Die meisten ausländischen Käufer in Lagos und der gesamten westlichen Algarve konzentrieren sich auf das Geschäft selbst, den Zustand der Immobilie, den Preis und den Vertrag. Die „Habite-se“, das Dokument, das bestätigt, dass ein Gebäude rechtlich bewohnbar ist, findet dabei meist weniger Beachtung. Unserer Erfahrung nach ist dies einer der häufigsten Gründe, warum ein Kauf in einer späten Phase des Prozesses ins Stocken gerät.
Die Habite-se, formell „Licença de Utilização“ genannt, ist die vom örtlichen Gemeinderat ausgestellte Bescheinigung, die bestätigt, dass ein Gebäude gemäß den genehmigten Plänen errichtet wurde und für die Wohnnutzung zugelassen ist. Älteren Häusern an der Algarve, späteren Anbauten und informell umgebauten Räumen fehlt dieses Dokument manchmal, und diese Lücke ist bei einer flüchtigen Besichtigung nicht immer offensichtlich.
Kurze Antwort
- Das Habite-se bestätigt, dass eine Immobilie für die Wohnnutzung zugelassen ist
- Es wird von der Câmara Municipal ausgestellt, in deren Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet
- Es bleibt ein wichtiges Dokument, das während des Rechts- und Eigentumsübertragungsprozesses geprüft wird, auch wenn einige Transaktionen aufgrund jüngster Gesetzesänderungen anders ablaufen können als in der Vergangenheit
- Ältere Villen an der Algarve und Immobilien mit späteren Anbauten sind die häufigsten Fälle, in denen es fehlt oder unvollständig ist
- Die Klärung eines fehlenden Habite-se kann Wochen bis mehrere Monate dauern und erfordert manchmal einen Regularisierungsprozess
1. Was das Habite-se eigentlich ist
Das Habite-se ist der letzte Schritt im Baugenehmigungszyklus für eine portugiesische Wohnimmobilie. Nachdem das Gebäude fertiggestellt ist und die örtliche Behörde es abgenommen hat, stellt die Gemeinde eine Licença de Utilização aus, die besagt, dass die Immobilie für ihre beabsichtigte Nutzung genehmigt ist. Bei den meisten Häusern ist die Nutzung „habitação“, also Wohnnutzung.
In der Vergangenheit war die Habite-se (Licença de Utilização) für die meisten Transaktionen mit Wohnimmobilien und die Genehmigung von Hypotheken in Portugal erforderlich. Nach den jüngsten Gesetzesänderungen gibt es nun jedoch Fälle, in denen eine Transaktion auch dann fortgesetzt werden kann, wenn die Genehmigungsunterlagen unvollständig sind oder noch geprüft werden.
In der Praxis bleibt die Habite-se ein wichtiger Bestandteil der Due Diligence für Käufer, Kreditgeber und Rechtsanwälte, insbesondere bei älteren Immobilien an der Algarve oder bei Häusern mit späteren Umbauten.
Dieses Dokument bezieht sich nicht auf das Eigentumsrecht. Die Caderneta Predial (der Eintrag im Steuerregister) ist ein separates Dokument, und die Certidão Permanente do Registo Predial (der Eintrag im Grundbuch) ist ein weiteres. Eine Immobilie kann registriert und steuerpflichtig sein, aber dennoch keine gültige Habite-se aufweisen, wenn der Bau oder die Erweiterung nicht von der Gemeinde genehmigt wurde.
2. Wo es am häufigsten zu Problemen kommt
Bei Transaktionen an der Algarve wiederholen sich einige Muster.
- Ältere Villen, die vor den 1980er Jahren erbaut wurden und bei denen die lokalen Unterlagen unvollständig sind
- Immobilien, die um ein zusätzliches Schlafzimmer, einen separaten Anbau oder eine überdachte Terrasse, die in Wohnraum umgewandelt wurde, erweitert wurden, wobei der Anbau nie angemeldet wurde
- Garagen oder Lagerräume, die ohne Baugenehmigung in bewohnbare Räume umgewandelt wurden
- Ländliche Immobilien, bei denen sich die Nutzung geändert hat (z. B. von landwirtschaftlich zu Wohnzwecken), die Genehmigung jedoch nicht aktualisiert wurde
Bei mehreren Transaktionen in Lagos in jüngster Zeit haben wir erlebt, dass Verträge in der Phase der Beurkundung ins Stocken gerieten, als der Anwalt des Käufers darauf hinwies, dass ein im Grundriss sichtbarer Anbau nicht in der Genehmigung vermerkt war.
