A maioria dos compradores estrangeiros em Lagos e na região do Algarve Ocidental provém de jurisdições onde o notário é uma figura secundária ou não existe como profissão distinta. Em Portugal, o notário desempenha um papel central na transação imobiliária e a confusão sobre o que o notário realmente faz, em comparação com o que faz o advogado do comprador, pode deixar os compradores internacionais sem a proteção que supõem ter.
As duas funções são distintas, reguladas separadamente e abrangem diferentes aspetos da transação. Comprar um imóvel em Portugal sem compreender a distinção entre elas é uma fonte recorrente de problemas que poderiam ser evitados.
Resposta rápida
- O notário é um funcionário público, não o representante do comprador
- O papel do notário é autenticar a escritura de venda e verificar a correção formal
- O notário não verifica os interesses do comprador nem realiza a devida diligência
- O comprador precisa do seu próprio advogado ou jurista para esse trabalho
- Os honorários do notário são fixados por lei; os honorários do advogado são negociados separadamente
1. O que o notário realmente faz
O notário em Portugal (notário) é um funcionário público nomeado pelo Estado e regulamentado pela Ordem dos Notários. A sua função é formalizar a escritura de compra e venda (escritura), confirmando a identidade das partes, verificando se a documentação do imóvel está presente e em ordem, calculando e cobrando os impostos de transferência devidos e registando a nova propriedade junto das autoridades competentes. O notário é imparcial por definição e atua em nome do sistema, não de nenhuma das partes.
É a isto que as pessoas chamam, por vezes, a fase formal da transação. A assinatura do notário na escritura é o que torna a venda juridicamente vinculativa ao abrigo da lei portuguesa.
2. O que o notário não faz
O notário não realiza uma análise de due diligence do lado do comprador. Não verificará se o licenciamento do imóvel corresponde à sua configuração real, se o vendedor divulgou todas as responsabilidades, se os limites no terreno correspondem aos registados, ou se o CPCV (o contrato de promessa de compra e venda assinado anteriormente) foi redigido no interesse do comprador. Nada disso é da competência do notário.
Se um comprador chegar à escritura partindo do princípio de que o notário fez uma verificação exaustiva, estará a ter uma ideia errada que é comum, mas com consequências graves.
3. O que faz o advogado do comprador em Portugal
Um advogado português que trabalha para o comprador cobre a parte que o notário não faz. O âmbito típico do seu trabalho abrange várias áreas.
- Due diligence pré-contratual sobre o estado jurídico e físico do imóvel
- Análise da Caderneta Predial, da certidão do registo predial e da Licença de Utilização
- Elaboração ou revisão do CPCV antes da sua assinatura
- Negociação de alterações nos casos em que a minuta do vendedor não protege o comprador
- Verificação de dívidas pendentes, ónus ou gravames sobre o imóvel
- Gestão da relação com o notário em nome do comprador na fase da escritura
Pela nossa experiência, os compradores que evitam problemas na fase final são aqueles que contratam um advogado antes da assinatura do CPCV, e não depois.
4. O equívoco comum sobre os funcionários públicos
Em algumas jurisdições de common law, o termo «solicitor» ou «attorney» abrange um papel mais vasto do que o do notário português. Os compradores internacionais assumem frequentemente que o notário é o equivalente a um «solicitor» do Reino Unido ou a um «closing attorney» dos EUA, os quais normalmente combinam a execução de documentos com a revisão do lado do comprador. O mandato do notário português é mais restrito. A linha divisória entre a função do funcionário público e a do consultor privado é aqui mais nítida.
A implicação é que um comprador que dispensa o advogado para poupar custos não está a obter um serviço parcialmente substitutivo do notário. Não está a obter qualquer serviço substitutivo.
5. Honorários e como são fixados
Os honorários notariais em Portugal são regulamentados e, em geral, fixados com base no valor do imóvel, normalmente entre 500 € e 1200 € para uma transação residencial, dependendo da complexidade, acrescidos dos impostos de transferência de propriedade (IMT e Imposto do Selo) que o notário cobra em nome do Estado. Estes não são negociáveis.
Os honorários dos advogados, em contrapartida, são fixados pelo próprio advogado e situam-se normalmente entre 1 e 2 por cento do valor do imóvel, com uma percentagem mais baixa em transações de valor mais elevado e um mínimo que varia consoante o escritório. Alguns advogados cobram uma taxa fixa para o âmbito padrão da compra; outros cobram à hora.
6. Quando contratar um advogado
- Antes de assinar o CPCV, não depois
- Antes de transferir quaisquer fundos de depósito
- Assim que o imóvel tiver sido identificado, mas antes de ser feita uma oferta por escrito
- No caso de imóveis mais antigos ou rurais, antes de pagar o depósito em qualquer contrato de reserva
O custo de realizar a due diligence numa fase inicial é reduzido em relação ao valor da transação e o trabalho geralmente revela problemas numa fase em que ainda podem ser resolvidos.
Erros comuns
- Presumir que o notário representa os interesses do comprador
- Contratar um advogado apenas na fase da escritura
- Recorrer ao advogado recomendado pelo vendedor sem uma verificação independente
- Confiar na apresentação do agente imobiliário como substituto de aconselhamento jurídico independente
- Não solicitar ao advogado um âmbito de trabalho claro por escrito
Resumo
O notário e o advogado têm funções diferentes na compra de um imóvel em Portugal e a confusão entre os dois é uma razão comum pela qual os compradores internacionais se encontram desprotegidos na fase da escritura. O notário formaliza a venda. O advogado garante a segurança da venda. Ambos são necessários e o advogado deve estar envolvido antes da assinatura do CPCV, não no final.
