Les acheteurs internationaux qui envisagent d’acquérir un bien immobilier en Algarve se heurtent généralement très tôt aux trois mêmes questions administratives. Ai-je besoin d’un NIF ? Dois-je m’inscrire auprès de l’AIMA ? Et dois-je être résident pour acheter ici ? Les réponses courtes sont oui, parfois et non, mais les détails comptent pour quiconque envisage plus qu’un simple séjour estival occasionnel.
Ce ne sont pas des démarches à effectuer à la dernière minute dans la précipitation. Plus elles restent longtemps sur la liste des choses à faire, plus elles causent des complications au moment de l’achat, de l’ouverture des abonnements aux services publics ou de la signature de l’acte de vente. Nous observons cela le plus souvent chez les acheteurs britanniques et américains qui pensaient que le Portugal fonctionnerait comme un processus européen familier. Depuis le Brexit, ce n’est plus le cas, et après octobre 2023, le cadre de la résidence a de nouveau changé.
Réponse rapide
- NIF : obligatoire pour acheter un bien immobilier, ouvrir un compte bancaire, signer des contrats de services publics
- Enregistrement auprès de l’AIMA : pertinent uniquement si vous faites une demande de résidence
- Résidence : non requise pour posséder un bien immobilier en Algarve
- La règle Schengen des 90/180 jours limite toujours les séjours des acheteurs non européens sans résidence
- Le traitement des dossiers par l’AIMA en 2026 accuse un retard important par rapport aux objectifs officiels
1. Le NIF (Número de Identificação Fiscal)
Le NIF est le numéro d’identification fiscale portugais. Tout acheteur immobilier en a besoin. Sans lui, vous ne pouvez pas signer un CPCV, conclure une escritura, ouvrir un compte bancaire portugais ou être titulaire d’un contrat de services publics. Les citoyens de l’UE peuvent en faire la demande directement dans n’importe quel bureau des Finanças. Les citoyens non européens, y compris les acheteurs britanniques, américains et canadiens, ont techniquement besoin d’un représentant fiscal résidant au Portugal pour faire la demande en leur nom, bien que cette exigence soit parfois contournée en effectuant la demande en personne pendant le séjour dans le pays.
La plupart des acheteurs étrangers avec lesquels nous travaillons désignent un avocat ou un comptable portugais comme représentant fiscal, ce qui constitue la solution la plus simple. Les frais s’élèvent généralement entre 100 et 300 € par an pour une représentation continue. Le Portal das Finanças est le site où le NIF est ensuite utilisé pour les déclarations fiscales, les évaluations de l’IMI et autres démarches similaires.
2. L’AIMA et ce qui a remplacé le SEF
Jusqu’en 2023, les permis de séjour et les procédures liées aux visas étaient gérés par le SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). Le SEF a été dissous et ses fonctions transférées à l’AIMA, l’agence qui a remplacé le SEF en 2023. L’AIMA gère les permis de séjour, les renouvellements et les démarches administratives associées. Si vous faites une demande de résidence au Portugal, quelle qu’en soit la nature, c’est l’AIMA que vous devrez contacter.
Deux points pratiques méritent d’être soulignés. Premièrement, l’AIMA doit faire face à un important arriéré. Les délais de traitement officiels sont de 30 à 90 jours, mais en réalité, en 2026, le traitement prend le plus souvent entre six mois et plus d’un an, selon le type de visa et le lieu où vous déposez votre demande. Deuxièmement, l’AIMA ne traite pas la demande de visa elle-même lorsque vous êtes encore à l’étranger. Cette tâche incombe au consulat portugais de votre pays de résidence. L’AIMA prend le relais après votre arrivée au Portugal.
3. Faut-il être résident pour acheter un bien immobilier au Portugal ?
Non. Les acheteurs étrangers, qu’ils soient ressortissants de l’UE ou non, peuvent acquérir un bien immobilier au Portugal sans être résidents. Le fait de posséder un bien immobilier ici ne vous confère pas non plus automatiquement de droits de résidence. Bon nombre de nos propriétaires étrangers détiennent leur bien immobilier en Algarve uniquement comme résidence secondaire ou pour un usage saisonnier, leur résidence principale se trouvant ailleurs.
