Sobald die Kaufurkunde unterzeichnet ist und die Schlüssel übergeben wurden, treten an die Stelle der einmaligen Kaufkosten wiederkehrende Kosten, und für die meisten Eigentümer in Lagos und an der westlichen Algarve ist die erste davon die jährliche IMI-Rechnung. Die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ist die kommunale Grundsteuer, die jedes Jahr auf Immobilien erhoben wird, die Sie in Portugal besitzen. Sie überrascht ausländische Eigentümer oft, nicht weil die Beträge hoch sind, sondern weil die erste Zahlungsaufforderung erst Monate nach dem Kaufabschluss eintrifft und die Berechnungsweise ungewohnt ist. In diesem Artikel wird erläutert, wie die Abrechnung funktioniert, wann sie fällig wird und wo Eigentümer am häufigsten ins Straucheln geraten.
Kurze Antwort
Wie funktioniert die jährliche IMI-Grundsteuer?
- Die IMI ist eine jährliche kommunale Steuer auf Immobilien, die Sie am letzten Tag des Steuerjahres besitzen
- Sie wird auf den VPT erhoben, den von der Behörde festgelegten Steuerwert, nicht auf den von Ihnen bezahlten Kaufpreis
- Die Steuersätze für städtische Immobilien liegen zwischen 0,3 und 0,45 Prozent und werden jedes Jahr von der jeweiligen Gemeinde festgelegt
- Die Rechnung wird in der Regel im Mai beglichen oder, bei höheren Beträgen, verteilt auf Mai, August und November
- Sie ist unabhängig von der IMT, der einmaligen Steuer, die beim Kauf fällig wird
Worauf die IMI erhoben wird
Die IMI wird nicht auf den von Ihnen gezahlten Kaufpreis erhoben. Sie wird auf den „Valor Patrimonial Tributario“ (VPT) erhoben, den steuerpflichtigen Wert, den die Steuerbehörde jeder Parzelle zuweist. Der VPT wird anhand einer Formel berechnet, die die bebaute Fläche, die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Bauqualität und einen Standortkoeffizienten berücksichtigt. An der westlichen Algarve liegt der VPT eines älteren Hauses oft deutlich unter seinem Marktwert, weshalb die Rechnung für eine Wohnung an der Küste im Vergleich zum Verkaufspreis bescheiden erscheinen kann. Der VPT ist in der „Caderneta Predial“ (Grundbuchauszug) vermerkt, sodass Sie den Betrag, auf dem Ihre Rechnung basiert, bereits einsehen können, bevor der Zahlungsbescheid eintrifft.
Der Steuersatz und wer ihn festlegt
Der Steuersatz wird von jeder Gemeinde innerhalb einer von der Zentralregierung festgelegten Bandbreite festgelegt und jedes Jahr von den einzelnen Gemeinderäten bestätigt. Für städtische Immobilien reicht die Bandbreite von 0,3 bis 0,45 Prozent des VPT, wobei Lagos und die benachbarten Gemeinden tendenziell im mittleren Bereich liegen. Für ländliche Grundstücke gilt ein Pauschalsatz von 0,8 Prozent. Da der Steuersatz auf kommunaler Ebene festgelegt wird, können zwei ähnliche Häuser in verschiedenen Gemeinden leicht unterschiedliche Steuerbescheide aufweisen; es lohnt sich daher, den aktuellen Steuersatz für die jeweilige Gemeinde zu überprüfen. Der genaue Steuersatz für das jeweilige Jahr wird von der portugiesischen Steuerbehörde veröffentlicht.
Fälligkeit der Steuer
Die IMI wird von demjenigen erhoben, der die Immobilie am 31. Dezember des Steuerjahres besitzt, und der Steuerbescheid geht im folgenden Frühjahr ein. Der Zahlungsplan hängt von der Höhe der Rechnung ab: Eine geringe Rechnung wird in einer einzigen Rate im Mai beglichen, eine mittlere in Raten im Mai und November und eine höhere in Raten im Mai, August und November. Der Zahlungsbescheid und die Referenznummern erscheinen in Ihrem Konto auf dem Finanzportal. Eigentümer, die ein portugiesisches Bankkonto eingerichtet und einen Lastschrifteinzug eingerichtet haben, wie in unserem Hinweis zur Einrichtung von Versorgungsleistungen und Bankgeschäften in Portugal beschrieben, stellen in der Regel fest, dass der jährliche Zyklus von selbst abläuft.
