”Escritura pública de compra e venda” är den dag då ett köp faktiskt fullbordas i Portugal. Det är undertecknandet av köpehandlingen hos notarius publicus eller på ett Casa Pronta-fastighetsregisterkontor – det ögonblick då äganderätten övergår och IMT samt stämpelskatt betalas. De flesta utländska köpare på marknaden i Lagos och västra Algarve har en klar uppfattning om vad ett bud och en CPCV innebär, men själva dagen för escritura är ofta mindre bekant. Denna artikel går igenom vad notarien begär, vad som händer vid bordet och var det oftast uppstår problem under dagen.

Kort svar

Vad händer på dagen för skrivningsceremonin?

• Köpehandlingen undertecknas inför en notarie eller registrator, som läser upp den högt och bevittnar underskrifterna
• Köpare och säljare närvarar personligen eller genom en ombud med fullmakt
• IMT och stämpelskatt betalas före eller på dagen för skrivningsceremonin
• Det slutliga priset regleras via banköverföring eller bankväxel
• Nycklarna överlämnas så snart köpehandlingen har undertecknats och registrerats

1. Tidsplanen från CPCV till skrivningsdagen

Skrivningsdagen infaller vanligtvis mellan 45 och 90 dagar efter att CPCV har undertecknats, och de flesta kontantköp i västra Algarve ligger närmare 6 till 10 veckor i den tidsramen. En komplett ansökan, med dokument som förberetts i förväg, möjliggör en handläggningstid på 4 till 5 veckor från CPCV till skrivelsen. Köp som finansieras med bolån tar längre tid, ofta 8 till 12 veckor, eftersom banken behöver tid för att värdera fastigheten, godkänna lånet och förbereda sina egna dokument. Vår artikel om bolån i Portugal för köpare i Lagos och Algarve behandlar bankens del av den tidsplanen.

2. Dokument som notarien kräver

Notarien kommer inte att gå vidare om inte dokumentationen är komplett samma dag. De vanliga dokumenten omfattar köparens NIF och identitetshandling eller pass, säljarens identitets- och skattenummer, Caderneta Predial Urbana, Certidão Permanente do Registo Predial, energicertifikatet, inflyttningstillståndet i förekommande fall samt en försäkran om att det inte föreligger några skulder i bostadsrättsföreningen för fastigheter i en bostadsrättsförening. Om fastigheten har ett AL-tillstånd ska tillståndsnumret anges. För köpare som inte är bosatta i landet ska även en försäkran om skatterepresentant uppvisas, och om köpet finansieras ska banken ta med inteckningshandlingen. Instruktioner för valutaväxling och avräkning finns normalt klara en eller två dagar i förväg, så att de tillgängliga medlen finns på säljarens konto eller advokatens klientkonto.

3. Vad som faktiskt händer vid bordet

Själva undertecknandet är kort och följer en tydlig ordning. Notarien eller registratorn läser upp handlingen högt på portugisiska, och om någon av parterna inte talar portugisiska närvarar en auktoriserad översättare så att handlingen kan översättas avsnitt för avsnitt. Notarien bekräftar varje parts identitet, läser upp beskrivningen av fastigheten, priset och betalningssättet, och bevittnar sedan undertecknandet. IMT och stämpelskatt betalas före undertecknandet av skiftehandlingen med hjälp av ett referensnummer från skattemyndigheten, och kvittot läggs i akten. När skiftehandlingen är undertecknad överlämnas nycklarna och notarien ordnar registreringen i köparens namn.

4. Fullmakt och köp på distans

Många utländska köpare är inte närvarande personligen, och en portugisisk fullmakt som ger köparens advokat befogenhet är det vanligaste sättet att hantera detta. Fullmakten undertecknas normalt vid ett portugisiskt konsulat eller inför en notarie i köparens hemland och förses med apostille där så krävs. Advokaten närvarar sedan vid skrivningen av köpehandlingen, undertecknar den, tar emot nycklarna och registrerar fastigheten. Vår artikel om behöver du en advokat för att köpa fastighet i Portugal behandlar de mer övergripande skälen till att de flesta utländska köpare anlitar en portugisisk advokat under processen.

