La plupart des acheteurs étrangers à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve proviennent de pays où le notaire est soit une figure marginale, soit n’existe pas en tant que profession distincte. Au Portugal, le notaire joue un rôle central dans la transaction immobilière et la confusion quant à ce que fait réellement le notaire, par opposition à ce que fait l’avocat de l’acheteur, peut priver les acheteurs internationaux de la protection qu’ils pensent avoir.
Ces deux rôles sont distincts, réglementés séparément et concernent des aspects différents de la transaction. Acheter un bien immobilier au Portugal sans comprendre la frontière entre ces deux fonctions est une source récurrente de problèmes qui pourraient être évités.
Réponse rapide
- Le notaire est un fonctionnaire public, et non le représentant de l’acheteur
- Le rôle du notaire est d’authentifier l’acte de vente et de vérifier sa conformité formelle
- Le notaire ne vérifie pas les intérêts de l’acheteur ni n’effectue de vérification préalable
- L’acheteur a besoin de son propre avocat ou juriste pour ce travail
- Les honoraires du notaire sont fixés par la loi ; ceux de l’avocat sont négociés séparément
1. Ce que fait réellement le notaire
Au Portugal, le notaire (notário) est un fonctionnaire public nommé par l’État et réglementé par l’Ordem dos Notários. Son rôle consiste à formaliser l’acte de vente (escritura) en confirmant l’identité des parties, en vérifiant que les documents relatifs au bien immobilier sont présents et en règle, en calculant et en percevant les droits de mutation dus et en enregistrant la nouvelle propriété auprès des autorités compétentes. Le notaire est impartial par définition et agit pour le système, et non pour l’une ou l’autre des parties.
C’est ce que l’on appelle parfois la phase formelle de la transaction. C’est la signature du notaire sur l’escritura qui rend la vente juridiquement contraignante en vertu du droit portugais.
2. Ce que le notaire ne fait pas
Le notaire ne procède pas à une vérification préalable (due diligence) du côté de l’acheteur. Il ne vérifie pas si le permis de construire du bien correspond à sa configuration réelle, si le vendeur a divulgué toutes ses dettes, si les limites sur le terrain correspondent à celles enregistrées, ni si le CPCV (le contrat de promesse de vente signé précédemment) a été rédigé dans l’intérêt de l’acheteur. Rien de tout cela ne relève de la compétence du notaire.
Si un acheteur se présente à la signature de l’escritura en supposant que le notaire a effectué une vérification exhaustive, il se fait une idée fausse qui est répandue mais lourde de conséquences.
3. Ce que fait l’avocat de l’acheteur au Portugal
Un avocat portugais (advogado) travaillant pour l’acheteur couvre la partie que le notaire ne couvre pas. L’étendue typique de son travail couvre plusieurs domaines.
- Vérification préalable à la signature du contrat concernant l’état juridique et physique du bien immobilier
- Examen de la Caderneta Predial, du certificat cadastral (certidão) et de la Licença de Utilização
- Rédaction ou révision du CPCV avant sa signature
- Négociation d’amendements lorsque le projet du vendeur ne protège pas l’acheteur
- Vérification des dettes, privilèges ou charges grevant le bien immobilier
- Gestion de la relation avec le notaire du côté de l’acheteur au moment de la signature de l’acte
D’après notre expérience, les acheteurs qui évitent les problèmes de dernière minute sont ceux qui font appel à un avocat avant la signature du CPCV, et non après.
4. L’idée fausse courante concernant les fonctionnaires publics
Dans certaines juridictions de common law, le terme « solicitor » ou « attorney » recouvre un rôle plus large que celui du notaire portugais. Les acheteurs internationaux supposent souvent que le notaire est l’équivalent d’un solicitor britannique ou d’un closing attorney américain, qui combinent généralement la signature des documents avec l’examen du dossier du côté de l’acheteur. Le mandat du notaire portugais est plus restreint. La frontière entre la fonction de fonctionnaire public et celle de conseiller privé y est plus nette.
Cela signifie qu’un acheteur qui se passe d’avocat pour réduire ses coûts ne bénéficie pas d’un service de substitution partiel de la part du notaire. Il ne bénéficie d’aucun service de substitution.
5. Les honoraires et leur mode de fixation
Au Portugal, les honoraires de notaire sont réglementés et globalement fixés en fonction de la valeur du bien immobilier, généralement entre 500 et 1 200 € pour une transaction résidentielle selon la complexité, auxquels s’ajoutent les droits de mutation (IMT et Imposto do Selo) que le notaire perçoit pour le compte de l’État. Ces montants ne sont pas négociables.
Les honoraires d’avocat, en revanche, sont fixés par l’avocat et s’élèvent généralement entre 1 et 2 % de la valeur du bien, avec un pourcentage plus faible pour les transactions de grande valeur et un minimum qui varie selon le cabinet. Certains avocats facturent des honoraires fixes pour une prestation d’achat standard ; d’autres facturent à l’heure.
6. Quand faire appel à un avocat
- Avant de signer le CPCV, et non après
- Avant de verser tout acompte
- Une fois le bien identifié, mais avant de faire une offre écrite
- Pour les biens anciens ou situés en zone rurale, avant de verser l’acompte dans tout contrat de réservation
Le coût d’une vérification préalable précoce est faible par rapport à la valeur de la transaction et le travail permet généralement de mettre en évidence les problèmes à un stade où ils peuvent encore être résolus.
Erreurs courantes
- Supposer que le notaire représente les intérêts de l’acheteur
- Faire appel à un avocat uniquement au stade de l’escritura
- Faire appel à l’avocat recommandé par le vendeur sans vérification indépendante
- Se fier à la présentation de l’agent immobilier comme substitut à un conseil juridique indépendant
- Ne pas demander à l’avocat une description écrite claire de l’étendue de ses prestations
Résumé
Le notaire et l’avocat ont des rôles différents dans l’achat d’un bien immobilier au Portugal et la confusion entre les deux est une raison courante pour laquelle les acheteurs internationaux se retrouvent insuffisamment protégés au stade de l’acte de vente. Le notaire officialise la vente. L’avocat garantit la sécurité de la vente. Les deux sont indispensables et l’avocat doit intervenir avant la signature du CPCV, et non à la fin.
Si vous recherchez des propriétés à Lagos ou dans l’ouest de l’Algarve en général et que vous souhaitez savoir quels documents doivent être vérifiés par le notaire et lesquels par l’avocat de l’acheteur, y compris obtenir les coordonnées des avocats avec lesquels nous travaillons régulièrement, n’hésitez pas à nous contacter.
