Viele Käufer aus dem Ausland, die sich in eine Immobilie in der Umgebung von Lagos oder an der westlichen Algarve verlieben, können nicht ohne Weiteres bei jedem Schritt des Kaufprozesses persönlich in Portugal anwesend sein, und der Termin für die Unterzeichnung der endgültigen Urkunde ist auf einen bestimmten Tag festgelegt, der selten sowohl mit dem Terminkalender des Notars als auch mit einem Langstreckenflug vereinbar ist. In vielen Fällen ist die praktische Lösung eine „Procuracao“, eine portugiesische Vollmacht, die es einer Person Ihres Vertrauens ermöglicht, in Ihrem Namen zu handeln, während Sie zu Hause bleiben. Sie ist bei grenzüberschreitenden Käufen üblich, überträgt jedoch echte Befugnisse an eine andere Person, weshalb sie am besten funktioniert, wenn sie eng gefasst ist. In diesem Artikel wird erläutert, was eine solche Vollmacht ist, wie sie erstellt wird und wie man sie sicher aufbewahrt.
Kurze Antwort
Können Sie eine Immobilie an der Algarve kaufen, ohne persönlich anwesend zu sein?
- Ja, indem Sie jemandem, der für Sie vor Ort ist, eine „Procuracao“ (Vollmacht) erteilen
- Sie kann die Unterzeichnung des CPCV und der „Escritura“, die Eröffnung eines Bankkontos, die Beantragung einer NIF und die Begleichung von Steuern umfassen
- Eine spezifische, begrenzte Vollmacht ist in der Regel sicherer als eine weit gefasste allgemeine Vollmacht
- Sie wird normalerweise von Ihrem eigenen „Advogado“ (Anwalt) verwahrt, nicht vom Verkäufer oder dessen Vertretern
- Unterzeichnen Sie sie im Ausland mit notarieller Beglaubigung und Apostille oder erstellen Sie sie direkt in Portugal
Was eine „Procuracao“ eigentlich ist
Eine „Procuracao“ ist eine formelle Vollmacht, die es einer benannten Person, dem Bevollmächtigten oder „Procurador“, ermöglicht, bestimmte Handlungen in Ihrem Namen vorzunehmen. Beim Immobilienkauf ermöglicht sie es Ihrem Vertreter, an Ihrer Stelle beim Notar zu unterschreiben, mit derselben Rechtswirkung, als wären Sie selbst anwesend. Der Notar und das Grundbuchamt prüfen sie genau, und Ihr Bevollmächtigter darf nur das tun, was darin erlaubt ist.
Warum Käufer aus dem Ausland eine solche Vollmacht nutzen
Der häufigste Grund ist die Entfernung. Ein Käufer aus Großbritannien, den Niederlanden oder Nordamerika kann möglicherweise nicht zum vereinbarten Termin zur „Escritura“ zurückkehren, und ein Kauf kann nicht unbegrenzt warten, bis sich die Termine decken. Eine „Procuracao“ erleichtert auch die vorbereitenden Schritte, da Vorgänge wie die Beantragung einer NIF oder die Eröffnung eines Bankkontos über einen Vertreter vor Ort einfacher sind, wie unsere Hinweise zu den Schritten nach der Annahme Ihres Angebots darlegen.
Welche Befugnisse sie gewähren kann
Die Befugnisse sind genau diejenigen, die Sie darin aufnehmen möchten, und ein gut formuliertes Dokument listet diese präzise auf, anstatt sie nur allgemein zu beschreiben. Typische Befugnisse für einen Fernkauf sind:
- Unterzeichnung des CPCV, des Vorvertrags, zu den vereinbarten Bedingungen
- Unterzeichnung der „Escritura“, der endgültigen Urkunde, vor dem Notar
- Beantragung einer NIF, der portugiesischen Steuernummer, in Ihrem Namen
- Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos in Ihrem Namen
- Zahlung der IMT, der Stempelsteuer und der Eintragungsgebühren aus Ihren Mitteln
Allgemeine versus spezifische Vollmachten
Eine allgemeine Vollmacht (procuracao) gewährt weitreichende Befugnisse für viele Arten von Handlungen und Transaktionen. Sie ist praktisch, räumt dem Bevollmächtigten jedoch einen großen Spielraum ein, der über das hinausgeht, was die meisten Käufer für einen einzelnen Kauf benötigen. Eine spezifische oder begrenzte Vollmacht ist an einen namentlich genannten Kauf und die damit verbundenen Schritte gebunden; in vielen Fällen ist dies die sicherere Wahl, da sie den Bevollmächtigten auf die jeweilige Aufgabe beschränkt und in der Regel nach deren Erledigung erlischt. Die Ordem dos Advogados führt das öffentliche Register der zugelassenen portugiesischen Rechtsanwälte, falls Sie überprüfen möchten, wer diese Vollmacht innehat.
