Die „escritura pública de compra e venda“ ist der Tag, an dem ein Kauf in Portugal tatsächlich abgeschlossen wird. Dabei handelt es sich um die Unterzeichnung der Urkunde beim Notar oder in einem „Casa Pronta“-Grundbuchamt – der Moment, in dem das Eigentumsrecht übergeht und die IMT sowie die Stempelsteuer entrichtet werden. Die meisten ausländischen Käufer auf dem Markt in Lagos und an der westlichen Algarve haben eine klare Vorstellung davon, was ein Angebot und eine CPCV beinhalten, doch der Tag der „Escritura“ selbst ist ihnen oft weniger vertraut. Dieser Artikel erläutert, was der Notar verlangt, was am Verhandlungstisch geschieht und wo es an diesem Tag am häufigsten zu Problemen kommt.

Kurze Antwort

Was passiert am Tag der „Escritura“?

• Die Urkunde wird vor einem Notar oder Registerbeamten unterzeichnet, der sie vorliest und die Unterschriften bezeugt
• Käufer und Verkäufer sind persönlich anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten
• IMT und Stempelsteuer werden vor oder am Tag der Urkundenunterzeichnung entrichtet
• Der endgültige Kaufpreis wird per Banküberweisung oder Bankscheck beglichen
• Die Schlüssel werden nach Unterzeichnung und Eintragung der Urkunde übergeben

1. Der Zeitplan vom CPCV bis zur „Escritura“

Die „Escritura“ findet in der Regel zwischen 45 und 90 Tagen nach Unterzeichnung des CPCV statt, wobei Barverkäufe an der westlichen Algarve meist eher am 6- bis 10-Wochen-Ende dieses Zeitraums liegen. Bei einer lückenlosen Akte mit im Voraus vorbereiteten Unterlagen dauert es 4 bis 5 Wochen vom CPCV bis zur Urkunde. Hypothekenfinanzierte Käufe dauern länger, oft 8 bis 12 Wochen, da die Bank Zeit benötigt, um die Immobilie zu bewerten, den Kredit zu genehmigen und ihre eigenen Unterlagen vorzubereiten. Unser Hinweis zu Hypotheken in Portugal für Käufer in Lagos und an der Algarve behandelt die bankseitigen Aspekte dieses Zeitplans.

2. Vom Notar benötigte Unterlagen

Der Notar wird den Vorgang erst dann fortsetzen, wenn die Unterlagen am Tag des Termins vollständig vorliegen. Zu den Standardunterlagen gehören die NIF und der Personalausweis oder Reisepass des Käufers, die Identitäts- und Steuernummer des Verkäufers, die „Caderneta Predial Urbana“, die „Certidão Permanente do Registo Predial“, der Energieausweis, gegebenenfalls die Nutzungsgenehmigung sowie bei Immobilien in einer Eigentumswohnanlage eine Erklärung über das Nichtvorliegen von Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Verfügt die Immobilie über eine AL-Genehmigung, ist die Genehmigungsnummer anzugeben. Bei nicht ansässigen Käufern ist zudem die Erklärung des Steuervertreters vorzulegen, und bei einer Finanzierung des Kaufs bringt die Bank die Hypothekenurkunde mit. Die Anweisungen zur Währungsabwicklung liegen in der Regel ein oder zwei Tage im Voraus vor, sodass die freigegebenen Mittel auf dem Konto des Verkäufers oder dem Mandantenkonto des Rechtsanwalts bereitstehen.

3. Was tatsächlich am Verhandlungstisch geschieht

Die Unterzeichnung selbst ist kurz und folgt einem klaren Ablauf. Der Notar oder Registerführer verliest die Urkunde laut auf Portugiesisch; spricht eine Partei kein Portugiesisch, ist ein vereidigter Übersetzer anwesend, damit die Urkunde Abschnitt für Abschnitt übersetzt werden kann. Der Notar überprüft die Identität jeder Partei, verliest die Beschreibung der Immobilie, den Preis und die Zahlungsweise und beglaubigt anschließend die Unterschriften. Die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer werden vor der Unterzeichnung der Urkunde anhand der Referenznummer der Steuerbehörde entrichtet, und die Quittung wird der Akte beigefügt. Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, werden die Schlüssel übergeben, und der Notar veranlasst die Eintragung auf den Namen des Käufers.

