Uma moradia ou apartamento novo no Algarve Ocidental é entregue assim que o promotor imobiliário declarar que está concluído. Antes de receber as chaves e assinar a entrega, tem um período de tempo para inspecionar o imóvel e registar tudo o que não estiver em conformidade. Essa inspeção é a verificação de defeitos e é mais importante do que os compradores esperam.
A inspeção de defeitos consiste em percorrer o imóvel concluído, registar os defeitos e garantir que estes sejam corrigidos. Este guia explica o que a inspeção abrange, como funciona a entrega e em que as garantias de um imóvel novo diferem das de um imóvel usado.
Resposta rápida
- A inspeção de defeitos consiste na verificação de uma casa recém-concluída para registar defeitos antes de a aceitar
- As constatações são registadas numa lista de defeitos por escrito entregue ao construtor, que é responsável pela sua correção
- A entrega, ou vistoria, é a visita conjunta em que o imóvel é verificado e as chaves são entregues
- Uma construção nova tem uma garantia legal de cinco anos, independente de qualquer acordo que tenha com o construtor
O que a inspeção de defeitos verifica efetivamente
A inspeção de defeitos consiste numa análise metódica de tudo o que o construtor instalou, divisão por divisão. Numa casa nova, os defeitos raramente são estruturais. Trata-se de falhas de acabamento, fáceis de passar despercebidas numa visita rápida e difíceis de resolver depois de se ter mudado para a casa.
- Portas e janelas que fecham, vedam e trancam, sem vidros rachados nem caixilhos riscados
- Paredes, tetos e pintura sem fissuras, manchas nem acabamentos irregulares
- Azulejos, rejunte e pavimentos assentes de forma uniforme, sem nada solto ou lascado
- Canalização com água quente e fria, com escoamento adequado e sem fugas
- Tomadas, interruptores e quadro elétrico todos com corrente e corretamente ligados
- Móveis de cozinha, eletrodomésticos e acessórios de casa de banho a funcionar e sem danos
- Espaço exterior, piscina, terraços, reboco e drenagem concluídos de acordo com o contrato
Muitos compradores recorrem a um inspetor independente para a inspeção de defeitos, especialmente se ainda se encontrarem no estrangeiro na data da conclusão. Um especialista sabe onde se escondem as falhas nas construções novas e elabora uma lista que o construtor não pode ignorar facilmente.
A Lista de Defeitos e a Reparação dos Mesmos
A inspeção resulta numa lista escrita de defeitos, idealmente com uma fotografia e a localização de cada item. Deve entregá-la ao promotor imobiliário, que deve corrigir os defeitos genuínos a suas próprias custas. Acordar isso por escrito evita discussões posteriores sobre o que foi assinalado.
Sempre que possível, os compradores retêm parte do pagamento final até que as falhas sejam corrigidas, ou acordam uma retenção que será liberada assim que os trabalhos forem aprovados. Qualquer retenção deve ser prevista no contrato antecipadamente, pois não é possível impô-la à última hora.
A vistoria e a entrega das chaves
A própria entrega é frequentemente designada por «vistoria», uma visita conjunta ao imóvel concluído com o promotor imobiliário ou o gestor da obra. Verifica-se a lista de defeitos em relação ao imóvel, confirma-se o que foi reparado e o que ainda está pendente e, uma vez satisfeito, recebem-se as chaves.
É também o momento de recolher os manuais e as garantias dos eletrodomésticos, bem como os contactos a quem recorrer caso seja necessária assistência logo no início. Fotografe as leituras dos contadores no momento da entrega, para que os saldos iniciais dos serviços públicos fiquem claros.
Serviços públicos, contadores e ligações
Uma casa recém-concluída nem sempre está totalmente ligada no dia da entrega. Confirme se a água, a eletricidade e, se for o caso, o gás estão a funcionar, e se os contadores estão instalados e foram lidos.
- Eletricidade ligada, contador instalado e leitura inicial registada
- Água a funcionar, com o abastecimento e qualquer sistema de rega a funcionar
- Linhas de Internet e telefone ativadas, ou as condutas instaladas para as mesmas
- Um contrato para cada serviço público pronto para ser transferido em seu nome
A garantia legal do construtor
Para além de tudo o que for negociado, uma construção nova tem uma garantia legal. Nos termos do Código Civil português, o construtor é responsável por defeitos num imóvel destinado a longa duração durante cinco anos a contar da entrega. Se surgir uma avaria, deve comunicá-la, a «denúncia», no prazo de um ano após a sua descoberta, tendo ainda mais um ano a partir dessa comunicação para apresentar uma reclamação.
Esta garantia aplica-se independentemente da lista de defeitos. A lista de defeitos diz respeito a falhas visíveis no momento da entrega, enquanto a garantia de cinco anos abrange as que surgem posteriormente, desde um telhado plano com infiltrações até fissuras que indiquem um defeito de construção.
Em que isto difere das proteções na compra sobre planta e de uma inspeção técnica
A lista de defeitos não é o mesmo que as proteções que se aplicam enquanto a habitação está a ser construída. Numa compra sobre planta, os seus pagamentos faseados são normalmente garantidos por garantias bancárias sobre planta, que protegem o seu dinheiro caso o promotor imobiliário entre em incumprimento antes da conclusão da obra. A lista de defeitos surge mais tarde, quando o edifício já existe e o comprador verifica a obra.
Também é diferente de uma inspeção pré-compra num imóvel usado mais antigo, onde a questão é o estado de uma estrutura existente. Numa construção nova, o construtor assume a garantia legal, pelo que a ênfase passa para a inspeção de entrega. Os compradores que ponderam uma inspeção da construção antes de comprar uma casa mais antiga enfrentam um processo diferente.
Erros comuns
- Aprovar a entrega antes de inspecionar devidamente o imóvel e, depois, ter de reclamar defeitos a partir do estrangeiro
- Não manter uma lista escrita de defeitos, pelo que o construtor pode contestar o que foi assinalado
- Presumir que existe uma retenção quando nada foi acordado previamente no contrato
- Tratar a garantia de cinco anos como uma razão para ignorar uma inspeção cuidadosa na entrega
Resumo
Numa construção nova no Algarve Ocidental, a entrega é a sua oportunidade de verificar a obra antes de a aceitar. Uma lista de defeitos por escrito, uma vistoria adequada, a confirmação dos serviços públicos e uma compreensão clara da garantia de cinco anos colocam-no numa posição de força desde o primeiro dia.
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