Muitos compradores estrangeiros que se interessam por um imóvel na zona de Lagos ou no Algarve Ocidental em geral não conseguem deslocar-se facilmente a Portugal para acompanhar todas as etapas da compra, e a data da escritura final é marcada para um dia específico que raramente coincide com a disponibilidade do notário e com os horários dos voos de longo curso. Em muitos casos, a solução prática é uma procuração, um documento que permite que alguém em quem confia atue em seu nome enquanto permanece no seu país. É comum em compras transfronteiriças, mas confere autoridade real a outra pessoa, pelo que funciona melhor quando redigida de forma restrita. Este artigo explica o que é, como se faz e como mantê-la em segurança.
Resposta rápida
É possível comprar um imóvel no Algarve sem estar presente pessoalmente?
- Sim, concedendo uma procuração a alguém que compareça em seu nome
- Pode abranger a assinatura do CPCV e da escritura, a abertura de uma conta bancária, a obtenção de um NIF e a liquidação de impostos
- Uma procuração específica e limitada tende a ser mais segura do que uma procuração geral e abrangente
- É normalmente detida pelo seu próprio advogado, e não pelo vendedor ou pela parte do vendedor
- Assine-a no estrangeiro com autenticação notarial e uma apostila, ou elabore-a diretamente em Portugal
O que é, na verdade, uma procuração
Uma procuração é uma autorização formal que permite que uma pessoa designada, o procurador, realize atos definidos em seu nome. Na compra de um imóvel, permite que o seu representante assine na mesa do notário no seu lugar, com o mesmo efeito jurídico como se estivesse lá pessoalmente. O notário e o Registo Predial analisam-na cuidadosamente, e o seu procurador só pode fazer o que ela autoriza.
Por que razão os compradores estrangeiros recorrem a uma procuração
A razão mais comum é a distância. Um comprador no Reino Unido, nos Países Baixos ou na América do Norte pode não conseguir regressar para a escritura na data acordada, e uma compra não pode esperar indefinidamente que os calendários se alinhem. Uma procuração também facilita os preparativos iniciais, uma vez que passos como a obtenção de um NIF ou a abertura de uma conta bancária são mais fáceis através de um representante no local, tal como explicamos nas nossas notas sobre o que acontece depois de a sua oferta ser aceite.
Que poderes pode conferir
Os poderes são aqueles que decidir incluir, e um documento bem redigido enumera-os com precisão, em vez de utilizar termos genéricos. Os poderes típicos para uma compra à distância são:
- Assinar o CPCV, o contrato promissório, nos termos acordados
- Assinar a escritura, o ato notarial final, perante o notário
- Obter um NIF, o número de identificação fiscal português, em seu nome
- Abertura de uma conta bancária portuguesa em seu nome
- Pagamento do IMT, do imposto de selo e das taxas de registo a partir dos seus fundos
Poderes Gerais Versus Poderes Específicos
Uma procuração geral confere ampla autoridade sobre muitos tipos de atos e transações. É conveniente, mas dá ao seu titular grande liberdade de ação, o que é mais do que a maioria dos compradores necessita para uma única compra. Uma procuração específica ou limitada está vinculada a uma compra concreta e aos passos que esta envolve e, em muitos casos, esta é a opção mais segura, porque limita o procurador à tarefa em questão e tende a caducar assim que esta estiver concluída. A Ordem dos Advogados mantém o registo público de advogados portugueses qualificados, caso pretenda confirmar quem a detém.
Como é passada e autenticada
Existem duas vias habituais. Pode passar a procuração em Portugal, assinada perante um notário português durante a sua visita, ou passá-la no seu país de origem, o que a maioria dos compradores faz quando uma viagem não é viável. Quando é assinada no estrangeiro, é normalmente autenticada localmente e, em seguida, legalizada com uma apostila ao abrigo da Convenção de Haia, para que Portugal a reconheça, sendo também normalmente exigida uma tradução certificada para português. Os pormenores variam consoante o país, pelo que esta questão deve ser tratada com o seu advogado.
Escolha do Titular, Revogação e Medidas de Proteção
Na maioria das compras à distância, a procuração é concedida ao próprio advogado do comprador ou a um membro do seu escritório, o que mantém a autoridade nas mãos de um profissional regulamentado que atua no seu interesse, em vez de alguém ligado ao vendedor. Geralmente, não é aconselhável concedê-la à outra parte, uma vez que o titular assina documentos vinculativos e gere dinheiro em seu nome.
Uma procuração pode ser revogada se as circunstâncias se alterarem, desde que tal seja feito formalmente e comunicado de forma adequada; além disso, uma procuração específica com uma data de término também limita a duração da autoridade. As salvaguardas práticas são geralmente as mesmas: mantenha o documento específico para a compra, com prazo limitado sempre que possível, e guardado junto do seu próprio advogado. A nossa nota sobre o direito imobiliário antes de comprar no Algarve e o nosso guia sobre escrituras de imóveis em Portugal fornecem um contexto mais alargado.
Erros comuns
- Conceder uma procuração geral e abrangente quando uma específica seria suficiente para a compra
- Deixar a procuração em aberto, sem data de término ou prazo de conclusão
- Conferir a procuração a alguém ligado à parte do vendedor
- Assinar no estrangeiro sem a apostila ou a tradução certificada para português
- Esquecer-se de revogar formalmente a procuração após a conclusão da compra
Resumo
A procuração é a forma habitual como os compradores estrangeiros concretizam uma compra na zona de Lagos e no Algarve Ocidental sem terem de estar presentes em todas as assinaturas. Quando bem utilizada, é específica, tem prazo limitado e é detida pelo seu próprio advogado, abrangendo todas as etapas concretas, desde o NIF e a conta bancária até à escritura. Os impostos que autoriza o seu advogado a liquidar são administrados pela Autoridade Tributária Portuguesa, e a elaboração do documento cabe a um advogado.
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