptgrund für Verzögerungen sind fehlende oder nicht übersetzte Unterlagen; daher ist es sinnvoll, die Dokumente bereits vor der Immobiliensuche zusammenzustellen.
Ein Hinweis zur Währung
Wenn Sie Ihr Einkommen außerhalb der Eurozone erzielen, werden Ihre Anzahlung und etwaige Rückzahlungen von einem ausländischen Konto zum jeweiligen Tageskurs umgerechnet. Dies fällt nicht in den Rahmen der Hypothek und ist kein Thema, zu dem ein Kreditgeber berät. Die Kosten eines Euro-Kredits in Pfund Sterling oder Dollar können sich im Laufe der Zeit ändern, und die Überweisung des Geldes müssen Sie mit Ihrer eigenen Bank vereinbaren.
Wo ein Finanzspezialist ins Spiel kommt
Anträge von Nichtansässigen erfordern eine fachkundige Bearbeitung, da Banken ausländische Einkünfte anders bewerten und die Formalitäten aufwendig sind. Unser Schwesterunternehmen, Inspired Mortgages, kümmert sich genau um diese Anträge für Käufer an der westlichen Algarve und verhandelt direkt mit den Kreditgebern über das Angebot und dessen Konditionen. Unser früherer Leitfaden zum Hypothekenangebot für nicht ansässige Käufer erklärt, wie ein portugiesisches Angebotsdokument aufgebaut ist.
Zusammenfassung
Eine portugiesische Hypothek steht Nichtansässigen im Jahr 2026 offen, in der Regel mit einer Beleihungsquote von 60 bis 70 Prozent, zu einem Zinssatz von Euribor zuzüglich eines Aufschlags und unter der Voraussetzung einer Lebens- und Gebäudeversicherung. Die Zahlen sind realisierbar, doch die Bearbeitung des Antrags erfordert Sorgfalt, und die Anzahlung ist höher als bei Ansässigen.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie an der Algarve in Erwägung ziehen und Hilfe bei der Suche nach dem richtigen Zuhause benötigen, wenden Sie sich bitte an das Team von B&P. Wir helfen Ihnen bei der Immobiliensuche und erklären Ihnen, was der Besitz einer Immobilie mit sich bringt. Für die Finanzierung selbst verweisen wir Sie an Inspired Mortgages.
