Eine neu gebaute Villa oder Wohnung an der westlichen Algarve wird übergeben, sobald der Bauträger die Fertigstellung erklärt. Bevor Sie die Schlüssel entgegennehmen und die Abnahme unterzeichnen, haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie zu begutachten und alle Mängel zu protokollieren. Diese Begutachtung ist Ihre Mängelbeseitigung und ist wichtiger, als Käufer erwarten.
Die Mängelbehebung bedeutet, die fertiggestellte Immobilie zu begutachten, die Mängel aufzulisten und deren Behebung zu veranlassen. Dieser Leitfaden erklärt, was die Begehung umfasst, wie die Übergabe abläuft und inwiefern sich die Schutzmaßnahmen bei einem Neubau von denen bei einer älteren Immobilie aus zweiter Hand unterscheiden.
Kurze Antwort
- Die Mängelsuche ist Ihre Begehung eines neu fertiggestellten Hauses, um Mängel zu dokumentieren, bevor Sie es abnehmen
- Die Feststellungen werden in einer schriftlichen Mängelliste festgehalten, die dem Bauunternehmer übergeben wird, der für deren Behebung verantwortlich ist
- Die Übergabe, auch „Vistoria“ genannt, ist die gemeinsame Begehung, bei der die Immobilie überprüft wird und die Schlüssel übergeben werden
- Für einen Neubau gilt eine gesetzliche fünfjährige Gewährleistung, unabhängig von etwaigen Vereinbarungen mit dem Bauunternehmer
Was bei der Mängelsuche tatsächlich geprüft wird
Die Mängelsuche ist eine systematische Überprüfung aller vom Bauunternehmer eingebauten Elemente, Raum für Raum. Bei einem Neubau sind die Mängel selten baulicher Natur. Es handelt sich um Ausführungsfehler, die bei einem kurzen Besuch leicht übersehen werden und nach dem Einzug nur schwer nachzuverfolgen sind.
- Türen und Fenster, die sich schließen, dicht schließen und verriegeln lassen, ohne Risse im Glas oder Kratzer an den Rahmen
- Wände, Decken und Anstriche frei von Rissen, Flecken und Unebenheiten
- Fliesen, Fugen und Bodenbeläge sind gleichmäßig verlegt, nichts ist locker oder abgesplittert
- Die Sanitäranlagen liefern warmes und kaltes Wasser, leiten das Wasser ordnungsgemäß ab und weisen keine Undichtigkeiten auf
- Steckdosen, Schalter und der Sicherungskasten sind alle funktionsfähig und korrekt verkabelt
- Küchenmöbel, Geräte und Badarmaturen funktionieren und sind unbeschädigt
- Außenbereich, Pool, Terrassen, Putz und Entwässerung sind vertragsgemäß fertiggestellt
Viele Käufer beauftragen einen unabhängigen Mängelprüfer, insbesondere wenn sie sich bei der Fertigstellung noch im Ausland befinden. Ein Fachmann weiß, wo sich Mängel in Neubauten verstecken, und erstellt eine Liste, die der Bauunternehmer nicht einfach abtun kann.
Die Mängelliste und die Behebung von Mängeln
Das Ergebnis der Begutachtung ist eine schriftliche Mängelliste, idealerweise mit einem Foto und der Angabe des Ortes für jeden einzelnen Punkt. Sie übergeben diese dem Bauträger, der echte Mängel auf eigene Kosten beheben muss. Eine schriftliche Vereinbarung verhindert spätere Streitigkeiten darüber, was beanstandet wurde.
Wenn möglich, halten Käufer einen Teil der Restzahlung zurück, bis die Mängel behoben sind, oder vereinbaren eine Einbehaltung, die freigegeben wird, sobald die Arbeiten abgenommen sind. Jede Einbehaltung muss zuvor im Vertrag festgeschrieben werden, da Sie eine solche nicht in letzter Minute durchsetzen können.
Die „Vistoria“ und die Schlüsselübergabe
Die Übergabe selbst wird oft als „Vistoria“ bezeichnet, ein gemeinsamer Rundgang durch die fertiggestellte Immobilie mit dem Bauträger oder dem Bauleiter. Sie überprüfen die Mängel an der Immobilie, bestätigen, was bereits behoben wurde und was noch aussteht, und nehmen die Schlüssel entgegen, sobald Sie zufrieden sind.
