Une fois l’acte de vente signé et les clés remises, les frais ponctuels liés à l’achat cèdent la place à des charges récurrentes, et pour la plupart des propriétaires du marché de Lagos et de l’ouest de l’Algarve, la première d’entre elles est la facture annuelle de l’IMI. L’IMI, ou Imposto Municipal sobre Imóveis, est la taxe foncière municipale prélevée chaque année sur les biens immobiliers que vous possédez au Portugal. Elle a tendance à prendre les propriétaires étrangers au dépourvu, non pas parce que les montants sont élevés, mais parce que le premier avis d’imposition arrive plusieurs mois après la finalisation de l’achat et que son mode de calcul leur est peu familier. Cet article explique le fonctionnement de cette taxe, sa date d’échéance et les pièges dans lesquels les propriétaires tombent le plus souvent.
Réponse rapide
Comment fonctionne la taxe foncière annuelle IMI ?
- L’IMI est une taxe municipale annuelle prélevée sur les biens immobiliers dont vous êtes propriétaire au dernier jour de l’année fiscale
- Elle est calculée sur la base de la VPT (valeur imposable) attribuée par l’administration, et non sur le prix que vous avez payé
- Les taux d’imposition urbains varient entre 0,3 et 0,45 %, et sont fixés chaque année par chaque commune
- La facture est généralement payée en mai, ou répartie sur les mois de mai, août et novembre si le montant est suffisamment élevé
- Elle est distincte de l’IMT, la taxe unique payée lors de l’achat
Sur quoi l’IMI est-il calculé ?
L’IMI n’est pas calculé sur le prix que vous avez payé. Il est calculé sur le « Valor Patrimonial Tributario », ou VPT, la valeur imposable attribuée par l’administration fiscale à chaque parcelle. Le VPT est calculé à partir d’une formule qui prend en compte la surface construite, le type de bien immobilier, l’âge du bâtiment, la qualité de la construction et un coefficient de localisation. Dans l’ouest de l’Algarve, le VPT d’une maison ancienne est souvent bien inférieur à sa valeur de marché, ce qui explique pourquoi la facture relative à un appartement en bord de mer peut paraître modeste par rapport à son prix de vente. Le VPT figure sur la « caderneta predial » ; vous pouvez donc consulter le montant sur lequel se base votre avis d’imposition avant même de le recevoir.
Le taux et qui le fixe
Le taux est fixé par chaque commune dans une fourchette définie par le gouvernement central, et il est confirmé chaque année par chaque conseil municipal. Pour les biens immobiliers urbains, cette fourchette va de 0,3 à 0,45 % du VPT, et Lagos ainsi que les communes voisines ont tendance à se situer vers le milieu de cette fourchette. Les terrains ruraux sont imposés à un taux forfaitaire de 0,8 %. Comme le taux relève d’une décision locale, deux logements similaires situés dans des communes différentes peuvent donner lieu à des factures légèrement différentes ; il est donc utile de vérifier le taux en vigueur pour la commune concernée. Le taux exact pour l’année est publié par l’administration fiscale portugaise.
Date d’échéance de la facture
L’IMI est prélevé auprès de la personne qui est propriétaire du bien immobilier au 31 décembre de l’année fiscale, et l’avis d’imposition est envoyé au printemps suivant. Le calendrier de paiement dépend du montant de la facture : une petite facture est réglée en une seule fois au mois de mai, une facture moyenne est répartie entre mai et novembre, et une facture plus importante est répartie entre mai, août et novembre. L’avis d’imposition et les numéros de référence apparaissent sur votre compte sur le Portail des finances. Les propriétaires qui ont ouvert un compte bancaire portugais et mis en place un prélèvement automatique, comme indiqué dans notre note sur la mise en place des services publics et des opérations bancaires au Portugal, constatent généralement que le cycle annuel se déroule sans problème.
L’année de l’achat
C’est l’année de l’achat qui est le plus souvent source de confusion pour les nouveaux propriétaires en matière de calendrier. Étant donné que la taxe est à la charge de la personne qui détient le bien à la fin de l’année, le vendeur paie généralement l’IMI pour l’année au cours de laquelle vous achetez, et votre première facture vous parvient au printemps suivant votre première année complète de propriété. Un acheteur qui finalise la transaction en été peut ne rien entendre concernant l’IMI pendant la majeure partie de l’année, puis recevoir un avis d’imposition qui lui semblera inattendu. Notre guide des actes de propriété au Portugal explique ce que l’acte de vente indique concernant le bien dont vous êtes désormais propriétaire.
Exonérations et réductions à connaître
Il existe quelques allègements auxquels les propriétaires peuvent parfois prétendre, bien que la plupart des propriétaires de résidences secondaires et de logements de vacances n’y aient pas droit. Les principaux sont les suivants :
- Une exonération temporaire pouvant aller jusqu’à trois ans pour une résidence principale de faible valeur, soumise à des plafonds de revenus et de valeur
- Une exonération permanente pour les résidences principales de faible valeur foncière (VPT) détenues par des ménages à faibles revenus
- Une réduction pour les familles avec enfants à charge, lorsque la commune a adopté la mesure «familia»
- Une surtaxe, l’AIMI, sur la partie d’un portefeuille de grande valeur dépassant le seuil, qui ne concerne que les grands patrimoines
Ces allègements dépendent de votre statut de résidence, de la VPT et de la commune ; il est donc préférable de vérifier s’ils s’appliquent à votre situation plutôt que de supposer qu’ils s’appliquent. Notre note sur le droit immobilier avant d’acheter en Algarve présente le cadre général.
Erreurs courantes
- Supposer que l’IMI est calculé sur le prix d’achat plutôt que sur la VPT
- Confondre l’IMI annuel avec l’IMT, la taxe unique payée lors de la signature de l’acte de vente
- S’attendre à recevoir une facture l’année de l’achat, alors que c’est généralement le vendeur qui la paie cette année-là
- Manquer un versement parce que la demande figure sur le Portail des finances plutôt que d’arriver par courrier
- Négliger le fait que le taux est fixé localement et varie d’une commune à l’autre
Résumé
La facture annuelle de l’IMI fait partie intégrante de la possession d’un bien immobilier en Algarve, et elle ne pose problème que lorsqu’elle est mal comprise ou négligée. Le montant est calculé sur la base de la VPT plutôt que du prix que vous avez payé, le taux est fixé par votre commune dans une fourchette nationale, et l’avis d’imposition arrive au printemps suivant l’année à laquelle il se rapporte. Un compte bancaire portugais avec une autorisation de prélèvement automatique, ainsi qu’une note dans le calendrier pour l’échéance de mai, permettent de gérer l’ensemble du cycle en toute sérénité. Connaître le montant indiqué sur la « caderneta » avant l’achat vous permet également d’estimer le coût annuel.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Algarve et que vous souhaitez connaître les charges annuelles avant de vous engager, contactez B&P Real Estate. Nous pouvons vous aider à trouver le bien qui vous convient et vous donner une vision claire du bien lui-même, tandis que les formalités fiscales et les aspects juridiques relèvent de la responsabilité de votre propre avocat.
