Contrato Promessa de Compra e Venda, vanligtvis förkortat till CPCV, är det preliminära köpeavtal som undertecknas i Portugal efter att budet har accepterats och innan det slutgiltiga köpeavtalet. Det är det dokument som juridiskt binder både köpare och säljare till transaktionen.
CPCV täcker vanligtvis mer än vad köpare förväntar sig, och klausulerna i avtalet reglerar vad som händer om någon av parterna behöver skjuta upp, omförhandla eller dra sig ur affären.
Här är vad du bör kontrollera i ett CPCV innan du undertecknar ett köpeavtal för en fastighet i Algarve år 2026.
Vad CPCV faktiskt innebär
CPCV fyller flera funktioner samtidigt. Det fastställer det överenskomna priset, den handpenning som ska betalas, tidsfristen för det slutgiltiga köpeavtalet (escritura), de villkor som måste uppfyllas innan affären slutförs samt vilka åtgärder som vidtas om någon av parterna inte fullgör sina åtaganden.
Det är inte ett slutgiltigt köpeavtal. Äganderätten övergår inte i CPCV-skedet. Men det är bindande enligt portugisisk civilrätt, och de ekonomiska påföljderna för avtalsbrott är reella.
Handpenningen och vart den går
Handpenningen i CPCV-stadiet ligger vanligtvis mellan 10 % och 30 % av köpeskillingen. CPCV bör tydligt ange:
• Det exakta belopp som betalas
• Det bankkonto som handpenningen överförs till
• Om handpenningen förvaras av säljaren, av en mellanhand eller i ett spärrkonto • Valuta och växelkurs om köparen betalar från utanför eurozonen
I de flesta transaktioner i Algarve 2026 överförs handpenningen direkt till säljarens konto, vilket är standardpraxis men innebär en betydande risk om säljaren inte fullgör sina skyldigheter. Köpare som betalar större handpenningar förhandlar ibland om att medlen ska förvaras av deras egen advokat fram till tillträdet, särskilt om säljaren är en byggherre eller om det är lång tid kvar till det slutgiltiga köpebrevets upprättande.
Straffklausuler vid avtalsbrott
Portugisisk lag föreskriver rättsmedel vid avtalsbrott om någon av parterna inte fullgör sina skyldigheter:
• Om köparen inte fullgör sina skyldigheter behåller säljaren handpenningen
• Om säljaren inte fullgör sina skyldigheter betalar säljaren köparen dubbelt så mycket som handpenningen
Dessa rättsmedel vid avtalsbrott gäller om inte CPCV anger något annat. Vissa CPCV:er från 2026, särskilt byggherreavtal för nybyggda fastigheter, modifierar dessa rättsmedel genom att begränsa säljarens risk eller köparens alternativ. Läs de relevanta klausulerna noggrant.
Det är också värt att kontrollera att CPCV föreskriver specifik prestation, utöver de ekonomiska påföljderna. Specifik prestation gör det möjligt för endera parten att tvinga fram transaktionen genom domstol om den andra parten vägrar att fullfölja. Om detta saknas eller är begränsat förändras kontraktets praktiska inflytande.
Förutsättningar
Förutsättningar är händelser som måste inträffa innan någon av parterna är skyldig att fullfölja. Vanliga sådana att hålla utkik efter vid transaktioner i Algarve:
• Utestående regleringar eller tillstånd för fastigheten
• Avlägsnande av eventuella panträtter, inteckningar eller avgifter som innehas av den nuvarande ägaren
• Bevis på betald IMI, bostadsrättsavgifter och räkningar för el, vatten och gas fram till dagen för fullgörandet
Om fastigheten har ofullständiga tillstånd (en tillbyggnad utan tillstånd, en odeklarerad pool, ett annex som inte finns med i den registrerade grundplanen), bör CPCV göra fullgörandet villkorat av att detta åtgärdas. Utan detta övertar köparen oegentligheten.
Tidsplanen fram till överlåtelse
CPCV fastställer tidsfristen för escritura. Typiska tidsplaner i Algarve 2026:
• 30 till 60 dagar för kontantköpare
• 60 till 120 dagar om ett portugisiskt bolån är inblandat
Var försiktig med CPCV:er som tillåter säljaren att ensidigt förlänga tidsfristen eller som föreskriver automatiska förlängningar.
Detta kan leda till att köparens medel binds upp medan säljaren hanterar frågor som borde ha lösts före undertecknandet.
Fastighetens skick och garantier
De flesta CPCV:er innehåller garantier från säljaren om fastighetens skick, avsaknaden av rättsliga tvister och riktigheten i den registrerade informationen. Vanliga garantier att bekräfta:
• Fastigheten är fri från hyresgäster eller andra boende på tillträdesdagen • Alla angivna försörjningssystem och tjänster fungerar enligt beskrivningen
• Den registrerade ytan stämmer överens med den faktiska bebyggda ytan
• Det finns inga pågående rättsliga eller planeringsmässiga åtgärder som påverkar fastigheten
CPCV kan också specificera att alla möbler, vitvaror eller inredning som ingår i försäljningen måste finnas kvar i fastigheten vid tillträdet. Om inredning ingår i affären bör en inventarielista bifogas som bilaga.
Vanliga misstag
Återkommande CPCV-misstag i transaktioner i Algarve 2026:
• Undertecknande innan en advokat har granskat fastighetens fastighetsregister och skatteregister • Godkännande av en översättning av CPCV som i sak skiljer sig från den portugisiska versionen • Underlåtenhet att bifoga en tydlig förteckning över inventarier, inredning och inventarieförteckning
• Att behandla CPCV som en formalitet och granska det under tidspress på underteckningsdagen
• Att närma sig CPCV utan utrymme för förhandling, där de ursprungliga anbudsvillkoren helt enkelt överförs till kontraktet utan invändningar
De flesta av dessa misstag kan undvikas med tillräcklig tid och en ordentlig granskning. CPCV är sällan rätt dokument att skynda igenom, särskilt när den handpenning som betalas är betydande.
Sammanfattning
CPCV avgör vad som händer om transaktionen stöter på svårigheter. Klausulerna i avtalet formar inflytande, exponering och tidsplaner för båda parter, och en ordentlig juridisk granskning före undertecknandet skyddar köpare från utfall som de inte lätt kan ångra senare. Rätt portugisisk advokat är den som utför den granskningen, och att anlita en sådan tidigt i köpprocessen, innan CPCV-avtalet utarbetas, är ett av de mest användbara stegen en köpare kan ta.
Om du letar efter fastigheter i Lagos eller den västra delen av Algarve och vill ha hjälp med att hitta rätt köp, inklusive hänvisningar till de advokater vi arbetar med regelbundet, vänligen kontakta oss.