3. Was passiert, wenn die Habite-se fehlt
In der Vergangenheit konnten fehlende oder unvollständige Genehmigungsunterlagen den Abschluss einer Immobilientransaktion in Portugal verhindern. Jüngste Gesetzesänderungen haben in einigen Situationen für mehr Flexibilität gesorgt, sodass eine Beurkundung je nach den konkreten Umständen, der Art der Immobilie und den beteiligten Parteien dennoch fortgesetzt werden kann.
Dennoch bleibt ein fehlendes oder nicht ordnungsgemäßes Habite-se in der Praxis ein erhebliches Problem. Käufer können Schwierigkeiten haben, eine Hypothekenfinanzierung, eine Versicherung, die Genehmigung für einen späteren Wiederverkauf zu erhalten oder zusätzliche Arbeiten durchzuführen. Aus diesem Grund raten Anwälte in der Regel weiterhin dazu, Unstimmigkeiten bei der Genehmigung nach Möglichkeit vor dem Abschluss zu klären.
Wenn sich die fehlende Genehmigung auf eine relativ geringfügige Angelegenheit bezieht, ist eine Regularisierung manchmal durch eine neue Inspektion und eine nachträgliche Einreichung bei der Câmara Municipal möglich. Die Kosten variieren von einigen hundert Euro für reine Formalitäten bis zu mehreren tausend Euro, wenn bauliche Änderungen nachträglich beglaubigt werden müssen. Der Zeitaufwand beträgt selten weniger als einen Monat und kann bis zu sechs Monate oder länger dauern.
4. Wann sollte überprüft werden, ob die Habite-se vorliegt
Der richtige Zeitpunkt ist vor der Unterzeichnung des CPCV (des Vorvertrags), nicht danach. Sobald der CPCV unterzeichnet und die Anzahlung geleistet wurde, ist der Verhandlungsspielraum des Käufers eingeschränkt, und der Vertrag enthält in der Regel keine klare Ausstiegsklausel in Bezug auf Genehmigungsfragen, es sei denn, diese wurde ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen.
Ein frühzeitig hinzugezogener portugiesischer Anwalt wird im Rahmen der üblichen vorvertraglichen Due Diligence eine Kopie der Licença de Utilização anfordern, zusammen mit der Caderneta Predial, der Grundbuchauskunft (Certidão) und einem aktuellen Energieausweis. Die Kosten für diese frühzeitigen Überprüfungen sind im Verhältnis zum Transaktionswert gering, und oft werden dadurch Probleme aufgedeckt, die gelöst werden können, bevor Geld den Besitzer wechselt.
5. Die vorvertraglichen Dokumente, die gemeinsam geprüft werden sollten
- Caderneta Predial Urbana (Steuerregister)
- Certidão Permanente do Registo Predial (Grundbuchauszug)
- Licença de Utilização / Habite-se (Nutzungsgenehmigung)
- Certificado Energético (Energieausweis)
- Planta de Localização (Lageplan) und gegebenenfalls Baupläne
Häufige Fehler
- Annehmen, dass eine zum Verkauf stehende Immobilie automatisch über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt
- Vertrauen darauf, dass ein auf Marketingfotos sichtbarer Anbau offiziell genehmigt wurde
- Die Überprüfung der Genehmigungen erst in der Phase der Vertragsunterzeichnung vornehmen
- Die Caderneta Predial mit der Habite-se verwechseln
- Eine mündliche Zusicherung des Verkäufers akzeptieren, dass alles in Ordnung ist
Zusammenfassung
In einem gesunden und gut regulierten Markt existiert die Habite-se, die Dokumente stimmen überein und die Transaktion verläuft reibungslos. An der Algarve macht die Verbreitung älterer Gebäude und informeller Anbauten dies jedoch weniger zuverlässig, als Käufer erwarten.
Zwar haben jüngste Gesetzesänderungen die Auswirkungen fehlender Genehmigungsunterlagen auf bestimmte Transaktionen verändert, doch bleiben die praktischen Risiken in Bezug auf Finanzierung, Weiterverkauf, Versicherung und zukünftige Bauarbeiten erheblich. Die Kosten für eine frühzeitige Überprüfung sind gering. Die Kosten für eine späte Feststellung, nachdem eine Anzahlung geleistet und ein Umzugsdatum festgelegt wurde, sind es nicht.
Wenn Sie sich für Immobilien in Lagos oder der weiteren westlichen Algarve interessieren und wissen möchten, welche Dokumentenprüfungen vor der CPCV-Phase durchgeführt werden sollten, einschließlich der Vermittlung von Anwälten, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.