4. Vollmacht und Kauf aus der Ferne

Viele Käufer aus dem Ausland sind nicht persönlich anwesend; in diesem Fall ist eine portugiesische Vollmacht, die dem Anwalt des Käufers Befugnisse erteilt, die übliche Vorgehensweise. Die Vollmacht wird in der Regel bei einem portugiesischen Konsulat oder vor einem Notar im Heimatland des Käufers unterzeichnet und bei Bedarf mit einer Apostille versehen. Der Anwalt nimmt dann an der „escritura“ teil, unterzeichnet die Urkunde, nimmt die Schlüssel entgegen und lässt die Immobilie eintragen. Unser Beitrag zum Thema „Braucht man einen Anwalt, um eine Immobilie in Portugal zu kaufen?“ behandelt die allgemeinen Gründe, warum die meisten Käufer aus dem Ausland während des gesamten Prozesses einen portugiesischen Anwalt hinzuziehen.

5. Kosten, die am Tag der „Escritura“ oder kurz davor anfallen

Mehrere Kosten fallen am Tag der „Escritura“ oder kurz davor an. Die Notar- und Eintragungsgebühren, die über Casa Pronta oder direkt an den Notar gezahlt werden, liegen normalerweise zwischen 700 und 1.500 Euro, je nachdem, ob eine Hypothek eingetragen wird. IMT und Stempelsteuer werden unter Angabe einer von Ihrem Anwalt über die portugiesische Steuerbehörde generierten Referenznummer entrichtet. Bankgebühren für die Überweisung, Anwaltshonorare und etwaige ausstehende Währungsumrechnungen fallen ebenfalls rund um den Tag der Beurkundung an. Die Auszahlung der Hypothek, sofern eine besteht, geht am Tag der Beurkundung auf dem Konto des Verkäufers ein.

Häufige Fehler

• Die Beurkundung zu vereinbaren, bevor die Bank die endgültige Hypothekengenehmigung und den Auszahlungstermin bestätigt hat
• Die Zahlung der IMT und der Stempelsteuer erst am Morgen der Beurkundung statt am Vortag zu erledigen
• Für die „escritura“ nach Portugal zu reisen, ohne einen Dolmetscher gebucht zu haben, wenn einer benötigt wird
• Sich auf eine Vollmacht zu verlassen, die nicht mit einer Apostille versehen oder korrekt übersetzt wurde
• Davon auszugehen, dass die Schlüsselübergabe beim CPCV statt bei der „escritura“ erfolgt

Zusammenfassung

Die „escritura“ ist der formelle Abschluss des Kaufs, und eine gut vorbereitete Akte sorgt dafür, dass der Tag selbst kurz ist. Die Dokumente werden verlesen, die Unterschriften geleistet, die IMT und die Stempelsteuer entrichtet, der Geldtransfer abgewickelt und die Schlüssel übergeben. Der Großteil der Arbeit, die für einen reibungslosen Ablauf sorgt, findet in den Wochen zuvor statt, in denen der Anwalt die Grundbuch-, Steuer- und Genehmigungsunterlagen zusammenstellt. Unser Leitfaden zur Eigentumsurkunde in Portugal erläutert den allgemeinen rechtlichen Rahmen, und unser Hinweis zum Immobilienrecht vor dem Kauf an der Algarve behandelt die dahinterstehenden Vorschriften.

Wenn Sie auf die Unterzeichnung der Kaufurkunde für eine Immobilie an der Algarve hinarbeiten und Hilfe benötigen, um den Ablauf dieses Tages besser zu verstehen, wenden Sie sich an B&P Real Estate. Wir können Ihnen helfen, die richtige Immobilie zu finden und Sie durch die verschiedenen Schritte des Kaufs begleiten, während die rechtlichen Angelegenheiten und die Kaufurkunde selbst in die Zuständigkeit Ihres eigenen portugiesischen Anwalts fallen.

