De nombreux acheteurs étrangers partent du principe qu’ils paieront leur logement en Algarve au comptant, avant de se rendre compte qu’un crédit immobilier portugais leur est accessible et mérite d’être envisagé. Les non-résidents peuvent emprunter auprès des banques portugaises, bien que les conditions diffèrent de celles applicables aux résidents. Ce guide présente les caractéristiques d’un prêt immobilier pour non-résident en 2026, du montant que vous pouvez emprunter aux assurances exigées par la banque.
Les non-résidents peuvent-ils emprunter au Portugal ?
Oui. Les principales banques de détail portugaises accordent des prêts aux non-résidents, et plusieurs d’entre elles disposent de services internationaux dédiés. Des prêteurs tels que Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta et Bankinter acceptent les dossiers de non-résidents, bien que chacun fixe ses propres critères concernant les revenus étrangers.
Les conditions dépendent fortement de la provenance de vos revenus et de la devise dans laquelle ils sont libellés. Un acheteur percevant ses revenus en euros bénéficie d’un traitement plus favorable qu’une personne percevant ses revenus en livres sterling ou en dollars, car la banque n’est alors confrontée à aucun risque de change.
Quel montant pouvez-vous emprunter ?
Le ratio prêt/valeur pour les non-résidents est inférieur à celui des résidents. En 2026, la plupart des banques prêtent environ 60 à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’évaluation bancaire, les acheteurs de l’UE percevant leurs revenus en euros se situant dans la fourchette haute et les acheteurs hors zone euro se rapprochant de la limite inférieure.
- Un apport personnel d’environ 30 à 40 % du prix d’achat est exigé pour la plupart des demandeurs non-résidents
- Des durées allant jusqu’à 30 ans sont disponibles, bien que votre âge à l’échéance du prêt constitue généralement un plafond
Les taux et leur fixation
Les prêts immobiliers portugais à taux variable sont calculés sur la base de l’Euribor majoré d’une marge fixe. La partie Euribor évolue en fonction du marché, tandis que la marge est fixée dans votre contrat pour toute la durée du prêt. En juin 2026, l’Euribor à douze mois s’établissait en moyenne à environ 2,8 % et celui à six mois à environ 2,6 %.
Les marges applicables aux non-résidents se situent généralement entre environ 0,85 % et 1,5 %, les offres les plus avantageuses avoisinant les 0,6 %. Sur un Euribor à douze mois de 2,8 %, une marge de 0,9 % donne un taux nominal proche de 3,7 %. Des options à taux fixe et à taux mixte existent également.
Ce que la banque vous demandera
Le dossier d’un non-résident repose sur la preuve que vous êtes en mesure d’assumer le remboursement du prêt et que vos fonds sont d’origine licite. Les banques portugaises appliquent les mêmes contrôles anti-blanchiment que n’importe quel prêteur de l’UE ; veillez donc à préparer vos documents bien à l’avance.
- Un passeport en cours de validité et votre numéro d’identification fiscale portugais (NIF)
- Des bulletins de salaire récents et un contrat de travail, ou les comptes de votre entreprise si vous êtes indépendant
- Des relevés bancaires personnels et vos dernières déclarations d’impôts, généralement pour les deux dernières années
- Le CPCV (contrat de promesse de vente) signé, une fois que vous avez reçu une offre d’achat
- Les documents délivrés hors du Portugal, souvent traduits et munis d’une apostille
Capacité de remboursement et test de résistance
L’octroi de crédits au Portugal obéit à des règles macroprudentielles fixées par le Banco de Portugal, qui plafonnent le total des remboursements de crédits à 50 % du revenu mensuel net. Pour les non-résidents, la plupart des banques s’en tiennent à une fourchette inférieure, plus proche de 30 à 35 %.
Les banques évaluent également votre dossier en se basant sur un taux hypothétique plus élevé plutôt que sur le seul taux actuel ; ainsi, une hausse de l’Euribor ne vous ferait pas immédiatement dépasser le plafond. Il en résulte un montant maximal de prêt plus prudent que ne le laisserait supposer le taux affiché.
Évaluation, assurance et frais
Avant d’accorder le prêt, la banque envoie son propre expert pour déterminer la valeur sur laquelle elle basera le montant du prêt. Cette estimation peut s’avérer inférieure au prix que vous avez convenu ; dans ce cas, le prêt est calculé sur la base du montant le plus bas et vous devez couvrir la différence.
- Frais d’expertise bancaire, à votre charge, pour l’expertise réalisée par le prêteur
- Assurance vie obligatoire cédée à la banque, couvrant le solde restant dû
- Assurance habitation en vigueur dès la remise des clés, exigée par les prêteurs comme condition du prêt
- L’« Imposto do Selo », le droit de timbre sur l’hypothèque elle-même, s’élevant à environ 0,6 % du montant du prêt
- Des frais de dossier et de commission qui varient d’une banque à l’autre
Ici, l’assurance habitation est une condition d’octroi du prêt, et non une obligation légale. La couverture incendie n’est obligatoire en vertu de la loi que pour les appartements situés dans une copropriété, mais une banque exige une assurance habitation pour tout bien immobilier qu’elle finance.
Le calendrier
Un prêt immobilier pour non-résident suit généralement le déroulement de l’achat plutôt que de le retarder. À compter du dépôt d’un dossier complet, une proposition est généralement formulée en quelques semaines, et la signature de l’« escritura » est programmée dès que la banque confirme le déblocage des fonds. La principale cause de retard réside dans des documents manquants ou non traduits ; il est donc judicieux de rassembler les documents avant même d’avoir trouvé le bien.
Remarque sur les devises
Si vous percevez des revenus en dehors de la zone euro, votre apport personnel et les remboursements effectués depuis un compte étranger sont convertis au taux de change du jour. Cela ne relève pas du prêt immobilier et ne fait pas l’objet de conseils de la part du prêteur. Le coût d’un prêt en euros, en livres sterling ou en dollars, peut varier au fil du temps, et le transfert des fonds doit être organisé par vous-même et votre propre banque.
Le rôle d’un spécialiste financier
Les dossiers de non-résidents méritent d’être traités par un spécialiste, car les banques évaluent différemment les revenus étrangers et les formalités administratives sont complexes. Notre société sœur, Inspired Mortgages, gère précisément ces dossiers pour les acheteurs de l’Algarve occidental et négocie directement avec les prêteurs l’offre et ses conditions. Notre précédent guide sur l’offre de prêt immobilier pour les acheteurs non-résidents explique comment interpréter un document d’offre portugais.
Résumé
En 2026, les prêts hypothécaires portugais sont accessibles aux non-résidents, généralement avec un ratio prêt/valeur compris entre 60 et 70 %, à un taux égal à l’Euribor majoré d’une marge, et sous réserve de souscrire une assurance vie et une assurance habitation. Les conditions sont abordables, mais le dossier nécessite une attention particulière et l’apport personnel est plus élevé que pour un résident.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Algarve et que vous souhaitez obtenir de l’aide pour trouver la maison qui vous convient, n’hésitez pas à contacter l’équipe de B&P. Nous vous aidons à trouver le bien et à comprendre ce qu’implique son acquisition ; pour le financement proprement dit, nous vous orientons vers Inspired Mortgages.