Wie sie ausgefertigt und notariell beglaubigt wird
Es gibt zwei übliche Vorgehensweisen. Sie können die „procuração“ in Portugal erstellen lassen, indem Sie sie während Ihres Aufenthalts vor einem portugiesischen Notar unterzeichnen, oder sie in Ihrem Heimatland ausfertigen lassen – was die meisten Käufer tun, wenn eine Reise nicht praktikabel ist. Wird sie im Ausland unterzeichnet, wird sie in der Regel vor Ort notariell beglaubigt und anschließend gemäß dem Haager Übereinkommen mit einer Apostille legalisiert, damit Portugal sie anerkennt; zudem ist meist eine beglaubigte portugiesische Übersetzung erforderlich. Die Einzelheiten variieren je nach Land, daher sollten Sie dies mit Ihrem Anwalt klären.
Wahl des Bevollmächtigten, Widerruf und Sicherheitsvorkehrungen
Bei den meisten Fernkäufen wird die „Procuracao“ dem eigenen „Advogado“ des Käufers oder einem Mitarbeiter seiner Kanzlei erteilt, wodurch die Vollmacht bei einem zugelassenen Fachmann verbleibt, der in Ihrem Interesse handelt und nicht bei jemandem, der mit dem Verkäufer in Verbindung steht. Es ist im Allgemeinen unklug, sie der Gegenseite zu erteilen, da der Bevollmächtigte in Ihrem Namen verbindliche Dokumente unterzeichnet und Geldgeschäfte abwickelt.
Eine „Procuracao“ kann widerrufen werden, wenn sich die Umstände ändern, vorausgesetzt, dies geschieht formell und wird ordnungsgemäß mitgeteilt; eine befristete Vollmacht begrenzt zudem die Dauer der Befugnis. Die praktischen Sicherheitsvorkehrungen sind in der Regel dieselben: Halten Sie das Dokument spezifisch auf den Kauf bezogen, wenn möglich befristet, und bewahren Sie es bei Ihrem eigenen Anwalt auf. Unser Hinweis zum Immobilienrecht vor dem Kauf an der Algarve und unser Leitfaden zu Kaufverträgen für Immobilien in Portugal liefern den weiteren Kontext.
Häufige Fehler
- Erteilung einer weit gefassten allgemeinen Vollmacht, obwohl eine spezifische Vollmacht für den Kauf ausreichen würde
- Die „Procuracao“ unbefristet ohne Enddatum oder Abschlusszeitpunkt belassen
- Die Vollmacht an eine Person übertragen, die mit der Verkäuferseite in Verbindung steht
- Unterzeichnung im Ausland ohne Apostille oder beglaubigte portugiesische Übersetzung
- Versäumnis, eine Vollmacht nach Abschluss des Kaufs formell zu widerrufen
Zusammenfassung
Eine „Procuracao“ ist die übliche Vorgehensweise für Käufer aus dem Ausland, um einen Kauf in der Region um Lagos und an der westlichen Algarve abzuschließen, ohne bei jeder Unterschrift persönlich anwesend sein zu müssen. Richtig eingesetzt ist sie spezifisch, zeitlich begrenzt und wird von Ihrem eigenen „Advogado“ verwahrt; sie deckt die wesentlichen Schritte ab, von der NIF-Nummer und dem Bankkonto bis hin zur „Escritura“. Die Steuern, zu deren Begleichung Ihr Anwalt durch die Vollmacht ermächtigt ist, werden von der portugiesischen Steuerbehörde verwaltet, und die Ausarbeitung der Vollmacht obliegt einem Anwalt.
Wenn Sie sich für Immobilien in unserer Region interessieren und den Kauf vom Ausland aus planen, wenden Sie sich an B&P Real Estate. Wir helfen Ihnen bei der Suche nach der richtigen Immobilie, beraten Sie zur Immobilie selbst und vermitteln Ihnen portugiesische Anwälte, mit denen wir für die rechtlichen Angelegenheiten zusammenarbeiten.