Dies ist auch der richtige Zeitpunkt, um die Bedienungsanleitungen und Garantien für Geräte sowie die Kontaktdaten der Ansprechpartner zu erhalten, an die Sie sich wenden können, falls frühzeitig etwas zu klären ist. Fotografieren Sie die Zählerstände bei der Übernahme, damit die Anfangszustände der Versorgungsanschlüsse eindeutig festgehalten sind.
Versorgungsanschlüsse, Zähler und Anschlüsse
Ein neu fertiggestelltes Haus ist am Tag der Übergabe nicht immer vollständig angeschlossen. Vergewissern Sie sich, dass Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas bereitstehen und dass die Zähler installiert und abgelesen sind.
- Stromanschluss hergestellt, Zähler installiert und Eröffnungsstand notiert
- Wasserversorgung in Betrieb, wobei die Versorgung und etwaige Bewässerungssysteme funktionieren
- Internet- und Telefonanschlüsse eingerichtet oder die Leitungen dafür verlegt
- Ein Vertrag für jeden Versorgungsanschluss, der auf Ihren Namen umgeschrieben werden kann
Die gesetzliche Gewährleistung des Bauunternehmers
Über alles hinaus, was Sie aushandeln, gilt für einen Neubau eine gesetzliche Gewährleistung. Gemäß dem portugiesischen Código Civil haftet der Bauunternehmer für Mängel an einer für eine lange Nutzungsdauer bestimmten Immobilie fünf Jahre ab Übergabe. Tritt ein Mangel auf, müssen Sie diesen innerhalb eines Jahres nach seiner Entdeckung melden (denúncia); ab dieser Meldung haben Sie ein weiteres Jahr Zeit, um Ansprüche geltend zu machen.
Diese Gewährleistung gilt unabhängig von der Mängelliste. Die Mängelliste bezieht sich auf Mängel, die Sie bei der Übergabe sehen können, während die fünfjährige Gewährleistung solche abdeckt, die später zutage treten – von einem undichten Flachdach bis hin zu Rissen, die auf einen Baumangel hindeuten.
Wie sich dies von Schutzmaßnahmen bei Off-Plan-Käufen und einem Gutachten unterscheidet
Die Mängelbeseitigung ist nicht dasselbe wie die Schutzmaßnahmen, die während des Baus einer Immobilie gelten. Bei einem Off-Plan-Kauf werden Ihre gestaffelten Zahlungen in der Regel durch Off-Plan-Bankgarantien abgesichert, die Ihr Geld schützen, falls der Bauträger vor Fertigstellung insolvent wird. Die Mängelbeseitigung erfolgt später, sobald das Gebäude steht und Sie die Bauausführung überprüfen.
Es unterscheidet sich auch von einem Gutachten vor dem Kauf bei einer älteren Bestandsimmobilie, bei dem es um den Zustand eines bestehenden Gebäudes geht. Bei einem Neubau trägt der Bauunternehmer die gesetzliche Gewährleistung, sodass der Schwerpunkt auf die Abnahmeprüfung verlagert wird. Käufer, die eine Baugutachten vor dem Kauf einer älteren Immobilie in Betracht ziehen, stehen vor einer anderen Herausforderung.
Häufige Fehler
- Die Abnahme zu unterschreiben, bevor die Immobilie ordnungsgemäß begutachtet wurde, und dann Mängel aus dem Ausland zu verfolgen
- Keine schriftliche Mängelliste führen, sodass der Bauunternehmer bestreiten kann, was überhaupt beanstandet wurde
- Davon ausgehen, dass eine Einbehaltung besteht, obwohl im Vertrag zuvor nichts vereinbart wurde
- Die fünfjährige Gewährleistung als Grund dafür ansehen, auf eine sorgfältige Abnahmeprüfung zu verzichten
Zusammenfassung
Bei einem Neubau an der westlichen Algarve ist die Abnahme Ihre Chance, die Bauausführung zu überprüfen, bevor Sie sie abnehmen. Eine schriftliche Mängelliste, eine ordnungsgemäße „Vistoria“, bestätigte Versorgungsanschlüsse und ein klares Verständnis der fünfjährigen Gewährleistung verschaffen Ihnen vom ersten Tag an eine starke Position.
Wenn Sie sich für Luxusvillen an der Algarve interessieren und eine klare Orientierung zu einem bestimmten Neubau wünschen, wenden Sie sich bitte an das Team von B&P. Wir helfen Ihnen, die richtige Immobilie zu finden und zu verstehen, was der Erwerb mit sich bringt, während Ihr eigener Anwalt die rechtlichen Aspekte regelt.
