Assim que a escritura é assinada e as chaves são entregues, os custos pontuais da compra dão lugar aos custos recorrentes e, para a maioria dos proprietários no mercado de Lagos e do Algarve ocidental, o primeiro desses custos é a cobrança anual do IMI. O IMI, ou Imposto Municipal sobre Imóveis, é o imposto municipal sobre imóveis cobrado anualmente sobre os imóveis de que é proprietário em Portugal. Tende a apanhar de surpresa os proprietários estrangeiros, não porque os montantes sejam elevados, mas porque a primeira cobrança chega meses após a conclusão da compra e a forma como é calculado é desconhecida. Este artigo explica como funciona a cobrança, quando vence e onde os proprietários costumam ter mais dificuldades.
Resposta rápida
Como funciona o imposto anual sobre imóveis (IMI)?
- O IMI é um imposto municipal anual sobre os imóveis de que é proprietário no último dia do ano fiscal
- É cobrado sobre o VPT, o valor tributável atribuído pela autarquia, e não sobre o preço que pagou
- As taxas para imóveis urbanos variam entre 0,3 e 0,45 por cento, fixadas anualmente por cada autarquia
- A conta é normalmente paga em maio, ou ao longo dos meses de maio, agosto e novembro, se o montante for suficientemente elevado
- É distinto do IMT, o imposto único pago no momento da compra
Sobre o que incide o IMI
O IMI não incide sobre o preço que pagou. Incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), o valor tributável que a Autoridade Fiscal atribui a cada parcela. O VPT é calculado a partir de uma fórmula que pondera a área construída, o tipo de imóvel, a idade do edifício, a qualidade da construção e um coeficiente de localização. No Algarve ocidental, o VPT de uma casa mais antiga é frequentemente muito inferior ao seu valor de mercado, razão pela qual a conta relativa a um apartamento na costa pode parecer modesta em comparação com o preço pelo qual seria vendido. O VPT consta da caderneta predial, pelo que pode verificar o valor em que a sua conta se baseia antes de receber a notificação.
A Taxa e Quem a Define
A taxa é definida por cada município dentro de uma faixa definida pelo governo central e é confirmada anualmente por cada autarquia. Para imóveis urbanos, a faixa varia entre 0,3 e 0,45 por cento do VPT, e Lagos e os municípios vizinhos têm tendido a situar-se no meio dessa faixa. Os terrenos rústicos são tributados a uma taxa fixa de 0,8%. Como a taxa é uma decisão local, duas casas semelhantes em autarquias diferentes podem ter contas ligeiramente diferentes, pelo que vale a pena verificar a taxa atual para o município específico. A taxa exata para o ano é publicada pela Autoridade Tributária Portuguesa.
Quando a conta vence
O IMI é cobrado a quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano fiscal, e a notificação de cobrança chega na primavera seguinte. O calendário de pagamentos depende do valor da conta: uma conta de valor reduzido é paga numa única prestação em maio; uma de valor médio, em maio e novembro; e uma de valor mais elevado, em maio, agosto e novembro. A notificação de cobrança e os números de referência aparecem na sua conta no Portal das Finanças. Os proprietários que tenham aberto uma conta bancária em Portugal e configurado um débito direto, tal como abordado na nossa nota sobre a contratação de serviços públicos e serviços bancários em Portugal, tendem a verificar que o ciclo anual se resolve por si só.
O Ano da Compra
O ano da compra é aquele em que o calendário costuma confundir mais os novos proprietários. Como a taxa recai sobre quem detém o imóvel no final do ano, o vendedor paga normalmente o IMI relativo ao ano em que efetua a compra, e a sua primeira fatura chega na primavera seguinte ao seu primeiro ano completo de propriedade. Um comprador que conclua a transação no verão pode não ter notícias sobre o IMI durante a maior parte do ano, para depois receber uma notificação que lhe parecerá inesperada. O nosso guia sobre escrituras de imóveis em Portugal aborda o que a escritura regista sobre o imóvel de que agora é proprietário.
Isenções e reduções que vale a pena conhecer
Existem algumas isenções a que os proprietários podem, ocasionalmente, ter direito, embora a maioria dos proprietários de segundas residências e de imóveis para arrendamento de férias não seja elegível. As principais são:
- Uma isenção temporária de até três anos para uma residência permanente de valor mais baixo, sujeita a limites de rendimento e valor
- Uma isenção permanente para residências permanentes de baixo VPT detidas por famílias com rendimentos mais baixos
- Uma redução para famílias com filhos a cargo, nos casos em que o município tenha adotado a medida «familia»
- Uma sobretaxa, o AIMI, sobre a parte de um portfólio de elevado valor acima do limiar, que afeta apenas os patrimónios de maior dimensão
Estes benefícios dependem do seu estatuto de residência, do VPT e do município, pelo que vale a pena confirmar a sua aplicabilidade à sua situação específica, em vez de partir do princípio de que se aplicam. A nossa nota sobre o direito imobiliário antes de comprar no Algarve apresenta o quadro mais alargado.
Erros comuns
- Presumir que o IMI é calculado com base no preço de compra e não no VPT
- Confundir o IMI anual com o IMT, o imposto único pago na passagem de propriedade
- Esperar receber uma fatura no ano da compra, quando normalmente é o vendedor que paga nesse ano
- Deixar de pagar uma prestação porque a notificação fica no Portal das Finanças em vez de chegar pelo correio
- Ignorar que a taxa é definida localmente e varia entre municípios
Resumo
A fatura anual do IMI é uma parte rotineira da posse de um imóvel no Algarve e só se torna um problema quando é mal interpretada ou ignorada. O valor é calculado com base no VPT e não no preço que pagou, a taxa é fixada pela sua autarquia dentro de uma faixa nacional e a notificação chega na primavera seguinte ao ano a que se refere. Uma conta bancária portuguesa com débito direto e uma anotação no calendário para a prestação de maio garantem que todo o ciclo decorra sem problemas. Conhecer o valor indicado na caderneta antes de comprar também lhe dá uma ideia aproximada de qual será o custo anual.
Se está a ponderar a compra de um imóvel no Algarve e pretende compreender os custos de manutenção antes de se comprometer, entre em contacto com a B&P Real Estate. Podemos ajudá-lo a encontrar o imóvel certo e dar-lhe uma visão clara sobre o próprio imóvel, enquanto as questões fiscais e jurídicas ficam a cargo do seu próprio advogado.
