Wie man beim Kauf einer Immobilie an der Algarve als Paar oder Familie im Jahr 2026 das Eigentumsrecht regelt

Wenn ein Paar oder eine Familie aus dem Ausland an der westlichen Algarve eine Immobilie erwirbt, konzentriert sich der Großteil der Planung auf die Immobilie selbst und den Preis. Die Frage, wie das Eigentumsrecht tatsächlich geregelt wird, wird oft erst beim Notar geklärt – was in der Regel zu spät ist, um Änderungen noch problemlos vorzunehmen.

In Portugal wird das Eigentumsrecht nicht nach den englischen Konzepten des „Joint Tenancy“ oder „Tenancy in Common“ geregelt. Unser Leitfaden zum Immobilienrecht an der Algarve liefert den größeren Zusammenhang. Es lohnt sich, die wichtigsten Optionen vor der Unterzeichnung zu verstehen, da sie in der Urkunde festgeschrieben sind und Auswirkungen auf die Verfügungsgewalt, den Todesfall, eine Scheidung sowie einen eventuellen zukünftigen Verkauf haben.

Kurze Antwort

• Die portugiesische Miteigentümerschaft („compropriedade“) bedeutet, dass jeder Eigentümer einen festgelegten Anteil („Quota“) hält und nicht das ungeteilte Ganze.
• Für ein Ehepaar ist der eheliche Güterstand oft genauso wichtig wie die Frage, auf wessen Namen die Urkunde ausgestellt ist.
• Die wichtigsten Güterstände sind „comunhão de adquiridos“, „comunhão geral de bens“ und „separação de bens“.
• Das Eigentumsrecht kann in „usufruto“ (Nutzungsrecht) und „nua-propriedade“ (bloßes Eigentumsrecht) unterteilt werden, was manchmal zur Nachlassplanung genutzt wird.
• Wie das Eigentumsrecht gestaltet wird, sollte vor der Unterzeichnung der Urkunde gemeinsam mit Ihrem eigenen Anwalt festgelegt werden.

Miteigentum in festgelegten Anteilen

Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, behandelt das portugiesische Recht sie als Miteigentümer im Rahmen der „compropriedade“. Jeder Eigentümer hält einen bestimmten Anteil, der gleich sein kann, beispielsweise 50/50, oder ungleich, wenn eine Partei einen größeren Beitrag leistet.

Dies unterscheidet sich vom englischen Konzept, bei dem das Eigentum automatisch auf den Überlebenden übergeht. Im Rahmen der „compropriedade“ gehört jeder Anteil dem jeweiligen Eigentümer und geht im Todesfall in der Regel im Rahmen der eigenen Erbfolge über und nicht auf den anderen Miteigentümer.

• Die Anteile können gleich sein oder so festgelegt werden, dass sie den jeweiligen Einlagen der einzelnen Personen entsprechen.
• Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich über seinen eigenen Anteil verfügen, allerdings ist für den Verkauf der gesamten Immobilie die Zustimmung aller erforderlich.
• Die von Ihnen gewählte Aufteilung wird in der Urkunde festgehalten und lässt sich danach nicht ohne Weiteres ändern.

Wie Ihr Ehegüterrecht das Eigentumsverhältnis prägt

Bei einem Ehepaar steht das Eigentumsverhältnis im Zusammenhang mit dem Ehegüterrecht, das regelt, wie Vermögenswerte innerhalb der Ehe behandelt werden. Es kann darüber entscheiden, ob eine Immobilie im gemeinsamen Eigentum steht, selbst wenn nur ein Ehepartner in der Urkunde aufgeführt ist.

Es gibt drei Hauptgüterstände, und Paare sind sich oft unsicher, welcher für sie gilt.

• „Comunhão de adquiridos“, die übliche Standardregelung, behandelt während der Ehe erworbene Vermögenswerte als gemeinschaftlich, während vor der Ehe erworbene und geerbte Vermögenswerte getrennt bleiben.
• „Comunhão geral de bens“ fasst fast alles zusammen, einschließlich eines Großteils dessen, was jeder Ehepartner zuvor besaß.
• „Separação de bens“ hält die Vermögenswerte jedes Ehepartners sowie deren Anschaffungen getrennt, wobei nichts automatisch in die Gemeinschaft übergeht.

Ein Paar, das im Ausland geheiratet hat, unterliegt möglicherweise bereits einem Güterstand nach dem Recht seines Heimatlandes, und wie dieser in Portugal anerkannt wird, ist eine Frage, die Sie mit Ihrem Anwalt klären sollten. Wichtig ist, vor dem Kauf zu wissen, welcher Güterstand gilt.