Was geschieht am Tag der „Escritura“ beim Kauf einer Immobilie an der Algarve im Jahr 2026?

Die „escritura pública de compra e venda“ ist der Tag, an dem ein Kauf in Portugal tatsächlich abgeschlossen wird. Es handelt sich um die Unterzeichnung der Urkunde beim Notar oder in einem „Casa Pronta“-Grundbuchamt – der Moment, in dem das Eigentumsrecht übergeht und die IMT sowie die Stempelsteuer entrichtet werden. Die meisten ausländischen Käufer auf dem Markt in Lagos und an der westlichen Algarve haben eine klare Vorstellung davon, was ein Angebot und ein CPCV beinhalten, doch der Tag der „escritura“ selbst ist ihnen oft weniger vertraut. Dieser Artikel erläutert, was der Notar verlangt, was am Verhandlungstisch geschieht und wo es an diesem Tag am häufigsten zu Problemen kommt.

Kurze Antwort

Was passiert am Tag der „Escritura“?

• Die Urkunde wird vor einem Notar oder Registerbeamten unterzeichnet, der sie vorliest und die Unterschriften bezeugt
• Käufer und Verkäufer sind persönlich anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten
• IMT und Stempelsteuer werden vor oder am Tag der Urkundenunterzeichnung entrichtet
• Der Endpreis wird per Banküberweisung oder Bankscheck beglichen
• Die Schlüssel werden nach Unterzeichnung und Eintragung der Escritura übergeben

1. Der Zeitplan vom CPCV bis zur Escritura

Die Escritura findet in der Regel 45 bis 90 Tage nach Unterzeichnung des CPCV statt, wobei Barverkäufe an der westlichen Algarve meist eher am unteren Ende dieses Zeitraums liegen, also nach 6 bis 10 Wochen. Bei einer lückenlosen Akte mit im Voraus vorbereiteten Unterlagen dauert es 4 bis 5 Wochen vom CPCV bis zur Urkunde. Hypothekenfinanzierte Käufe dauern länger, oft 8 bis 12 Wochen, da die Bank Zeit benötigt, um die Immobilie zu bewerten, den Kredit zu genehmigen und ihre eigenen Unterlagen vorzubereiten. Unser Hinweis zu Hypotheken in Portugal für Käufer in Lagos und an der Algarve behandelt die bankseitigen Aspekte dieses Zeitplans.

2. Vom Notar benötigte Unterlagen

Der Notar wird den Vorgang erst dann fortsetzen, wenn die Unterlagen am Tag des Termins vollständig vorliegen. Zu den Standardunterlagen gehören die NIF und der Personalausweis oder Reisepass des Käufers, die Identitäts- und Steuernummer des Verkäufers, die „Caderneta Predial Urbana“, die „Certidão Permanente do Registo Predial“, der Energieausweis, gegebenenfalls die Nutzungsgenehmigung sowie bei Immobilien in einer Eigentumswohnanlage eine Erklärung über das Nichtvorliegen von Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Verfügt die Immobilie über eine AL-Genehmigung, ist die Genehmigungsnummer anzugeben. Bei nicht ansässigen Käufern ist zudem die Erklärung des Steuervertreters vorzulegen, und bei einer Finanzierung des Kaufs bringt die Bank die Hypothekenurkunde mit. Die Anweisungen zur Währungsabwicklung liegen in der Regel ein oder zwei Tage im Voraus vor, sodass die freigegebenen Mittel auf dem Konto des Verkäufers oder dem Mandantenkonto des Rechtsanwalts bereitstehen.

3. Was tatsächlich am Verhandlungstisch geschieht

Die Unterzeichnung selbst ist kurz und folgt einem klaren Ablauf. Der Notar oder Registerführer verliest die Urkunde laut auf Portugiesisch; spricht eine Partei kein Portugiesisch, ist ein vereidigter Übersetzer anwesend, damit die Urkunde Abschnitt für Abschnitt übersetzt werden kann. Der Notar überprüft die Identität jeder Partei, verliest die Beschreibung der Immobilie, den Preis und die Zahlungsweise und beglaubigt anschließend die Unterschriften. Die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer werden vor der Unterzeichnung der Urkunde anhand der Referenznummer der Steuerbehörde entrichtet, und die Quittung wird der Akte beigefügt. Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, werden die Schlüssel übergeben, und der Notar veranlasst die Eintragung auf den Namen des Käufers.