Das Jahr des Kaufs
Das Kaufjahr ist der Zeitpunkt, der neue Eigentümer am häufigsten verwirrt. Da die Abgabe demjenigen obliegt, der die Immobilie zum Jahresende besitzt, zahlt der Verkäufer in der Regel die IMI für das Jahr, in dem Sie kaufen, und Ihre erste eigene Rechnung trifft im Frühjahr nach Ihrem ersten vollen Jahr als Eigentümer ein. Ein Käufer, der den Kauf im Sommer abschließt, hört möglicherweise fast ein Jahr lang nichts von der IMI und erhält dann eine Zahlungsaufforderung, die unerwartet kommt. Unser Leitfaden zur Eigentumsurkunde für Immobilien in Portugal erläutert, welche Angaben zum Kaufabschluss in den Unterlagen zu Ihrer neuen Immobilie enthalten sind.
Wissenswerte Befreiungen und Ermäßigungen
Es gibt einige Erleichterungen, auf die Eigentümer gelegentlich Anspruch haben, auch wenn dies für die meisten Besitzer von Zweitwohnungen und Ferienimmobilien nicht zutrifft. Die wichtigsten sind:
- Eine befristete Befreiung von bis zu drei Jahren für eine Dauerwohnung mit geringerem Wert, vorbehaltlich von Einkommens- und Wertgrenzen
- Eine dauerhafte Befreiung für Dauerwohnungen mit niedrigem VPT, die von Haushalten mit geringem Einkommen gehalten werden
- Eine Ermäßigung für Familien mit unterhaltsberechtigten Kindern, sofern die Gemeinde die „Familia“-Maßnahme verabschiedet hat
- Ein Zuschlag, der AIMI, auf den Teil eines hochwertigen Immobilienportfolios, der über dem Schwellenwert liegt; dieser betrifft nur größere Bestände
Diese Erleichterungen hängen von Ihrem Aufenthaltsstatus, dem VPT und der Gemeinde ab; daher lohnt es sich, sie für Ihre eigene Situation zu überprüfen, anstatt einfach davon auszugehen, dass sie gelten. Unser Hinweis zum Immobilienrecht vor dem Kauf an der Algarve vermittelt den allgemeinen Rahmen.
Häufige Fehler
- Die Annahme, dass die IMI auf der Grundlage des Kaufpreises statt des VPT berechnet wird
- Die Verwechslung der jährlichen IMI mit der IMT, der einmaligen Steuer, die bei der Beurkundung gezahlt wird
- Die Erwartung, im Jahr des Kaufs eine Rechnung zu erhalten, obwohl in der Regel der Verkäufer die Steuer in diesem Jahr übernimmt
- Das Versäumen einer Rate, weil die Zahlungsaufforderung im Finanzportal liegt und nicht per Post zugestellt wird
- Das Übersehen der Tatsache, dass der Steuersatz lokal festgelegt wird und je nach Gemeinde variiert
Zusammenfassung
Die jährliche IMI-Rechnung ist ein fester Bestandteil des Immobilienbesitzes an der Algarve und wird erst dann zum Problem, wenn sie missverstanden oder übersehen wird. Die Abgabe wird auf der Grundlage des VPT und nicht des von Ihnen gezahlten Preises berechnet, der Steuersatz wird von Ihrer Gemeinde innerhalb einer nationalen Bandbreite festgelegt, und der Zahlungsbescheid trifft im Frühjahr nach dem Jahr ein, auf das er sich bezieht. Ein portugiesisches Bankkonto mit Einzugsermächtigung und ein Vermerk im Kalender für die Mai-Rate sorgen dafür, dass der gesamte Zyklus reibungslos verläuft. Wenn Sie den Betrag auf der „Caderneta“ bereits vor dem Kauf kennen, können Sie auch ungefähr abschätzen, wie hoch die jährlichen Kosten sein werden.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie an der Algarve in Erwägung ziehen und sich vor einer Entscheidung über die laufenden Kosten informieren möchten, wenden Sie sich an B&P Real Estate. Wir helfen Ihnen bei der Suche nach der richtigen Immobilie und verschaffen Ihnen einen klaren Überblick über die Immobilie selbst, während die Steuererklärung und die rechtlichen Aspekte in die Zuständigkeit Ihres eigenen Anwalts fallen.
