Was Ihnen eine Energieeffizienzklasse im Jahr 2026 tatsächlich über eine Immobilie an der Algarve verrät

Der Energieausweis, auf Portugiesisch als „Certificado Energético“ bekannt, ist das Dokument, das die meisten Käufer an der Algarve nur überfliegen, ohne es zu lesen, und dessen Bedeutung die meisten Verkäufer unterschätzen. Er ist in Portugal seit mehreren Jahren beim Verkauf und bei der Vermietung vorgeschrieben, und eine Immobilienanzeige darf heute nicht mehr veröffentlicht werden, ohne dass die Energieeffizienzklasse sichtbar ist. Der Energieausweis sagt einem Käufer mehr darüber aus, wie viel die Immobilie im Unterhalt kosten wird und welchen Wert sie bei einem Wiederverkauf haben wird, als den meisten Menschen bewusst ist.

Kurze Antwort

• Eine portugiesische Energieeffizienzklasse reicht von A+ (am effizientesten) bis F (am wenigsten effizient), mit insgesamt neun Stufen.
• Ausgestellt von einem von ADENE akkreditierten Sachverständigen und im nationalen System registriert.
• Gültig für zehn Jahre bei Wohnimmobilien, oder früher, wenn größere Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.
• Erforderlich für jeden Verkauf oder jede Vermietung, und die Energieeffizienzklasse muss im Immobilienangebot angegeben werden.
• Die typischen Kosten im Jahr 2026 liegen zwischen 120 € und 300 € zuzüglich der ADENE-Registrierungsgebühr.
• Eine schlechte Einstufung wirkt sich auf die Betriebskosten, die Attraktivität beim Wiederverkauf und die Berechtigung für bestimmte Finanzierungs- und Steueranreize aus.

So funktioniert die Einstufung

Das Zertifikat unterliegt dem Decreto-Lei 101-D/2020, dem Gesetz, das die portugiesischen Vorschriften an die europäischen Energierichtlinien angepasst hat. Das Dokument wird von einem qualifizierten, von der nationalen Energieagentur ADENE akkreditierten Gutachter (Perito) ausgestellt, der eine Vor-Ort-Begehung durchführt und die Immobilie anhand eines Standardberechnungsmodells bewertet. Das Modell berücksichtigt die Gebäudehülle (Wände, Dach, Verglasung), Heiz- und Kühlsysteme, Warmwassersysteme, Lüftung und die Ausrichtung der Immobilie.

Die Bewertung ist kein Maß für den aktuellen Energieverbrauch. Es handelt sich um eine berechnete Schätzung des Energiebedarfs der Immobilie unter standardisierten Belegungs- und Nutzungsbedingungen. Zwei identische Nachbarhäuser erhalten unterschiedliche Bewertungen, wenn das eine über eine Dämmung verfügt und das andere nicht.

Was die einzelnen Klassen in der Praxis bedeuten

• A+ und A: Neubau oder vollständig nach aktuellen Standards renoviert. Geringer Heiz- und Kühlbedarf, angenehmes Raumklima im Sommer ohne aggressive Klimatisierung, Warmwasser oft aus einer Wärmepumpe oder Solaranlage. Hohe Attraktivität auf dem Wiederverkaufsmarkt.
• B und B-: guter Standard, oft eine kürzlich renovierte ältere Immobilie oder ein hochwertiger Neubau, der nicht auf die Bestnote abzielte. Überschaubare Betriebskosten.
• C: eine mittlere Klasse, die ein breites Spektrum abdeckt. Oft ältere Villen an der Algarve, die teilweise modernisiert, aber nicht vollständig energetisch saniert wurden.
• D und E: häufig bei älteren Stadthäusern in der Altstadt von Lagos, unrenovierten Villen aus den 1980er- und 1990er-Jahren sowie Bauernhäusern im Landesinneren ohne Dämmung. Deutlich höhere Betriebskosten.
• F: die unterste Kategorie. In der Regel eine Immobilie, die dringend eine Gebäudehüllen-Sanierung benötigt, bevor sie das ganze Jahr über komfortabel bewohnt werden kann.

