Många utländska köpare som faller för en fastighet i trakten kring Lagos eller i den västra delen av Algarve i stort har svårt att vara på plats i Portugal under varje steg i köpprocessen, och det slutgiltiga köpeavtalet är fastställt till en specifik dag som sällan passar både notariens kalender och en långdistansflygning. I många fall är den praktiska lösningen en »procuracao«, en portugisisk fullmakt som gör att någon du litar på kan agera å dina vägnar medan du stannar hemma. Det är vanligt vid gränsöverskridande köp, men eftersom det innebär att man överlåter faktisk befogenhet till en annan person fungerar det bäst när fullmakten är snävt avgränsad. Den här artikeln beskriver vad det är, hur man upprättar den och hur man förvarar den på ett säkert sätt.
Snabbsvar
Kan man köpa en fastighet i Algarve utan att vara på plats?
- Ja, genom att utfärda en procuracao, en fullmakt, till någon som närvarar å dina vägnar
- Den kan omfatta undertecknande av CPCV och escritura, öppnande av bankkonto, ansökan om NIF och reglering av skatter
- En specifik, begränsad fullmakt är oftast säkrare än en bred, allmän sådan
- Den förvaras vanligtvis av din egen advogado, inte av säljaren eller säljarens ombud
- Underteckna den utomlands med notariatsbekräftelse och en apostille, eller upprätta den direkt i Portugal
Vad en fullmakt egentligen är
En fullmakt (procuracao) är ett formellt bemyndigande som låter en namngiven person, ombudet eller procurador, utföra definierade handlingar för din räkning. Vid ett fastighetsköp gör den det möjligt för din representant att underteckna hos notarien i ditt ställe, med samma rättsliga verkan som om du själv vore närvarande. Notarien och fastighetsregistret granskar den noggrant, och ditt ombud kan endast göra det som fullmakten tillåter.
Varför utländska köpare använder en fullmakt
Den vanligaste anledningen är avståndet. En köpare i Storbritannien, Nederländerna eller Nordamerika kanske inte kan återvända för att underteckna escritura på det överenskomna datumet, och ett köp kan inte vänta i all oändlighet på att kalendrarna ska stämma överens. En procuracao underlättar också det tidigare förarbetet, eftersom steg som att skaffa ett NIF-nummer eller öppna ett bankkonto är enklare genom en representant på plats, vilket framgår av våra anteckningar om vad som händer efter att ditt bud har accepterats.
Vilka befogenheter den kan ge
Befogenheterna är de som du väljer att inkludera, och ett välformulerat dokument listar dem exakt snarare än i allmänna termer. Typiska befogenheter vid ett köp på distans är:
- Att underteckna CPCV, det preliminära avtalet, enligt de överenskomna villkoren
- Att underteckna escritura, den slutgiltiga köpehandlingen, inför notarien
- Att skaffa ett NIF, det portugisiska skattenumret, å dina vägnar
- Att öppna ett portugisiskt bankkonto i ditt namn
- Att betala IMT, stämpelskatt och registreringsavgifter från dina medel
Allmänna kontra specifika fullmakter
En allmän fullmakt (procuracao) ger omfattande befogenheter för många olika typer av åtgärder och transaktioner. Den är praktisk, men ger innehavaren stor handlingsfrihet, vilket är mer än vad de flesta köpare behöver för ett enskilt köp. En specifik eller begränsad fullmakt (procuracao) är knuten till ett namngivet köp och de steg som ingår i det, och i många fall är detta det säkrare valet, eftersom den begränsar ombudet till den aktuella uppgiften och brukar upphöra att gälla när den är avslutad. Ordem dos Advogados för ett offentligt register över kvalificerade portugisiska advokater om du vill kontrollera vem som innehar fullmakten.
Hur den upprättas och bestyrks
Det finns två vanliga sätt. Du kan upprätta fullmakten i Portugal, undertecknad inför en portugisisk notarie under ditt besök, eller upprätta den i ditt hemland, vilket är vad de flesta köpare gör när en resa inte är praktiskt genomförbar. Om den undertecknas utomlands, notariseras den normalt lokalt och legaliseras sedan med en apostille enligt Haagkonventionen så att Portugal erkänner den, och en auktoriserad portugisisk översättning krävs vanligtvis också. Detaljerna varierar beroende på land, så detta bör du ta upp med din advokat.
Val av innehavare, återkallande och säkerhetsåtgärder
Vid de flesta köp på distans beviljas fullmakten till köparens egen advokat eller en medarbetare på dennes byrå, vilket innebär att befogenheten förblir hos en reglerad yrkesutövare som agerar i ditt intresse snarare än hos någon som har kopplingar till säljaren. Det är i allmänhet oklokt att bevilja den till motparten, eftersom innehavaren undertecknar bindande dokument och hanterar pengar i ditt namn.
En procuracao kan återkallas om omständigheterna förändras, förutsatt att detta sker formellt och meddelas på korrekt sätt, och en specifik fullmakt med ett slutdatum begränsar också hur länge fullmakten gäller. De praktiska säkerhetsåtgärderna är vanligtvis desamma: se till att dokumentet är specifikt för köpet, tidsbegränsat där det är möjligt, och förvaras hos din egen advokat. Vår artikel om fastighetsrätt inför köp i Algarve och vår guide till köpehandlingar för fastigheter i Portugal ger en bredare bakgrund.
Vanliga misstag
- Att bevilja en bred, allmän fullmakt när en specifik fullmakt skulle täcka köpet
- Att låta procuracao vara tidsobegränsad utan slutdatum eller tidpunkt för fullgörande
- Att överlåta fullmakten till någon med koppling till säljarens sida
- Att underteckna utomlands utan apostille eller den bestyrkta portugisiska översättningen
- Att glömma att formellt återkalla en fullmakt när köpet har slutförts
Sammanfattning
En procuracao är det vanliga sättet för utländska köpare att genomföra ett köp i trakten kring Lagos och västra Algarve utan att behöva vara närvarande vid varje underskrift. När den används på rätt sätt är den specifik, tidsbegränsad och förvaras av din egen advogado, och täcker de faktiska stegen från NIF och bankkonto till escritura. De skatter som fullmakten bemyndigar din advokat att reglera administreras av den portugisiska skattemyndigheten, och utformningen ska skötas av en advokat.
Om du är intresserad av fastigheter i vårt område och planerar att köpa från utlandet, kontakta B&P Real Estate. Vi kan hjälpa dig att hitta rätt fastighet, ge råd om själva fastigheten och hänvisa dig till de portugisiska advokater vi samarbetar med för de juridiska frågorna.
