Muitos compradores estrangeiros partem do princípio de que irão pagar uma casa no Algarve a dinheiro, mas depois descobrem que têm acesso a um crédito hipotecário português e que vale a pena ponderar essa opção. Os não residentes podem contrair empréstimos junto de bancos portugueses, embora as condições sejam diferentes das aplicáveis aos residentes. Este guia explica como funciona um empréstimo hipotecário para não residentes em 2026, desde o montante que pode pedir emprestado até aos seguros que o banco exige.
Os não residentes podem contrair empréstimos em Portugal?
Sim. Os principais bancos de retalho portugueses concedem empréstimos a não residentes e vários dispõem de serviços dedicados ao mercado internacional. Entidades credoras como o Millennium BCP, o Novo Banco, o Santander Totta e o Bankinter aceitam pedidos de não-residentes, embora cada uma defina os seus próprios critérios relativamente aos rendimentos no estrangeiro.
As condições dependem em grande medida da origem dos seus rendimentos e da moeda em que são auferidos. Um comprador que aufere rendimentos em euros é tratado de forma mais generosa do que alguém que aufere rendimentos em libras esterlinas ou dólares, uma vez que o banco não enfrenta qualquer desfasamento cambial.
Quanto pode pedir emprestado
O rácio empréstimo/valor (LTV) para não-residentes situa-se abaixo do nível dos residentes. Em 2026, a maioria dos bancos concede empréstimos de cerca de 60 a 70 por cento do valor mais baixo entre o preço de venda e a avaliação bancária, situando-se os compradores da UE que auferem rendimentos em euros no limite superior e os compradores de fora da zona do euro mais próximos do limite inferior.
- Um adiantamento de cerca de 30 a 40 por cento do preço para a maioria dos requerentes não residentes
- Estão disponíveis prazos até 30 anos, embora a sua idade no final do empréstimo normalmente limite este prazo
Taxas e como são definidas
As hipotecas portuguesas de taxa variável são calculadas com base na Euribor mais um spread fixo. A parte correspondente à Euribor varia de acordo com o mercado, enquanto o spread é definido no seu contrato para toda a duração do empréstimo. Em junho de 2026, a Euribor a 12 meses situava-se, em média, em cerca de 2,8 por cento e a de 6 meses em cerca de 2,6 por cento.
As margens para não-residentes situam-se normalmente entre cerca de 0,85% e 1,5%, com as ofertas mais competitivas a aproximarem-se dos 0,6%. Com uma Euribor a 12 meses de 2,8%, uma margem de 0,9% resulta numa taxa nominal próxima dos 3,7%. Existem também opções de taxa fixa e mista.
O que o banco irá exigir
O processo de um não-residente assenta na comprovação de que é capaz de honrar o empréstimo e de que os seus fundos são de origem lícita. Os bancos portugueses aplicam as mesmas verificações de combate ao branqueamento de capitais que qualquer entidade credora da UE, pelo que deve preparar a documentação com antecedência.
- Um passaporte válido e o seu número de identificação fiscal português, o NIF
- Folhas de vencimento recentes e um contrato de trabalho, ou contas da empresa, caso seja trabalhador independente
- Extratos bancários pessoais e as suas últimas declarações fiscais, normalmente relativas aos últimos dois anos
- O CPCV assinado, o contrato de promessa de compra e venda, assim que a sua oferta for aceite
- Documentos emitidos fora de Portugal, frequentemente traduzidos e apostilados
Capacidade financeira e o teste de resistência
O crédito em Portugal segue regras macroprudenciais estabelecidas pelo Banco de Portugal, que limitam o total das prestações de crédito a 50 por cento do rendimento mensal líquido. Para os não residentes, a maioria dos bancos opera dentro desse limite, mais perto dos 30 a 35 por cento.
Os bancos também analisam o seu processo com base numa taxa hipotética mais elevada, em vez de apenas na taxa atual, pelo que um aumento da Euribor não o levaria imediatamente a ultrapassar o limite máximo. O resultado é um montante máximo de empréstimo mais conservador do que a percentagem anunciada possa sugerir.
Avaliação, seguro e custos
Antes de conceder o empréstimo, o banco envia o seu próprio avaliador para determinar o valor sobre o qual irá basear o empréstimo. Esta avaliação pode ficar abaixo do preço que acordou; nesse caso, o empréstimo é calculado com base no valor mais baixo e o cliente tem de cobrir a diferença.
- Uma taxa de avaliação bancária, paga pelo cliente, relativa à avaliação realizada pelo próprio credor
- Seguro de vida obrigatório em nome do banco, que cobre o saldo em dívida
- Seguro de imóvel em vigor a partir da conclusão da compra, exigido pelos credores como condição para a concessão do empréstimo
- Imposto do Selo, que incide sobre a própria hipoteca, correspondente a cerca de 0,6% do montante do empréstimo
- Taxas de tramitação e comissões que variam de banco para banco
O seguro de imóveis constitui aqui uma condição para a concessão do empréstimo, não uma obrigação legal. A cobertura contra incêndio é obrigatória por lei apenas para apartamentos em condomínios, mas o banco exige um seguro de imóveis para qualquer propriedade que financie.
O Cronograma
Uma hipoteca para não residentes decorre normalmente em paralelo com a compra, em vez de a atrasar. A partir da apresentação do pedido completo, uma oferta demora geralmente algumas semanas, e a escritura é agendada assim que o banco confirmar que irá libertar os fundos. A principal causa de atraso é a falta de documentação ou a ausência de tradução da mesma, pelo que reunir os documentos antes de encontrar o imóvel é tempo bem empregue.
Uma nota sobre a moeda
Se auferir rendimentos fora da zona do euro, o seu depósito e quaisquer reembolsos a partir de uma conta estrangeira são processados à taxa de câmbio do dia. Isto não faz parte da hipoteca e não é algo sobre o qual a entidade credora preste aconselhamento. O custo de um empréstimo em euros, em libras esterlinas ou dólares, pode variar ao longo do tempo, e a transferência do dinheiro deve ser organizada por si e pelo seu próprio banco.
O papel de um especialista em finanças
Os processos de não residentes beneficiam de um tratamento especializado, uma vez que os bancos avaliam os rendimentos estrangeiros de forma diferente e a documentação é complexa. A nossa empresa associada, Inspired Mortgages, trata exatamente destes processos para compradores do Algarve ocidental e negocia diretamente com as entidades credoras a proposta e as suas condições. O nosso guia anterior sobre a proposta de hipoteca para compradores não residentes explica como se interpreta um documento de proposta português.
Resumo
Em 2026, a hipoteca portuguesa está aberta a não-residentes, normalmente com um rácio empréstimo/valor (LTV) de 60 a 70 por cento, com juros calculados com base na Euribor mais um spread, e condicionada à contratação de seguros de vida e de imóveis. Os valores são viáveis, mas o processo requer cuidado e o adiantamento é superior ao de um residente.
Se está a ponderar a compra de imóveis no Algarve e pretende ajuda para encontrar a casa certa, entre em contacto com a equipa da B&P. Ajudamo-lo a encontrar o imóvel e a compreender o que implica ser proprietário; quanto ao financiamento propriamente dito, encaminhamo-lo para a Inspired Mortgages.