Kauf mit oder für Kinder

Manchmal möchten Familien Kinder als Miteigentümer einbeziehen, entweder um die Erbfolge zu regeln oder weil die Kinder die Immobilie nutzen werden. Dies ist möglich, doch die praktischen Aspekte sollten sorgfältig bedacht werden.

Sind die Kinder minderjährig, schränkt der Kauf in ihrem Namen die Verfügungsgewalt ein, da der Verkauf oder die Beleihung von Eigentum eines Minderjährigen eingeschränkt ist und in der Regel der Zustimmung der Staatsanwaltschaft bedarf. Viele Eltern ziehen es vor, die Immobilie vorerst selbst zu halten und eine etwaige Übertragung separat zu planen.

• Kinder können je nach Zielsetzung Miteigentümer mit festgelegten Anteilen sein oder das Eigentum vollständig innehaben.
• Jede Schenkung oder Übertragung an Kinder hat ihre eigenen Konsequenzen, die Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater mit Ihnen erörtern sollten.

Trennung von Nießbrauch und bloßem Eigentum

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Eigentum in zwei Teile aufzuteilen. Der „usufruto“ ist das Recht, die Immobilie zu nutzen und zu genießen, während die „nua-propriedade“ (bloßes Eigentum) das zugrunde liegende Eigentumsrecht ohne dieses Nutzungsrecht darstellt.

Diese Aufteilung wird manchmal zur Nachlassplanung genutzt. Eltern können das „usufruto“ auf Lebenszeit behalten, während die Kinder das bloße Eigentum halten, sodass sich die beiden Teile beim Tod der Eltern ohne eine neue Übertragung vereinen.

• Der Nießbraucher kann die Immobilie für den vereinbarten Zeitraum oder auf Lebenszeit nutzen bzw. etwaige Erträge daraus beziehen.
• Der bloße Eigentümer hält das Eigentumsrecht, kann die Immobilie jedoch erst nach Ablauf des Nießbrauchs nutzen.
• Der Verkauf ist komplexer, da in der Regel sowohl der Nießbrauch als auch das bloße Eigentum gemeinsam geregelt werden müssen.

Warum die Entscheidung vor der Urkunde wichtig ist

Der Grund, all dies vor der „escritura“ zu regeln, liegt auf der Hand. Die Anteile, die Güterstandsregelung und etwaige Nießbrauchsrechte werden in der Urkunde selbst festgehalten, und eine spätere Änderung bedeutet in der Regel eine weitere Transaktion. Unser Leitfaden zur Eigentumsurkunde für Immobilien in Portugal erläutert, was die Urkunde beinhaltet, und die Rolle des Notars wird von den portugiesischen Notaren dargelegt.

Die Art der Eigentumshaltung wirkt sich auf drei Dinge aus: wer die Entscheidungen über die Immobilie trifft, was im Todesfall oder bei Scheidung mit den jeweiligen Anteilen geschieht und wie unkompliziert ein zukünftiger Verkauf sein wird. Eine frühzeitige Entscheidung gibt Ihnen die Kontrolle über diese Ergebnisse.

Häufige Fehler

• Die Annahme, dass portugiesisches Eigentum wie das Miteigentum in der Heimat funktioniert, bei dem der Überlebende automatisch den gesamten Anteil erhält.
• Das Ehegüterrecht wird übersehen, woraufhin sich herausstellt, dass der Ehepartner mehr oder weniger besitzt als erwartet.
• Eine Immobilie auf den Namen eines minderjährigen Kindes einzutragen, ohne den Verlust der Kontrolle zu berücksichtigen.
• Aus Erbschaftsgründen eine Aufteilung in Nießbrauchanteile zu wählen, ohne zu verstehen, wie dies einen späteren Verkauf einschränkt.
• Die Eigentumsstruktur bis zum Tag der Beurkundung offen zu lassen, sodass keine Zeit bleibt, die Optionen abzuwägen.

Zusammenfassung

Wie Sie das Eigentumsrecht an einer Immobilie an der Algarve gestalten, sollten Sie wohlüberlegt entscheiden. „Compropriedade“-Anteile, Ihr Güterstand und die Option des Nießbrauchs haben jeweils unterschiedliche Konsequenzen für die Kontrolle, den Todesfall, die Scheidung und einen eventuellen zukünftigen Verkauf – und sie alle werden bei der Beurkundung festgelegt.

Ihr eigener Anwalt richtet die Eigentumsstruktur ein und prüft, wie Ihre persönlichen Umstände mit den portugiesischen Rahmenbedingungen vereinbar sind. Wenn Sie noch Immobilien an der Algarve zum Verkauf in Erwägung ziehen und sich ein klares Bild von einer bestimmten Immobilie machen möchten, hilft Ihnen unser Team bei B&P Real Estate gerne dabei, die richtige Immobilie zu finden und zu verstehen, was Sie kaufen.