Der „Contrato Promessa de Compra e Venda“, üblicherweise abgekürzt als CPCV, ist der Vorvertrag, der in Portugal nach der Annahme des Angebots und vor der endgültigen Kaufurkunde unterzeichnet wird. Es handelt sich um das Dokument, das Käufer und Verkäufer rechtlich an die Transaktion bindet.
Der CPCV deckt in der Regel mehr ab, als Käufer erwarten, und die darin enthaltenen Klauseln regeln, was geschieht, wenn eine der beiden Seiten den Kauf verzögern, neu verhandeln oder zurücktreten muss.
Hier erfahren Sie, worauf Sie in einem CPCV achten sollten, bevor Sie 2026 einen Kaufvertrag für eine Immobilie an der Algarve unterzeichnen.
Was der CPCV tatsächlich bewirkt
Der CPCV erfüllt mehrere Funktionen gleichzeitig. Er legt den vereinbarten Preis, die zu leistende Anzahlung, die Frist für die endgültige Kaufurkunde (escritura), die vor dem Abschluss zu erfüllenden Bedingungen sowie die Rechtsbehelfe fest, falls eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.
Es handelt sich nicht um eine endgültige Kaufurkunde. Das Eigentumsrecht geht in der CPCV-Phase noch nicht über. Aber der Vertrag ist nach portugiesischem Zivilrecht bindend, und die finanziellen Strafen bei Nichterfüllung sind real.
Die Anzahlung und wohin sie fließt
Die Anzahlung in der CPCV-Phase liegt in der Regel zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises. Der CPCV sollte Folgendes klar festlegen:
• Den genauen zu zahlenden Betrag
• Das Bankkonto, auf das die Anzahlung überwiesen wird
• Ob die Anzahlung vom Verkäufer, von einem Vermittler oder in einem Treuhandkonto verwahrt wird • Die Währung und die Wechselkursgrundlage, falls der Käufer von außerhalb der Eurozone zahlt
Bei den meisten Transaktionen an der Algarve im Jahr 2026 wird die Anzahlung direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen, was zwar gängige Praxis ist, aber ein erhebliches Risiko darstellt, falls der Verkäufer in Verzug gerät. Käufer, die höhere Anzahlungen leisten, verhandeln manchmal darüber, dass die Gelder bis zum Abschluss des Kaufs von ihrem eigenen Anwalt verwahrt werden, insbesondere wenn der Verkäufer ein Bauträger ist oder wenn bis zur endgültigen Urkunde noch viel Zeit vergeht.
Vertragsstrafen bei Vertragsverletzung
Das portugiesische Recht sieht Rechtsbehelfe bei Vertragsverletzung vor, falls eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt:
• Bei Zahlungsverzug des Käufers behält der Verkäufer die Anzahlung
• Bei Zahlungsverzug des Verkäufers zahlt der Verkäufer dem Käufer das Doppelte der Anzahlung
Diese Rechtsbehelfe bei Zahlungsverzug gelten, sofern der CPCV nichts anderes vorsieht. Einige CPCVs aus dem Jahr 2026, insbesondere Bauträgerverträge für Neubauten, ändern diese Rechtsbehelfe, indem sie das Risiko des Verkäufers begrenzen oder die Optionen des Käufers einschränken. Lesen Sie die entsprechenden Klauseln sorgfältig durch.
Es lohnt sich auch zu prüfen, ob der CPCV zusätzlich zu den finanziellen Rechtsbehelfen die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen vorsieht. Die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen ermöglicht es jeder Partei, die Transaktion gerichtlich durchzusetzen, wenn die andere Seite die Erfüllung verweigert. Fehlt diese Möglichkeit oder ist sie eingeschränkt, ändert sich die praktische Durchsetzungskraft des Vertrags.
