Todas as habitações anunciadas para venda em Portugal têm de possuir um certificado energético e, para os compradores interessados no Algarve, este é um dos documentos mais úteis a compreender desde o início. O Certificado Energético atribui a um imóvel uma classificação de eficiência e apresenta uma breve lista de melhorias sugeridas, inserindo-se num sistema nacional regulamentado e não sendo um simples selo de marketing opcional. Este artigo explica o que o certificado abrange, o que a classificação realmente significa e o papel que desempenha numa compra de imóvel em Portugal em 2026.
O que é o certificado e quem o emite
O certificado é emitido ao abrigo do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, o regime nacional supervisionado pela ADENE, a agência portuguesa de energia. Apenas técnicos acreditados pela ADENE podem realizar a avaliação e registar o resultado; por isso, o documento entregue pelo vendedor deve indicar sempre um perito certificado e um número de registo.
A avaliação consiste num cálculo padronizado e não numa leitura de contadores. Tende em conta a estrutura do edifício, os sistemas de aquecimento e refrigeração, a água quente e fatores semelhantes, colocando depois a habitação numa escala única. Duas moradias comparáveis podem, por isso, obter pontuações diferentes apenas no que diz respeito ao isolamento e aos vidros, antes mesmo de alguém ter ligado um aparelho de ar condicionado.
Como interpretar as faixas de classificação
As classificações vão de A+, na extremidade mais eficiente, até F, na menos eficiente, com um total de oito faixas, incluindo os níveis intermédios. A título de orientação geral, as faixas são as seguintes.
- As habitações com classificação A+ e A são, normalmente, construções novas ou imóveis reconstruídos de acordo com especificações elevadas
- As classificações B e B- abrangem habitações modernas bem isoladas e renovações cuidadosas
- As faixas C e D são comuns em imóveis sólidos, mas mais antigos, que sofreram algumas atualizações
- As faixas E e F indicam geralmente casas mais antigas ou não modernizadas, cuja estrutura e sistemas necessitam de intervenções
As novas construções costeiras no Algarve tendem a concentrar-se na faixa entre A+ e B, enquanto as moradias mais antigas no interior e as casas de aldeia se enquadram mais frequentemente nas faixas D a F. Nenhuma das duas situações constitui, por si só, um problema, mas a faixa determina o que deve esperar gastar em conforto e energia.
O que a classificação indica sobre custos de funcionamento e renovação
Uma faixa mais elevada indica, geralmente, custos de funcionamento mais baixos e uma casa que mantém a temperatura com maior facilidade durante os verões quentes e os invernos mais frios e húmidos do Algarve. Uma faixa mais baixa continua a representar uma boa oportunidade de compra, embora seja um sinal para analisar atentamente a estrutura do edifício.
O certificado também enumera medidas de melhoria recomendadas, frequentemente melhores vidros, isolamento ou uma bomba de calor, por vezes com uma indicação do benefício provável. Para um comprador que planeia uma renovação, essa lista é um ponto de partida útil para definir o âmbito dos trabalhos e os orçamentos, e uma classificação fraca pode constituir um motivo válido para negociar o preço, caso as obras sejam substanciais.
O papel legal do certificado numa venda em Portugal
O certificado energético é um requisito legal e não uma mera cortesia. As regras estão previstas no Decreto-Lei n.º 101-D/2020 e obrigam o vendedor a possuir um certificado válido antes de o imóvel ser anunciado, devendo a classe energética constar do próprio anúncio. As principais obrigações são claras.
- O número do certificado deve constar do anúncio de venda antes da sua publicação
- Deve existir um certificado válido, que deve ser disponibilizado ao comprador durante a transação, antes da celebração da escritura
- Vender ou anunciar sem o certificado expõe o vendedor a multas que variam entre 250 € e 3 740 € para particulares e são consideravelmente mais elevadas para empresas
Na prática, numa venda bem gerida, o certificado estará pronto no momento da visita ou da reserva, e a sua ausência deve ser questionada, em vez de ignorada. Trata-se de um documento que tem o direito de consultar antes de lhe ser pedido que assine qualquer documento vinculativo.
Custo, validade e isenções
Um certificado residencial é válido por dez anos, a menos que uma renovação significativa ou uma alteração do sistema justifique a emissão de um novo mais cedo. Os edifícios de serviços têm um ciclo mais curto, de seis anos. Os valores práticos são modestos.
- As taxas de registo variam entre cerca de 28 € para um pequeno estúdio ou uma habitação com um quarto e cerca de 65 € para as casas maiores
- Os honorários do avaliador acrescentam normalmente entre 120 € e 300 €, dependendo do imóvel e da sua localização
- Um conjunto limitado de edifícios está isento, por exemplo, certas pequenas estruturas rurais e alguns imóveis históricos classificados
Como o certificado tem uma validade de uma década, um certificado mais antigo associado a uma casa em revenda pode ser anterior a melhorias recentes; por isso, vale a pena verificar a data de emissão em relação a quaisquer obras descritas pelo vendedor. Um certificado recente é, por vezes, a forma mais rápida de confirmar que as melhorias alteraram efetivamente a classificação.
Como os compradores devem utilizá-lo
Encare o certificado como um dos vários elementos a considerar, em vez de como o quadro completo. Não lhe dará informações sobre a orientação, a qualidade de um sistema de ar condicionado instalado ou quaisquer problemas de humidade — aspetos que uma visita ao imóvel e, quando justificado, uma inspeção técnica revelarão.
Leia o documento na íntegra, em vez de se limitar ao resumo. A classe energética, a data de emissão, as medidas indicadas e as notas do avaliador, em conjunto, dão uma ideia razoável do desempenho da habitação e do custo que poderá implicar atingir um nível de conforto adequado.
Resumo
O certificado energético é uma forma rápida de avaliar a eficiência provável de uma habitação no Algarve e tem um peso real numa venda em Portugal, ao abrigo das regras do Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Utilizado em conjunto com uma visita ao imóvel e as devidas verificações legais, ajuda-o a comparar imóveis em termos de custos de funcionamento e a planear qualquer renovação com números mais claros. Se estiver à procura de imóveis à venda no Algarve e quiser uma opinião honesta sobre uma casa específica e a sua classificação, teremos todo o prazer em ajudá-lo a ponderar as opções.
