Une villa ou un appartement neuf dans l’ouest de l’Algarve est remis à son acquéreur dès que le promoteur immobilier déclare que les travaux sont terminés. Avant de prendre possession des clés et de signer les documents de remise, vous disposez d’un délai pour inspecter le bien et consigner tout ce qui ne convient pas. Cette inspection, appelée « snagging », revêt une importance bien plus grande que ne le pensent généralement les acheteurs.
La liste des défauts consiste à parcourir le bien achevé, à répertorier les défauts et à faire en sorte qu’ils soient corrigés. Ce guide explique ce que couvre l’inspection, comment se déroule la remise des clés et en quoi les garanties d’une construction neuve diffèrent de celles d’un bien ancien en revente.
Réponse rapide
- La « snagging » est l’inspection d’une maison nouvellement achevée visant à répertorier les défauts avant que vous ne l’acceptiez
- Les constatations sont consignées dans une liste écrite remise au constructeur, qui est chargé de les corriger
- La remise des clés, ou « vistoria », est la visite conjointe au cours de laquelle le bien est vérifié et les clés sont remises
- Une construction neuve bénéficie d’une garantie légale de cinq ans, distincte de tout accord conclu avec le constructeur
Ce que l’inspection des défauts permet réellement de vérifier
L’inspection des défauts consiste en un examen méthodique de tout ce que le constructeur a installé, pièce par pièce. Dans une maison neuve, les défauts sont rarement structurels. Il s’agit de défauts de finition, faciles à manquer lors d’une visite rapide et difficiles à faire corriger une fois que vous avez emménagé.
- Des portes et fenêtres qui se ferment, sont étanches et se verrouillent, sans vitre fissurée ni cadre rayé
- Des murs, plafonds et peintures exempts de fissures, de taches et de finitions irrégulières
- Carrelage, joints et revêtements de sol posés de manière uniforme, sans éléments descellés ni ébréchés
- Plomberie fournissant de l’eau chaude et froide, s’écoulant correctement et ne présentant aucune fuite
- Prises, interrupteurs et tableau électrique tous sous tension et correctement câblés
- Meubles de cuisine, appareils électroménagers et équipements de salle de bains en état de marche et intacts
- Espaces extérieurs, piscine, terrasses, crépi et système de drainage conformes au contrat
De nombreux acheteurs font appel à un inspecteur indépendant spécialisé dans la réception, en particulier s’ils se trouvent encore à l’étranger au moment de la remise des clés. Un spécialiste sait où se cachent les défauts dans les constructions neuves et établit une liste que le constructeur ne peut pas facilement ignorer.
La liste des défauts et la réparation des vices de construction
L’inspection donne lieu à une liste écrite des défauts, idéalement accompagnée d’une photo et de l’emplacement de chaque élément. Vous la remettez au promoteur, qui doit remédier aux défauts avérés à ses propres frais. Le fait de s’accorder par écrit permet d’éviter toute contestation ultérieure concernant les points signalés.
Dans la mesure du possible, les acheteurs retiennent une partie du paiement final jusqu’à ce que les défauts soient corrigés, ou conviennent d’une retenue qui sera libérée une fois les travaux validés. Toute retenue doit être stipulée par écrit dans le contrat au préalable, car vous ne pouvez pas en imposer une à la dernière minute.
La « vistoria » et la remise des clés
La remise des clés proprement dite est souvent appelée « vistoria » : il s’agit d’une visite conjointe du bien immobilier achevé avec le promoteur ou le chef de chantier. Vous vérifiez les défauts constatés sur place, confirmez ce qui a été réparé et ce qui reste à régler, puis récupérez les clés une fois satisfait.
C’est également le moment de récupérer les manuels d’utilisation et les garanties des appareils électroménagers, ainsi que les coordonnées des personnes à contacter en cas de problème dès les premiers temps. Photographiez les relevés des compteurs lors de la prise de possession, afin que les soldes d’ouverture des services publics soient clairs.
Services publics, compteurs et raccordements
Une maison nouvellement achevée n’est pas toujours entièrement raccordée le jour de la remise des clés. Vérifiez que l’eau, l’électricité et, le cas échéant, le gaz sont en service, et que les compteurs sont installés et relevés.
- Raccordement électrique effectué, compteur installé et relevé initial noté
- Alimentation en eau en service, avec l’approvisionnement et tout système d’irrigation fonctionnant correctement
- Lignes Internet et téléphoniques mises en service, ou gaines en place pour celles-ci
- Un contrat pour chaque service public prêt à être transféré à votre nom
La garantie légale du constructeur
Au-delà de tout ce que vous aurez négocié, une construction neuve bénéficie d’une garantie légale. En vertu du Code civil portugais, le constructeur est responsable des vices de construction d’un bien immobilier destiné à une utilisation à long terme pendant cinq ans à compter de la remise des clés. Si un défaut apparaît, vous devez le signaler (la « denúncia ») dans un délai d’un an à compter de sa découverte, et vous disposez d’une année supplémentaire à compter de ce signalement pour introduire une réclamation.
Cette garantie s’applique indépendamment de la liste des défauts constatés lors de la réception. Cette dernière concerne les défauts visibles lors de la remise des clés, tandis que la garantie de cinq ans couvre ceux qui apparaissent ultérieurement, qu’il s’agisse d’une fuite sur un toit plat ou de fissures indiquant un défaut de construction.
En quoi cela diffère-t-il des protections liées à l’achat sur plan et d’un expertat ?
L’état des lieux de réception n’est pas comparable aux protections qui s’appliquent pendant la construction d’un logement. Lors d’un achat sur plan, vos versements échelonnés sont généralement couverts par des garanties bancaires sur plan, qui protègent votre argent si le promoteur fait faillite avant l’achèvement des travaux. L’état des lieux de réception intervient plus tard, une fois que le bâtiment est achevé et que vous vérifiez les travaux.
Elle diffère également d’une expertise préalable à l’achat d’un bien ancien, où la question porte sur l’état d’une structure existante. Dans le cas d’une construction neuve, c’est le constructeur qui assume la garantie légale ; l’accent est donc mis sur l’inspection de remise des clés. Les acheteurs qui envisagent de faire réaliser une expertise du bâtiment avant d’acheter une maison ancienne sont confrontés à un exercice différent.
Erreurs courantes
- Valider la remise des clés avant d’avoir inspecté correctement le bien, puis signaler les défauts depuis l’étranger
- Ne pas conserver de liste écrite des défauts constatés, ce qui permet au constructeur de contester ce qui a été signalé
- Supposer qu’une retenue de garantie existe alors que rien n’a été convenu au préalable dans le contrat
- Considérer la garantie de cinq ans comme une raison de ne pas procéder à une inspection minutieuse lors de la remise des clés
Résumé
Dans le cas d’une construction neuve dans l’ouest de l’Algarve, la remise des clés est l’occasion de vérifier les travaux avant de les accepter. Une liste écrite des défauts, une « vistoria » en bonne et due forme, la confirmation du raccordement aux réseaux et une bonne compréhension de la garantie de cinq ans vous placent en position de force dès le premier jour.
Si vous recherchez des villas de luxe en Algarve et souhaitez obtenir des conseils clairs sur une construction neuve en particulier, n’hésitez pas à contacter l’équipe de B&P. Nous vous aidons à trouver le bien qui vous convient et à comprendre ce qu’implique son acquisition, tandis que votre propre avocat se charge des aspects juridiques.
