De flesta utländska köpare i Lagos och den västra delen av Algarve i stort fokuserar på själva affären, fastighetens skick, priset och köpeavtalet. Habite-se, det dokument som bekräftar att en byggnad är lagligt beboelig, brukar få mindre uppmärksamhet. Enligt vår erfarenhet är detta en av de vanligaste orsakerna till att ett köp stöter på problem i ett sent skede av processen.
Habite-se, mer formellt kallat Licença de Utilização, är det intyg som utfärdas av den lokala kommunstyrelsen och som bekräftar att en byggnad har uppförts i enlighet med de godkända ritningarna och är godkänd för bostadsändamål. Äldre hus i Algarve, senare tillbyggnader och informellt ombyggda utrymmen saknar ibland detta dokument, och denna brist är inte alltid uppenbar vid en ytlig besiktning.
Snabbsvar
- Habite-se bekräftar att en fastighet är godkänd för bostadsändamål
- Det utfärdas av Câmara Municipal där fastigheten är belägen
- Det är fortfarande ett viktigt dokument som granskas under den juridiska processen och överlåtelsen, även om nyligen genomförda lagändringar innebär att vissa transaktioner kan genomföras på ett annat sätt än tidigare
- Äldre villor i Algarve och fastigheter med senare tillbyggnader är de vanligaste fallen där det saknas eller är ofullständigt
- Att lösa problemet med en saknad Habite-se kan ta veckor till flera månader och kräver ibland en regulariseringsprocess
1. Vad Habite-se egentligen är
Habite-se är det sista steget i bygglovsprocessen för en portugisisk bostadsfastighet. När byggnaden är färdig och den lokala myndigheten har inspekterat den utfärdar kommunen en Licença de Utilização som anger att fastigheten är godkänd för sitt avsedda användningsområde. För de flesta bostäder är användningsområdet habitação, bostad.
Historiskt sett krävdes Habite-se (Licença de Utilização) för de flesta bostadsfastighetstransaktioner och godkännanden av bolån i Portugal. Efter de senaste lagändringarna finns det dock nu omständigheter där en transaktion fortfarande kan genomföras även om tillståndsdokumentationen är ofullständig eller under granskning.
I praktiken förblir Habite-se en viktig del av due diligence för köpare, långivare och advokater, särskilt för äldre fastigheter i Algarve eller bostäder med senare ombyggnader.
Detta dokument avser inte äganderätten. Caderneta Predial (skatteregistret) är ett separat dokument och Certidão Permanente do Registo Predial (fastighetsregistret) är ett annat. En fastighet kan vara registrerad och skattepliktig men ändå sakna ett giltigt Habite-se om byggnationen eller utbyggnaden inte har godkänts av kommunen.
2. Var det oftast blir ett problem
Några mönster återkommer i transaktioner i Algarve.
- Äldre villor byggda före 1980-talet där lokala register är ofullständiga
- Fastigheter som utökats med ett extra sovrum, ett separat annex eller en täckt terrass omvandlad till bostadsyta, där utbyggnaden aldrig deklarerades
- Garage eller förråd omvandlade till bostadsrum utan bygglov
- Lantliga fastigheter där användningen ändrats (till exempel från jordbruk till bostad) men tillståndet inte uppdaterats
I flera nyligen genomförda transaktioner i Lagos har vi sett kontrakt avbrytas i skedet för fastighetsöverlåtelsen när köparens advokat påpekade att en utbyggnad som syns på planritningen inte återspeglades i tillståndet.
3. Vad händer om Habite-se saknas
Historiskt sett kunde saknad eller ofullständig tillståndsdokumentation förhindra att en fastighetstransaktion fullföljdes i Portugal. Nyligen genomförda lagändringar har infört större flexibilitet i vissa situationer, vilket innebär att en överlåtelse fortfarande kan genomföras beroende på de specifika omständigheterna, typen av fastighet och de inblandade parterna.
Trots detta förblir en saknad eller felaktig Habite-se ett betydande problem i praktiken. Köpare kan möta svårigheter att erhålla bolån, försäkring, godkännande för framtida återförsäljning eller att utföra ytterligare arbeten. Av denna anledning rekommenderar advokater fortfarande vanligtvis att man löser tillståndsinkonsekvenser där det är möjligt innan affären slutförs.
Om den saknade licensen avser en relativt mindre fråga är det ibland möjligt att reglera detta genom en ny inspektion och en korrigerande ansökan hos Câmara Municipal. Kostnaden varierar från några hundra euro för enbart pappersarbete till flera tusen euro om strukturella förändringar måste certifieras i efterhand. Tidsramen är sällan kortare än en månad och kan sträcka sig upp till sex månader eller mer.
4. När man ska kontrollera att Habite-se finns
Rätt tidpunkt är innan man undertecknar CPCV (förhandsavtalet), inte efteråt. När CPCV väl är undertecknat och handpenningen har betalats minskar köparens förhandlingsutrymme och avtalet innehåller vanligtvis ingen tydlig utväg när det gäller tillståndsfrågor, såvida det inte har utformats för att inkludera en sådan.
En portugisisk advokat som anlitas tidigt i processen kommer att begära en kopia av Licença de Utilização som en del av den standardmässiga due diligence-processen före avtalsslut, tillsammans med Caderneta Predial, fastighetsregistreringsbeviset (certidão) och ett aktuellt energicertifikat. Kostnaden för att utföra dessa kontroller tidigt är liten i förhållande till transaktionens värde och de avslöjar ofta problem som kan lösas innan pengar byter ägare.
5. De dokument som bör kontrolleras tillsammans före avtalsslut
- Caderneta Predial Urbana (skatteregister)
- Certidão Permanente do Registo Predial (fastighetsregister)
- Licença de Utilização / Habite-se (användningstillstånd)
- Certificado Energético (energiintyg)
- Planta de Localização (lokaliseringsplan) och arkitektritningar där så är relevant
Vanliga misstag
- Att anta att en fastighet som är till salu automatiskt är fullt godkänd
- Att lita på att en tillbyggnad som syns på marknadsföringsbilderna har godkänts formellt
- Att vänta med att kontrollera tillstånden till skedet då köpehandlingen upprättas
- Att förväxla Caderneta Predial med Habite-se
- Att acceptera en muntlig försäkran från säljaren om att allt är i ordning
Sammanfattning
På en sund och välreglerad marknad finns Habite-se, dokumenten stämmer överens och transaktionen fortskrider utan problem. I Algarve gör förekomsten av äldre byggnader och informella tillbyggnader detta mindre tillförlitligt än köpare förväntar sig.
Även om de senaste lagändringarna har förändrat hur saknade tillståndsdokument kan påverka vissa transaktioner, kvarstår de praktiska riskerna kring finansiering, återförsäljning, försäkring och framtida arbeten. Kostnaden för att kontrollera tidigt är liten. Kostnaden för att upptäcka det sent, efter att en handpenning har betalats och en inflyttningsdag fastställts, är det inte.
Om du tittar på fastigheter i Lagos eller i västra Algarve i stort och vill ha en översikt över vilka dokumentkontroller som bör göras före CPCV-stadiet, inklusive presentationer av de advokater vi arbetar med regelbundet, är du välkommen att kontakta oss.
