Käufer, die sich für die westliche Algarve interessieren, fragen oft, wie viel Bargeld sie vor der Schlüsselübergabe bereithalten müssen. Der Listenpreis ist nur ein Teil der Geschichte, und oft sind es gerade die Anzahlung und die einmaligen Kosten, die viele Menschen überraschen. Im Folgenden finden Sie einen praktischen Leitfaden zu den Zahlen, die wir im Jahr 2026 in Lagos und entlang der Küste bis nach Sagres beobachten. Die Zahlen schwanken je nach Marktlage und Kreditgeber, betrachten Sie diese Angaben daher bitte eher als grobe Orientierung denn als verbindliches Angebot.
Die Anzahlung beim Vorvertrag
Die meisten Käufe in Portugal laufen über einen Vorvertrag, den „contrato promessa de compra e venda“, der einige Wochen vor der Vertragsabwicklung unterzeichnet wird. Zu diesem Zeitpunkt leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung an den Verkäufer. Nach unserer Erfahrung liegt diese bei etwa 10 Prozent des Kaufpreises, kann jedoch bei einem umkämpften Verkauf oder einem Neubaukauf vom Plan aus auf 20 oder 30 Prozent steigen. Diese Anzahlung ist unabhängig von einer eventuellen Hypothekenanzahlung und hat erhebliches Gewicht. Wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, ist das Geld in der Regel verloren, und wenn der Verkäufer zurücktritt, wird der Betrag in der Regel verdoppelt zurückgezahlt.
Da die Anzahlung für den Kaufvorvertrag frühzeitig geleistet wird, lohnt es sich, Ihr gesamtes Budget zu kennen, bevor Sie etwas unterschreiben. Das ist der Moment, in dem der Unterschied zwischen dem Angebotspreis und dem Gesamtbetrag sehr deutlich wird.
Wenn Sie einen Kredit für den Kauf aufnehmen
Ausländische Käufer, die eine Finanzierung benötigen, werden feststellen, dass portugiesische Kredite zwar verfügbar, aber konservativ sind. Nichtansässigen Antragstellern werden in der Regel etwa 60 bis 70 Prozent des Wertes angeboten, was eine Eigenkapitalbeteiligung von 30 bis 40 Prozent aus eigenen Mitteln bedeutet. Die Zinssätze haben sich gegenüber ihrem Höchststand etwas entspannt, und bis Mitte 2026 sieht die Lage im Großen und Ganzen wie unten dargestellt aus. Unsere Schwesterfirma Inspired Mortgages mit Sitz in Lissabon arbeitet mit den lokalen Banken zusammen und kann im Einzelfall prüfen, wie ein konkreter Fall aussehen könnte.
- Eine Beleihungsgrenze von etwa 60 bis 70 Prozent für die meisten nicht ansässigen Antragsteller
- Feste Zinssätze im Bereich von 4,0 bis 5,2 Prozent und variable Zinssätze, die Mitte 2026 etwas niedriger liegen
- Spreads, die in der Regel etwa 0,8 bis 2,0 Prozentpunkte über dem Euribor-Referenzzins liegen, der sich derzeit im niedrigen Dreierbereich einpendelt
- Einkommensnachweis, aktuelle Steuererklärungen und eine portugiesische Steuernummer sind erforderlich, bevor ein Angebot unterbreitet wird
Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer
Die größte einmalige Steuer ist die IMT, die Grunderwerbsteuer, deren Vorschriften sich im Jahr 2026 geändert haben. Seit einer Ende Mai in Kraft getretenen Wohnungsreform zahlt ein Käufer, der zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, einen einheitlichen IMT-Satz von 7,5 Prozent auf den Gesamtpreis einer Immobilie, unabhängig vom Wert und von seiner Staatsangehörigkeit. Davon sind die meisten Käufer aus dem Ausland betroffen, die sich hier eine Zweitwohnung zulegen, anstatt dauerhaft herzuziehen. Es gibt Ausnahmen: Ein Käufer, der innerhalb von zwei Jahren seinen steuerlichen Wohnsitz in Portugal nimmt oder die Immobilie mindestens 36 Monate lang zu einer moderaten Miete vermietet, kann die Differenz zurückfordern; bei einer reinen Ferienwohnung ist jedoch der Pauschalsatz der Wert, mit dem man planen muss.