4. Vollmacht und Kauf aus der Ferne

Viele Käufer aus dem Ausland sind nicht persönlich anwesend; in diesem Fall ist eine portugiesische Vollmacht, die dem Anwalt des Käufers die Befugnis erteilt, die übliche Vorgehensweise. Die Vollmacht wird in der Regel bei einem portugiesischen Konsulat oder vor einem Notar im Heimatland des Käufers unterzeichnet und bei Bedarf mit einer Apostille versehen. Der Anwalt nimmt dann an der „escritura“ teil, unterzeichnet die Urkunde, nimmt die Schlüssel entgegen und lässt die Immobilie eintragen. Unser Beitrag zum Thema „Braucht man einen Anwalt, um eine Immobilie in Portugal zu kaufen?“ behandelt die allgemeinen Gründe, aus denen die meisten Käufer aus dem Ausland während des gesamten Prozesses einen portugiesischen Anwalt hinzuziehen.

5. Kosten, die am Tag der „Escritura“ oder kurz davor anfallen

Mehrere Kosten fallen am Tag der „Escritura“ oder kurz davor an. Die Notar- und Eintragungsgebühren, die über Casa Pronta oder direkt an den Notar gezahlt werden, liegen normalerweise zwischen 700 und 1.500 Euro, je nachdem, ob eine Hypothek eingetragen wird. IMT und Stempelsteuer werden unter einer von Ihrem Anwalt über die portugiesische Steuerbehörde generierten Referenznummer entrichtet. Bankgebühren für die Überweisung, Anwaltshonorare und etwaige ausstehende Währungsumrechnungen fallen ebenfalls rund um den Tag der Beurkundung an. Die Auszahlung der Hypothek, sofern eine solche besteht, geht am Tag der Beurkundung auf dem Konto des Verkäufers ein.

Häufige Fehler

• Die Beurkundung zu vereinbaren, bevor die Bank die endgültige Hypothekengenehmigung und den Auszahlungstermin bestätigt hat
• Die Zahlung der IMT und der Stempelsteuer erst am Morgen der Beurkundung statt am Vortag zu erledigen
• Für die „escritura“ nach Portugal zu reisen, ohne einen Dolmetscher gebucht zu haben, wenn einer benötigt wird
• Sich auf eine Vollmacht zu verlassen, die nicht mit einer Apostille versehen oder korrekt übersetzt wurde
• Davon auszugehen, dass die Schlüsselübergabe beim CPCV statt bei der „escritura“ stattfindet

Zusammenfassung

Die „escritura“ ist der formelle Abschluss des Kaufs, und eine gut vorbereitete Akte sorgt dafür, dass der Tag selbst kurz ist. Dokumente werden vorgelesen, Unterschriften geleistet, IMT und Stempelsteuer gezahlt, die Gelder verrechnet und die Schlüssel übergeben. Der Großteil der Arbeit, die für einen reibungslosen Ablauf sorgt, findet in den Wochen zuvor statt, in denen der Anwalt die Grundbuch-, Steuer- und Genehmigungsunterlagen zusammenstellt. Unser Leitfaden zur Eigentumsurkunde in Portugal erläutert den allgemeinen rechtlichen Rahmen, und unser Hinweis zum Immobilienrecht vor dem Kauf an der Algarve behandelt die dahinterstehenden Vorschriften.

Wenn Sie auf die Unterzeichnung einer Eigentumsurkunde für eine Immobilie an der Algarve hinarbeiten und Hilfe benötigen, um den Ablauf des Tages zu verstehen, wenden Sie sich an B&P Real Estate. Wir können Ihnen helfen, die richtige Immobilie zu finden und Sie durch die verschiedenen Schritte des Kaufs begleiten, während die rechtlichen Angelegenheiten und die Urkunde selbst in der Verantwortung Ihres eigenen portugiesischen Anwalts liegen.