När köpeavtalet är undertecknat och nycklarna har överlämnats ersätts de engångskostnaderna som är förknippade med köpet av återkommande kostnader, och för de flesta fastighetsägare i Lagos och västra Algarve är den första av dessa den årliga IMI-räkningen. IMI, Imposto Municipal sobre Imoveis, är den kommunala fastighetsskatten som tas ut varje år på fastigheter du äger i Portugal. Den brukar komma som en överraskning för utländska ägare, inte för att beloppen är stora, utan för att den första fakturan anländer flera månader efter att köpet slutförts och beräkningssättet är okänt. Den här artikeln beskriver hur skatten fungerar, när den förfaller till betalning och var ägarna oftast snubblar.
Kort svar
Hur fungerar den årliga IMI-fastighetsskatten?
- IMI är en årlig kommunal skatt på fastigheter som du äger den sista dagen i skatteåret
- Den tas ut på VPT, det beskattningsvärde som myndigheten fastställer, inte på det pris du betalade
- Skattesatserna för fastigheter i stadsområden ligger mellan 0,3 och 0,45 procent och fastställs av respektive kommun varje år
- Räkningen betalas vanligtvis i maj, eller fördelat över maj, augusti och november om beloppet är tillräckligt stort
- Den skiljer sig från IMT, den engångsskatt som betalas vid köp
Vad IMI baseras på
IMI baseras inte på det pris du betalade. Den baseras på Valor Patrimonial Tributario, eller VPT, det beskattningsvärde som skattemyndigheten fastställer för varje fastighet. VPT beräknas utifrån en formel som väger in bebyggd yta, fastighetstyp, byggnadens ålder, byggkvalitet och en lägeskoefficient. I västra Algarve ligger VPT för ett äldre hus ofta långt under dess marknadsvärde, vilket är anledningen till att räkningen för en lägenhet vid kusten kan verka blygsam jämfört med vad den skulle säljas för. VPT-värdet anges i fastighetsregistret (caderneta predial), så du kan se det belopp som din skatt baseras på redan innan skattekravet skickas ut.
Skattesatsen och vem som fastställer den
Skattesatsen fastställs av varje kommun inom ett intervall som centralregeringen definierar, och den bekräftas av varje kommun varje år. För fastigheter i stadsområden sträcker sig intervallet från 0,3 till 0,45 procent av VPT-värdet, och Lagos och dess grannkommuner har tenderat att ligga någonstans i mitten. För landsbygdsmark tillämpas en fast skattesats på 0,8 procent. Eftersom skattesatsen är ett lokalt beslut kan två liknande bostäder i olika kommuner ha något olika räkningar, så det är värt att kontrollera den aktuella skattesatsen för just den kommunen. Den exakta skattesatsen för året publiceras av den portugisiska skattemyndigheten.
När räkningen förfaller
IMI debiteras den som äger fastigheten den 31 december under skatteåret, och betalningskravet skickas ut följande vår. Betalningsplanen beror på räkningens storlek: en liten räkning betalas i en enda delbetalning i maj, en medelstor räkning fördelas på maj och november, och en större räkning fördelas på maj, augusti och november. Fakturan och referensnumren visas på ditt konto på finansportalen. Ägare som har öppnat ett portugisiskt bankkonto och registrerat autogiro, vilket beskrivs i vår artikel om att ordna med el, vatten och bankärenden i Portugal, upplever oftast att den årliga cykeln sköter sig själv.
Året du köper
Det är just köpåret som oftast skapar förvirring kring tidpunkten hos nya ägare. Eftersom avgiften åligger den som äger fastigheten vid årets slut betalar säljaren vanligtvis IMI för det år då du köper, och din första faktura anländer våren efter ditt första hela år som ägare. En köpare som slutför köpet på sommaren kanske inte hör något om IMI på nästan ett helt år, för att sedan få en faktura som känns oväntad. Vår guide till fastighetshandlingar i Portugal beskriver vad överlåtelsehandlingarna anger om den fastighet du nu äger.
Undantag och nedsättningar som är värda att känna till
Det finns några lättnader som ägare ibland kan vara berättigade till, även om de flesta ägare av fritidsbostäder och semesterbostäder inte är det. De viktigaste är:
- Ett tillfälligt undantag på upp till tre år för en permanent bostad med lägre värde, med förbehåll för inkomst- och värdegränser
- Ett permanent undantag för permanenta bostäder med lågt VPT som ägs av hushåll med lägre inkomster
- En nedsättning för familjer med underhållsberättigade barn, där kommunen har antagit ”familia”-åtgärden
- En tilläggsavgift, AIMI, på den del av en högvärdig fastighetsportfölj som överstiger tröskelvärdet, vilket endast påverkar större innehav
Dessa lättnader beror på din bosättningsstatus, VPT och kommunen, så det är värt att bekräfta dem för just din situation istället för att förutsätta att de gäller. Vår artikel om fastighetsrätt inför köp i Algarve ger en bredare överblick.
Vanliga misstag
- Att anta att IMI beräknas på köpeskillingen istället för på VPT
- Att förväxla den årliga IMI-avgiften med IMT, den engångsskatt som betalas vid köpehandlingen
- Att förvänta sig en räkning samma år som köpet sker, när det vanligtvis är säljaren som betalar det året
- Att missa en delbetalning eftersom betalningskravet finns på finansportalen istället för att skickas per post
- Att bortse från att skattesatsen fastställs lokalt och varierar mellan olika kommuner
Sammanfattning
Den årliga IMI-fakturan är en rutinmässig del av att äga fastighet i Algarve, och den blir ett problem endast när den missförstås eller förbises. Avgiften beräknas utifrån VPT snarare än det pris du betalade, skattesatsen fastställs av din kommun inom ett nationellt intervall, och fakturan anländer våren efter det år den avser. Ett portugisiskt bankkonto med autogiro och en anteckning i kalendern för delbetalningen i maj gör att hela cykeln går smidigt. Om du känner till beloppet på caderneta innan du köper får du också en ungefärlig uppfattning om vad den årliga kostnaden kommer att bli.
Om du överväger att köpa en fastighet till salu i Algarve och vill ha en klar bild av de löpande kostnaderna innan du bestämmer dig, kontakta B&P Real Estate. Vi kan hjälpa dig att hitta rätt fastighet och ge dig en tydlig bild av fastigheten i sig, medan skattedeklarationen och de juridiska frågorna sköts av din egen advokat.