5. Kostnader som betalas på eller omkring dagen för skrivningen

Flera kostnader tillkommer vid eller strax före skrivningen. Notarie- och registreringsavgifterna, som betalas via Casa Pronta eller direkt till notarien, ligger normalt i intervallet 700 till 1 500 euro beroende på om ett bolån registreras. IMT och stämpelskatt betalas med hjälp av ett referensnummer som din advokat genererar via den portugisiska skattemyndigheten. Bankavgifter för överföringen, advokatarvoden och eventuella utestående valutaväxlingsavräkningar tillkommer också i samband med överlåtelsen. Utbetalningen av hypotekslånet, om ett sådant finns, sker till säljarens konto på dagen för överlåtelsen.

Vanliga misstag

• Att boka överlåtelsen innan banken har bekräftat det slutgiltiga godkännandet av hypotekslånet och utbetalningsdatumet
• Att vänta med att betala IMT och stämpelskatt till morgonen för överlåtelsen istället för dagen innan
• Att resa till Portugal för överlåtelsen utan att ha bokat en tolk, när en sådan behövs
• Att förlita sig på en fullmakt som inte har apostillerats eller översatts korrekt
• Att anta att nycklarna överlämnas vid CPCV istället för vid överlåtelsen

Sammanfattning

Överlåtelsen är det formella avslutet på köpet, och en väl förberedd dokumentation gör själva dagen kort. Dokumenten läses upp, underskrifter samlas in, IMT och stämpelskatt betalas, pengarna överförs och nycklarna överlämnas. Det mesta av arbetet som gör att dagen flyter smidigt sker under veckorna före, då advokaten sammanställer dokumenten från fastighetsregistret, skattemyndigheten och tillståndsmyndigheterna. Vår guide till fastighetsköp i Portugal redogör för det övergripande rättsliga ramverket, och vår artikel om fastighetsrätt inför köp i Algarve täcker reglerna bakom det.

Om du förbereder dig för att underteckna ett köpeavtal för en fastighet i Algarve och vill ha hjälp med att förstå hur dagen går till, kontakta B&P Real Estate. Vi kan hjälpa dig att hitta rätt fastighet och guida dig genom de olika stegen i köpet, medan det juridiska arbetet och själva köpeavtalet sköts av din egen portugisiska advokat.

Vad händer på dagen för undertecknandet av köpeavtalet vid ett fastighetsköp i Algarve år 2026?

”Escritura pública de compra e venda” är den dag då ett köp faktiskt fullbordas i Portugal. Det är undertecknandet av köpehandlingen hos notarius publicus eller på ett Casa Pronta-fastighetsregisterkontor, det ögonblick då äganderätten övergår och IMT samt stämpelskatt betalas. De flesta utländska köpare på marknaden i Lagos och västra Algarve har en klar uppfattning om vad ett bud och en CPCV innebär, men själva dagen för skrivningen är ofta mindre bekant. Den här artikeln går igenom vad notarien begär, vad som händer vid bordet och var det oftast uppstår problem under dagen.

Snabbsvar

Vad händer på dagen för ”escritura”?

• Köpeavtalet undertecknas inför en notarie eller registrator, som läser upp det högt och bevittnar underskrifterna
• Köpare och säljare närvarar personligen eller genom en ombud med fullmakt
• IMT och stämpelskatt betalas före eller på dagen för köpeavtalet
• Slutpriset betalas via banköverföring eller bankväxel
• Nycklarna överlämnas så snart köpehandlingen har undertecknats och registrerats

1. Tidsplanen från CPCV till köpehandlingen

Köpehandlingen äger vanligtvis rum mellan 45 och 90 dagar efter att CPCV har undertecknats, och de flesta kontantköp i västra Algarve ligger närmare 6 till 10 veckor i den tidsramen. En komplett ansökan, med dokument som förberetts i förväg, möjliggör en handlingsprocess på 4 till 5 veckor från CPCV till skrivelsen. Köp som finansieras med bolån tar längre tid, ofta 8 till 12 veckor, eftersom banken behöver tid för att värdera fastigheten, godkänna lånet och förbereda sina egna dokument. Vår artikel om bolån i Portugal för köpare i Lagos och Algarve täcker bankens del av den tidsplanen.

2. Dokument som notarien kräver

Notarien kommer inte att gå vidare om inte dokumentationen är komplett samma dag. Standarddokumenten omfattar köparens NIF och identitetshandling eller pass, säljarens identitets- och skattenummer, Caderneta Predial Urbana, Certidão Permanente do Registo Predial, energicertifikatet, inflyttningstillståndet i förekommande fall samt en försäkran om att det inte finns några skulder i bostadsrättsföreningen för fastigheter i en bostadsrättsförening.

