De nombreux biens immobiliers commercialisés à Lagos et dans l’ensemble de l’Algarve occidental sont déjà titulaires d’un enregistrement Alojamento Local (AL), qui autorise la location touristique de courte durée. Pour les acheteurs étrangers, cela est souvent présenté comme un atout, en particulier lorsque les revenus locatifs font partie des motivations d’achat. Dans la pratique, ce qui est transféré avec le bien immobilier est plus nuancé que ne le suggère la commercialisation, et considérer la licence comme un actif négociable sans vérification est une erreur courante.
Réponse rapide
- Au Portugal, les licences AL sont délivrées à une personne ou une entité, liées à un bien immobilier spécifique
- Lors de la vente, le numéro AL existant n’est pas automatiquement transféré au nouveau propriétaire
- Le transfert nécessite une démarche auprès du Balcão Único Eletrónico dans les soixante jours suivant la signature de l’escritura
- Certaines municipalités gèrent des zones de confinement où les nouveaux enregistrements sont restreints
- Les règles de copropriété peuvent prévaloir sur un enregistrement AL par ailleurs valide dans les immeubles d’habitation
Qu’est-ce qu’une licence AL exactement ?
L’Alojamento Local régit l’hébergement touristique de courte durée à travers le Portugal, et la licence est enregistrée dans le registre national de l’Alojamento Local. Chaque enregistrement est lié à une adresse spécifique, à un type d’hébergement autorisé (appartement, maison individuelle, auberge, chambre) et à un titulaire enregistré qui assume les obligations opérationnelles et fiscales. Comme la licence est liée à la fois au bien immobilier et au titulaire, un changement de propriétaire ne se répercute pas automatiquement.
Ce qui est réellement transféré lors de la vente
Le bien immobilier est transféré avec l’escritura, mais l’enregistrement AL n’est pas transféré en tant qu’actif distinct. En gros, la situation est la suivante :
- Le droit d’exploiter un AL à cette adresse peut généralement être conservé, à condition que le nouveau propriétaire soumette une nouvelle déclaration dans les soixante jours suivant la conclusion de la vente
- Le numéro AL du vendeur est annulé, et un nouvel enregistrement est délivré au nom de l’acheteur
- Si le délai de soixante jours n’est pas respecté, le bien immobilier peut être traité comme une nouvelle demande, ce qui, dans certaines régions, n’est plus possible
- Les réservations existantes sur les pages d’annonce du vendeur ne sont pas automatiquement transférées et doivent faire l’objet d’un accord commercial entre les parties
Ce dernier point est plus important qu’il n’y paraît. Les réservations à venir sont généralement liées aux comptes du vendeur sur Airbnb, Booking.com ou des sites similaires, et l’acheteur ne peut pas supposer qu’il héritera des annonces sur ces plateformes ni des avis.
Zones de confinement et restrictions locales
Plusieurs municipalités de l’Algarve ont mis en place des zones de confinement où les nouvelles inscriptions AL sont suspendues ou plafonnées. Les règles varient d’une commune à l’autre et ont changé à plusieurs reprises ces dernières années ; il convient donc de vérifier la situation au niveau de la freguesia, et non de la municipalité. Lorsqu’une règle de restriction s’applique, une licence expirée ne peut pas être réémise ; les acheteurs qui comptent sur les revenus locatifs doivent donc confirmer la situation actuelle auprès de la câmara municipal avant de s’engager.
Règles de copropriété dans les immeubles d’appartements
Pour les appartements, la copropriété peut adopter une résolution limitant ou interdisant la location à court terme (AL) au sein de l’immeuble, et si les deux tiers des copropriétaires votent contre l’AL, cette décision s’impose aux logements qui ne disposaient pas encore d’un enregistrement. Lors de l’achat d’un appartement disposant d’une licence de location à court terme (AL) existante, votre avocat doit examiner les procès-verbaux de la copropriété pour vérifier s’il y a eu un vote affectant la location à court terme, et lire le règlement de copropriété dans son intégralité.
Points fiscaux et opérationnels à vérifier
Au Portugal, la location à court terme (AL) est considérée comme une activité commerciale à des fins fiscales, et le vendeur aura été enregistré auprès de l’administration fiscale portugaise sous le code CAE correspondant. Quelques points méritent d’être confirmés avant la finalisation de la transaction :
- Que l’activité AL du vendeur a été correctement déclarée et qu’il n’y a pas de dettes fiscales en suspens liées à cette activité
- Que le caderneta predial du bien correspond à l’usage déclaré dans le cadre de l’AL
- Que les obligations relatives à la taxe de séjour municipale ont été acquittées jusqu’à la date de l’escritura
- Que la sécurité incendie, l’assurance responsabilité civile et le livret d’information requis pour les hôtes sont en place et à jour
Erreurs courantes
- Supposer que le numéro de location saisonnière est transféré avec l’acte de vente et ne pas communiquer le changement dans les soixante jours
- Se fier aux annonces du vendeur sans vérifier si les comptes des plateformes de location peuvent être réattribués
- Prévoir des revenus locatifs futurs sans vérifier si la freguesia se trouve dans une zone de confinement
- Ignorer les procès-verbaux de la copropriété lors de l’achat d’un appartement, puis découvrir une restriction de location saisonnière après la conclusion de la vente
Pour les acheteurs qui évaluent le contexte général des propriétés à vendre en Algarve, la question de l’AL est liée au choix de l’emplacement. Certaines zones restent favorables à la location à court terme, tandis que d’autres se durcissent, et cette situation peut évoluer d’une réunion du conseil municipal à l’autre.
Où cela s’inscrit-il dans le processus d’achat
La vérification préalable de l’AL s’ajoute aux vérifications standard concernant le titre de propriété, les charges, l’urbanisme et le statut de copropriété, et ne les remplace pas. Nous vous recommandons de lire notre note sur le droit immobilier avant d’acheter en Algarve pour le cadre général, et notre article sur la transformation de votre propriété en Algarve en une location rentable pour l’aspect opérationnel. L’avocat doit vérifier par écrit la situation en matière de location à court terme avant la signature du CPCV, car une fois l’acompte versé, la marge de manœuvre pour renégocier est réduite.
Résumé
Une licence AL existante sur un bien immobilier en Algarve est souvent un véritable atout, mais ce n’est pas un actif transférable qui s’accompagne de la remise des clés. La situation concrète dépend du délai de préavis de soixante jours, du statut de confinement de la freguesia et, pour les appartements, de la position de la copropriété. Vérifier chacun de ces éléments avant la signature permet d’éviter les surprises les plus courantes après la conclusion de la vente.
Chez B&P Real Estate, nous travaillons en étroite collaboration avec les acheteurs à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve pour signaler rapidement les questions relatives à l’AL et coordonner l’examen juridique avec des avocats que nous connaissons bien. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour lequel la location à court terme est un élément à prendre en compte et que vous souhaitez obtenir de l’aide pour déterminer ce qui est réellement transféré, n’hésitez pas à nous contacter.