Voraussetzungen
Voraussetzungen sind Ereignisse, die eintreten müssen, bevor eine der Parteien zur Erfüllung verpflichtet ist. Häufige Voraussetzungen bei Transaktionen an der Algarve:
• Ausstehende Regularisierungen oder Genehmigungen für die Immobilie
• Aufhebung aller Pfandrechte, Hypotheken oder Belastungen, die vom derzeitigen Eigentümer gehalten werden
• Nachweis über die Bezahlung von IMI, Hausgebühren und Versorgungsrechnungen bis zum Datum des Vertragsabschlusses
Wenn die Immobilie über unvollständige Genehmigungen verfügt (ein nicht genehmigter Anbau, ein nicht angemeldeter Swimmingpool, ein Anbau, der nicht in der eingetragenen Grundfläche enthalten ist), sollte der CPCV den Vertragsabschluss von der Klärung dieser Punkte abhängig machen. Ohne diese Klärung übernimmt der Käufer die Unregelmäßigkeit.
Der Zeitplan bis zur Eigentumsübertragung
Der CPCV legt die Frist für die Eigentumsübertragung fest. Typische Zeitpläne an der Algarve im Jahr 2026:
• 30 bis 60 Tage für Barzahler
• 60 bis 120 Tage, wenn eine portugiesische Hypothek im Spiel ist
Seien Sie vorsichtig bei CPCVs, die es dem Verkäufer erlauben, die Frist einseitig zu verlängern, oder die automatische Verlängerungen vorsehen.
Dadurch können die Gelder des Käufers gebunden bleiben, während der Verkäufer Probleme klärt, die eigentlich vor der Unterzeichnung hätten gelöst werden müssen.
Zustand der Immobilie und Gewährleistungen
Die meisten CPCVs enthalten Gewährleistungen des Verkäufers hinsichtlich des Zustands der Immobilie, des Fehlens rechtlicher Streitigkeiten und der Richtigkeit der eingetragenen Informationen. Übliche zu bestätigende Gewährleistungen:
• Die Immobilie ist zum Zeitpunkt der Abwicklung frei von Mietern oder anderen Bewohnern • Alle angegebenen Versorgungsleistungen und Dienstleistungen funktionieren wie beschrieben
• Die eingetragene Fläche entspricht der tatsächlichen bebauten Fläche
• Es gibt keine anhängigen rechtlichen oder planerischen Maßnahmen, die die Immobilie betreffen
Der CPCV kann auch festlegen, dass alle im Verkauf enthaltenen Möbel, Geräte oder Einrichtungsgegenstände bei der Fertigstellung in der Immobilie verbleiben müssen. Wenn Einrichtungsgegenstände Teil des Geschäfts sind, sollte ein Inventarverzeichnis als Anhang beigefügt werden.
Häufige Fehler
Wiederkehrende CPCV-Fehler bei Transaktionen an der Algarve im Jahr 2026:
• Unterzeichnung, bevor ein Anwalt das Grundbuch und die Steuerunterlagen der Immobilie geprüft hat • Akzeptieren einer CPCV-Übersetzung, die inhaltlich von der portugiesischen Version abweicht • Versäumnis, eine klare Aufstellung der Einbauten, Ausstattungen und des Inventars beizufügen
• Behandlung des CPCV als reine Formalität und Überprüfung unter Zeitdruck am Tag der Unterzeichnung
• Herangehensweise an den CPCV ohne Verhandlungsspielraum, wobei die ursprünglichen Angebotsbedingungen ohne Einwände in den Vertrag übernommen werden
Die meisten dieser Fehler lassen sich mit ausreichend Zeit und einer ordnungsgemäßen Prüfung vermeiden. Der CPCV ist selten das richtige Dokument, um es hastig durchzugehen, insbesondere wenn die zu leistende Anzahlung von Bedeutung ist.
Zusammenfassung
Der CPCV legt fest, was geschieht, wenn die Transaktion auf Schwierigkeiten stößt. Die darin enthaltenen Klauseln bestimmen die Verhandlungsmacht, das Risiko und die Zeitpläne für beide Seiten, und eine ordnungsgemäße rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung schützt Käufer vor Folgen, die sie später nicht ohne Weiteres rückgängig machen können. Der richtige portugiesische Anwalt ist die Person, die diese Prüfung durchführt, und die frühzeitige Beauftragung eines solchen Anwalts vor der Ausarbeitung des CPCV ist einer der sinnvollsten Schritte, die ein Käufer unternehmen kann.
Wenn Sie sich Immobilien in Lagos oder der weiteren westlichen Algarve ansehen und Hilfe bei der Suche nach dem richtigen Kaufobjekt wünschen, einschließlich Empfehlungen für Anwälte, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.