Wo sich Immobilien an der Algarve auf der Skala einordnen

Die Algarve hat ihr eigenes EPC-Verteilungsmuster. Neubauten entlang der Küste und in Ferienanlagen konzentrieren sich auf die Klassen A+ bis B. Renovierte Stadthäuser in Lagos liegen typischerweise bei B- bis C. Ältere, unrenovierte Bestandsimmobilien in den Dörfern im Landesinneren und den älteren Teilen der Küstenstädte sind oft D, E oder F. Ein Käufer, der sich Immobilien in diesen Segmenten ansieht, wird feststellen, dass die Bewertung eng mit der Qualität der Gebäudehülle, der Verglasung und dem Alter der Heizungsanlage korreliert.

Was ein Energieausweis nicht verrät

Die Einstufung ist ein nützlicher Filter, gibt jedoch kein vollständiges Bild wieder. Für einen Käufer an der Algarve sind mehrere Faktoren wichtig, die der Energieausweis nicht direkt erfasst.

• Die tatsächliche Ausrichtung und Beschattung der Immobilie, wodurch eine nach Süden ausgerichtete Villa ohne Schatten im August viel heißer sein kann, als die Einstufung vermuten lässt.
• Die Qualität der bereits installierten Klimaanlagen im Gegensatz zum berechneten Bedarf.
• Feuchtigkeits-, Schimmel- und Belüftungsprobleme, die in der Regel eher durch ein separates Baugutachten als durch die Energiebewertung erfasst werden.
• Der Zustand der Schwimmbadanlage, der Kläranlage und der Außenbereiche. Unser Leitfaden zu Außenbereichen für Käufer an der Algarve behandelt, worauf Sie bei diesem Aspekt der Immobilie achten sollten.

Häufige Fehler, die Käufer machen

• Den Energieausweis als reine Abhakliste zu betrachten, anstatt den Abschnitt mit den Empfehlungen zu lesen, in dem die vom Gutachter ermittelten kosteneffizienten Verbesserungsmaßnahmen aufgeführt sind.
• Anzunehmen, dass eine niedrige Bewertung eine schlechte Immobilie bedeutet. Ein Stadthaus mit der Note F in einer guten Lage in Lagos und mit solider Bausubstanz kann dennoch der richtige Kauf sein, wenn der Käufer Sanierungsmaßnahmen plant.
• Das Gültigkeitsdatum zu ignorieren. Bei einem zehn Jahre alten Energieausweis, der nach der aktuellen Methodik erstellt wurde, lohnt es sich, den Verkäufer um eine Aktualisierung zu bitten.
• Die Einstufung nicht in die Preisverhandlungen einzubeziehen, insbesondere bei der Note D und darunter, wo die Sanierungs- und Modernisierungskosten für ein typisches Stadthaus in Lagos zwischen 15.000 € und 40.000 € liegen können.

Zusammenfassung

Der Certificado Energético ist eines der nützlichsten Dokumente in einer portugiesischen Immobilienakte. Wenn man ihn richtig liest, erfährt der Käufer, wie die Immobilie betrieben wird, welche Verbesserungen der Gutachter aufgezeigt hat und ob die Einstufung eine Verhandlungsgrundlage bietet. Käufer, die das Zertifikat ernst nehmen, kaufen in der Regel mit besseren Informationen und sind hinsichtlich etwaiger Sanierungs-Kosten im Voraus informiert.

Bei B&P Real Estate arbeiten wir mit Käufern zusammen, die sich für Lagos und die weitere westliche Algarve interessieren, und wir gehen gerne gemeinsam mit Ihnen den Energieausweis einer Immobilie durch, die Sie interessiert. Wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen und wissen möchten, was eine bestimmte Energieeffizienzklasse tatsächlich für die Betriebskosten und den Wiederverkauf bedeutet, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.