Ein in Portugal ansässiger Käufer oder einer, der unter diese Ausnahmen fällt, unterliegt stattdessen dem älteren progressiven Steuertarif. Bei diesem Tarif reichen die Grenzsteuersätze von 1, 2, 5, 7 und 8 Prozent für niedrigere Wertstufen, gefolgt von pauschalen 6 Prozent für die Stufe bis knapp über 1,1 Millionen Euro und 7,5 Prozent für den gesamten Wert darüber. Ein ansässiger Käufer, der eine Immobilie im Wert von 1 Million Euro erwirbt, fällt also in die 6-Prozent-Stufe, während ein nicht ansässiger Käufer für dieselbe Immobilie nun pauschal 7,5 Prozent zahlt.
Zusätzlich zur IMT fällt die Stempelsteuer (Imposto do Selo) in Höhe von 0,8 Prozent des Kaufpreises an. Bei Eintragung einer Hypothek wird eine weitere Stempelsteuer von 0,6 Prozent auf den Darlehensbetrag erhoben. Gemessen an den aktuellen Angebotspreisen – und laut Berichten von idealista liegt der regionale Medianwert an der Algarve für die im Jahr 2026 veröffentlichten Daten aus dem Jahr 2025 bei rund 3.139 Euro pro Quadratmeter – summieren sich diese Prozentsätze schnell.
Notar-, Eintragungs- und Rechtskosten
Die verbleibenden Vorlaufkosten sind geringer, aber dennoch real. Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich auf etwa 700 Euro, wenn eine Hypothek eingetragen wird, und etwas weniger bei einem reinen Barkauf. Eine unabhängige rechtliche Vertretung ist für einen Käufer, der kein Portugiesisch liest, gut investiertes Geld, und die Gebühren dafür sind im Vergleich zum Kaufpreis der Immobilie in der Regel moderat.
- Notar- und Grundbuchkosten von rund 700 Euro bei Eintragung einer Hypothek
- Anwaltskosten, die bei einer unabhängigen Vertretung oft bei 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises liegen
- Bankbearbeitungs- und Bewertungsgebühren, sofern eine Kreditaufnahme erforderlich ist
- Gesamtanschaffungskosten, die grob geschätzt zwischen 8 und 10 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zur Anzahlung liegen
Ein grober Kostenvoranschlag
Nehmen wir eine 500.000-Euro-Wohnung in der Nähe von Lagos, die mit einer Hypothek gekauft wird. Ein Käufer könnte 40 Prozent, also 200.000 Euro, als Anzahlung leisten und dann bei Vertragsabschluss die IMT, die Stempelsteuer sowie die verschiedenen Gebühren begleichen. Die Transaktionssteuern und -kosten für eine Immobilie dieser Größenordnung belaufen sich für einen nicht ansässigen Käufer mittlerweile in der Regel auf insgesamt zwischen 50.000 und 56.000 Euro, wobei die pauschale Grunderwerbsteuer von 7,5 Prozent den größten Einzelposten darstellt. Lagos selbst liegt über dem regionalen Durchschnitt, und nach unserer Einschätzung der lokalen Angebotspreise liegen die Preise für erstklassige Immobilien an der Küste näher bei 4.500 Euro pro Quadratmeter. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie an der Algarve in Erwägung ziehen, lohnt es sich, die Gesamtkosten einer bestimmten Immobilie zu berechnen, anstatt sich nur auf den Kaufpreis zu konzentrieren.
Kosten, die nach dem Kauf anfallen
Sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind, fallen jährliche Kosten an. Die wichtigste davon ist die IMI (kommunale Grundsteuer), die von der Gemeinde auf den steuerpflichtigen Wert erhoben wird und für städtische Immobilien etwa 0,3 bis 0,45 Prozent beträgt, wobei die Raten im Mai, August und November fällig werden. Bei Wohnungen fallen zudem Hausgemeinschaftsgebühren an, und freistehende Villen erfordern eigene Instandhaltungskosten. Keine dieser Kosten ist für sich genommen hoch, aber sie sollten von Anfang an im Budget berücksichtigt werden.
Zusammenfassung
Der Kaufpreis ist die Zahl, an die sich die meisten Menschen erinnern, doch die Anzahlung und die Vorlaufkosten entscheiden darüber, ob ein Kauf problemlos abläuft. Planen Sie eine Anzahlung von etwa 10 Prozent, eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent, falls Sie einen Kredit aufnehmen, sowie Transaktionskosten von etwa 8 bis 10 Prozent zusätzlich ein. Wenn Sie diese Zahlen frühzeitig klären, verläuft der Rest des Prozesses in der Regel reibungslos. Wenn Sie Ihr Budget anhand konkreter Immobilien an der Küste zwischen Alvor und Sagres prüfen möchten, kann unser Team die Zahlen für eine Immobilie mit Ihnen durchgehen, die Sie tatsächlich interessiert.
