Quando um casal ou uma família estrangeira compra um imóvel no Algarve Ocidental, a maior parte do planeamento centra-se no imóvel e no preço. A forma como a titularidade será efetivamente constituída é frequentemente deixada para a fase do cartório, o que, normalmente, já é demasiado tarde para se poderem fazer alterações com tranquilidade.
Em Portugal, a titularidade não é constituída de acordo com os conceitos ingleses de «joint tenancy» (propriedade conjunta) ou «tenancy in common» (propriedade em comum). O nosso guia sobre o direito imobiliário no Algarve apresenta o contexto mais alargado. Vale a pena compreender as principais opções antes de assinar, uma vez que estas são inscritas na escritura e afetam o controlo, o falecimento, o divórcio e qualquer venda futura.
Resposta rápida
- A copropriedade portuguesa significa que cada proprietário detém uma parte definida, ou quota, em vez de um todo indivisível.
- Para um casal, o regime matrimonial de bens é frequentemente tão importante quanto o nome que consta na escritura.
- Os principais regimes são a comunhão de adquiridos, a comunhão geral de bens e a separação de bens.
- A propriedade pode ser dividida em usufruto, o direito de uso, e nua-propriedade, a propriedade pura, por vezes utilizada para o planeamento sucessório.
- A forma como a propriedade é detida deve ser decidida antes da escritura, com o seu próprio advogado.
Copropriedade em quotas definidas
Quando duas ou mais pessoas compram em conjunto, a lei portuguesa trata-as como coproprietários ao abrigo da compropriedade. Cada proprietário detém uma quota específica, que pode ser igual, como 50/50, ou desigual, quando uma das partes contribui com mais.
Isto difere do conceito inglês, em que a propriedade passa automaticamente para o sobrevivente. No âmbito da compropriedade, cada quota pertence ao respetivo proprietário e, em caso de morte, tende a ser transmitida ao abrigo da sua própria sucessão, em vez de passar para o outro coproprietário.
- As quotas podem ser iguais ou definidas de forma a refletir o que cada pessoa contribui.
- Cada coproprietário pode, em princípio, dispor da sua própria quota, embora a venda da totalidade exija o consentimento de todos.
- A repartição que escolher é fixada na escritura e não é facilmente alterada posteriormente.
Como o seu regime matrimonial determina a propriedade
Para um casal, a propriedade interage com o regime matrimonial, que rege a forma como os bens são tratados no âmbito do casamento. Este pode determinar se um imóvel é propriedade conjunta, mesmo que apenas um dos cônjuges conste da escritura.
Existem três regimes principais, e os casais muitas vezes não têm a certeza de qual se aplica ao seu caso.
- A «comunhão de adquiridos», o regime padrão habitual, trata os bens adquiridos durante o casamento como comuns, mantendo separados os bens pré-matrimoniais e os herdados.
- A «comunhão geral de bens» agrupa quase tudo, incluindo grande parte do que cada cônjuge possuía anteriormente.
- A «separação de bens» mantém separados os bens de cada cônjuge e as suas aquisições, sem que nada se torne automaticamente comum.
Um casal que se casou no estrangeiro pode já estar sujeito a um regime ao abrigo da legislação do seu país de origem, e a forma como esse regime é reconhecido em Portugal é uma questão a esclarecer com o seu advogado. O importante é saber qual o regime aplicável antes de efetuar a compra.
Comprar com ou para os filhos
Por vezes, as famílias pretendem incluir os filhos na titularidade do imóvel, seja para facilitar a sucessão, seja porque os filhos irão utilizar o imóvel. Isto é possível, mas os aspetos práticos merecem uma reflexão cuidadosa.
Quando os filhos são menores, a compra em seu nome impõe limites ao controlo, uma vez que a venda ou hipoteca de um imóvel de um menor é restrita e, geralmente, requer autorização do Ministério Público. Muitos pais preferem manter o imóvel em seu nome por enquanto e planear qualquer transferência separadamente.
- Os filhos podem ser coproprietários com quotas definidas ou deter a propriedade a título exclusivo, dependendo do objetivo.
- Qualquer doação ou transferência para os filhos acarreta as suas próprias consequências, que o seu advogado e consultor fiscal deverão explicar-lhe.
Separação do usufruto da nua-propriedade
Outra opção consiste em dividir a propriedade em duas partes. O usufruto é o direito de usar e usufruir do imóvel, enquanto a nua-propriedade é o título subjacente sem esse direito de uso.
Esta separação é por vezes utilizada para o planeamento sucessório. Os pais podem manter o usufruto vitalício, enquanto os filhos detêm a nua-propriedade, de modo que, após o falecimento dos pais, as duas partes se unam sem necessidade de uma nova transferência.
- O usufrutuário pode utilizar o imóvel, ou receber quaisquer rendimentos, durante o período acordado ou vitaliciamente.
- O proprietário nu detém o título, mas não pode utilizar o imóvel até que o usufruto termine.
- A venda é mais complexa, uma vez que tanto o usufruto como a propriedade nua têm, normalmente, de ser tratados em conjunto.
Por que razão a decisão é importante antes da escritura
A razão para resolver tudo isto antes da escritura é simples. As quotas, o regime e qualquer usufruto são registados na própria escritura, e alterá-los posteriormente implica, normalmente, uma nova transação. O nosso guia sobre a escritura de imóveis em Portugal explica o que a escritura envolve, e o papel do notário é definido pelos notários portugueses.
A forma como o título de propriedade é detido afeta três aspetos: quem controla as decisões sobre o imóvel, o que acontece a cada quota em caso de morte ou divórcio e quão simples será uma futura venda. Decidir antecipadamente mantém esses resultados nas suas mãos.
Erros comuns
- Presumir que a propriedade em Portugal funciona como a propriedade conjunta no seu país, onde o sobrevivente fica automaticamente com a totalidade.
- Negligenciar o regime matrimonial e, posteriormente, descobrir que o cônjuge detém mais ou menos do que o esperado.
- Registar um imóvel em nome de um filho menor sem ter em conta a perda de controlo.
- Adotar uma divisão em usufruto por motivos de sucessão sem compreender como isso limita uma venda posterior.
- Deixar a estrutura de propriedade para o dia da escritura, sem tempo para ponderar as opções.
Resumo
Vale a pena decidir cuidadosamente como detém a titularidade numa compra no Algarve. As quotas de compropriedade, o seu regime matrimonial e a opção de usufruto acarretam, cada um, consequências diferentes em termos de controlo, morte, divórcio e qualquer venda futura, e todas elas são fixadas na escritura.
O seu próprio advogado define a estrutura de propriedade e confirma como a sua situação se enquadra no quadro jurídico português. Se ainda estiver a ponderar a compra de um imóvel no Algarve e quiser uma visão clara sobre uma casa em particular, a nossa equipa da B&P Real Estate terá todo o prazer em ajudá-lo a encontrar o imóvel certo e a compreender o que está a comprar.