Om fastigheten har ett AL-tillstånd ska tillståndsnumret anges. För köpare som inte är bosatta i landet ska även en försäkran om skatterepresentant uppvisas, och om köpet finansieras ska banken tillhandahålla pantbrevet. Instruktioner för valutaväxling och betalning är normalt klara en eller två dagar i förväg, så att de tillgängliga medlen finns på säljarens konto eller advokatens klientkonto.

3. Vad som faktiskt händer vid bordet

Själva undertecknandet är kort och följer en tydlig ordning. Notarien eller registratorn läser upp handlingen högt på portugisiska, och om någon av parterna inte talar portugisiska närvarar en auktoriserad översättare så att handlingen kan översättas avsnitt för avsnitt. Notarien bekräftar varje parts identitet, läser upp beskrivningen av fastigheten, priset och betalningssättet, och bevittnar sedan undertecknandet. IMT och stämpelskatt betalas före undertecknandet av köpehandlingen med hjälp av ett referensnummer från skattemyndigheten, och kvittot läggs i akten. När köpehandlingen är undertecknad överlämnas nycklarna och notarien ordnar registreringen i köparens namn.

4. Fullmakt och köp på distans

Många utländska köpare är inte närvarande personligen, och en portugisisk fullmakt som ger köparens advokat befogenhet är det vanligaste sättet att hantera detta. Fullmakten undertecknas normalt vid ett portugisiskt konsulat eller inför en notarie i köparens hemland och förses med apostille där så krävs. Advokaten närvarar sedan vid skrivningen av köpehandlingen, undertecknar den, tar emot nycklarna och registrerar fastigheten. Vår artikel om behöver du en advokat för att köpa fastighet i Portugal behandlar de mer övergripande skälen till att de flesta utländska köpare anlitar en portugisisk advokat under processen.

5. Kostnader som betalas på eller omkring dagen för skrivningsceremonin

Flera kostnader tillkommer vid eller strax före skrivningsceremonin. Notarie- och registreringsavgifterna, som betalas via Casa Pronta eller direkt till notarien, ligger normalt i intervallet 700 till 1 500 euro beroende på om ett bolån registreras. IMT och stämpelskatt betalas med hjälp av ett referensnummer som din advokat genererar via den portugisiska skattemyndigheten. Bankavgifter för överföringen, advokatarvoden och eventuella utestående valutaväxlingsavräkningar tillkommer också i samband med överlåtelsen. Utbetalningen av hypotekslånet, om ett sådant finns, sker till säljarens konto på dagen för överlåtelsen.

Vanliga misstag

• Att boka överlåtelsen innan banken har bekräftat det slutgiltiga godkännandet av hypotekslånet och utbetalningsdatumet
• Att vänta med att betala IMT och stämpelskatt till morgonen för överlåtelsen istället för dagen innan
• Att resa till Portugal för överlåtelsen utan att ha bokat en tolk, när en sådan behövs
• Att förlita sig på en fullmakt som inte har apostillerats eller översatts korrekt
• Att anta att nyckelöverlämningen sker vid CPCV istället för vid överlåtelsen

Sammanfattning

Escritura är det formella avslutandet av köpet, och en väl förberedd dokumentation gör själva dagen kort. Dokumenten läses upp, underskrifter samlas in, IMT och stämpelskatt betalas, pengarna överförs och nycklarna byter ägare. Det mesta av arbetet som gör att dagen går smidigt sker under veckorna före, då advokaten sammanställer dokumenten från fastighetsregistret, skattemyndigheten och tillståndsmyndigheterna. Vår guide till köpehandlingar för fastigheter i Portugal redogör för det övergripande rättsliga ramverket, och vår artikel om fastighetsrätt inför köp i Algarve behandlar reglerna bakom detta.

Om du förbereder dig för att underteckna en köpehandling för en fastighet i Algarve och vill ha hjälp med att förstå hur dagen går till, kontakta B&P Real Estate. Vi kan hjälpa dig att hitta rätt fastighet och guida dig genom de olika stegen i köpet, medan det juridiska arbetet och själva köpehandlingen sköts av din egen portugisiska advokat.