Ce qui change si vous êtes non-ressortissant de l’UE, c’est la durée que vous pouvez passer au Portugal. Les règles Schengen limitent les visiteurs non-résidents et non-ressortissants de l’UE à 90 jours sur une période de 180 jours consécutifs dans l’ensemble de l’espace Schengen. Les acheteurs britanniques, en particulier, prévoient souvent de passer plus de temps que cela et doivent envisager une voie d’obtention de la résidence comme une décision distincte de l’achat lui-même.
4. Les voies d’obtention de la résidence les plus envisagées par les acheteurs immobiliers
Trois types de visa reviennent le plus souvent :
- D7 (revenus passifs) : 920 € par mois minimum en 2026, plus 50 % pour un conjoint et 30 % pour chaque enfant à charge. Les pensions, les revenus locatifs, les dividendes et les redevances sont pris en compte. Convient aux retraités et aux personnes disposant de revenus passifs stables.
- D8 (nomade numérique) : environ 3 480 à 3 680 € par mois de revenus provenant d’un emploi actif ou à distance. Convient aux travailleurs à distance pouvant justifier d’un employeur à l’étranger ou de revenus en tant qu’indépendant.
- Golden Visa : toujours en vigueur, mais la voie de l’immobilier a été fermée en octobre 2023. Les voies actuelles comprennent les fonds d’investissement éligibles (minimum 500 000 €, détention de cinq ans), les contributions culturelles (250 000 €) ou la recherche scientifique (500 000 €). L’immobilier n’est plus éligible.
Chacune de ces voies constitue un processus distinct de l’achat immobilier lui-même, et aucune n’est requise si vous vous contentez de respecter la limite 90/180.
5. La procédure que la plupart des acheteurs devraient suivre
- Demander un NIF (via un représentant fiscal si vous n’êtes pas ressortissant de l’UE)
- Ouvrir un compte bancaire portugais en utilisant le NIF
- Décider si l’obtention de la résidence fait partie de votre projet
- Si oui, demander le visa correspondant au consulat avant de voyager
- Finalisez l’achat du bien immobilier (seul le NIF est requis pour cette étape)
- Une fois au Portugal avec un visa, inscrivez-vous auprès de l’AIMA pour obtenir le permis de séjour
Erreurs courantes
- Supposer que la propriété d’un bien immobilier confère des droits de résidence
- Attendre la phase de signature du contrat pour demander le NIF
- Confondre l’étape du visa au consulat avec celle du permis de séjour auprès de l’AIMA
- Croire que la voie immobilière du Golden Visa existe toujours
- Sous-estimer le retard accumulé par l’AIMA lors de la planification de votre déménagement
Résumé
Le NIF est la seule formalité administrative dont vous devez disposer pour acheter un bien immobilier en Algarve. L’AIMA n’intervient que si vous avez l’intention de vivre ici plus de 90 jours sur une période de 180 jours. La résidence et la propriété sont deux décisions distinctes, et c’est en les traitant comme une seule que naissent la plupart des problèmes évitables. Les conseils du gouvernement britannique sur la vie au Portugal et la lecture de notre article sur la représentation fiscale pour les propriétaires non-résidents constituent des points de référence utiles.
Vous envisagez d’acheter à Lagos
Si vous recherchez un bien immobilier à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve et que vous souhaitez discuter de la manière dont les aspects administratifs s’intègrent à votre projet d’achat, n’hésitez pas à nous contacter. Chez B&P Real Estate, nous pouvons vous présenter les avocats et les comptables avec lesquels nous travaillons régulièrement. Ils pourront agir en tant que votre représentant fiscal, vous conseiller sur la voie de résidence la plus adaptée si vous en avez besoin, et gérer les démarches portugaises à partir de là.
