Köpare som är intresserade av västra Algarve frågar ofta hur mycket kontanter de behöver ha till hands innan nyckelöverlämningen sker. Det angivna priset är bara en del av helheten, och det är oftast handpenningen och engångskostnaderna som överraskar folk. Nedan följer en praktisk guide till de siffror vi ser i Lagos och längs kusten mot Sagres år 2026. Siffrorna varierar beroende på marknaden och den enskilda långivaren, så betrakta detta som en grov vägledning snarare än en formell offert.
Handpenningen vid tecknandet av köpeavtalet
De flesta köp i Portugal sker genom ett köpeavtal, ”contrato promessa de compra e venda”, som undertecknas några veckor före tillträdet. Vid det tillfället betalar köparen normalt en handpenning till säljaren. Enligt vår erfarenhet ligger denna på omkring 10 procent av priset, även om den kan stiga till 20 eller 30 procent vid en eftertraktad försäljning eller ett nybyggt objekt som köps på ritning. Denna handpenning är separat från eventuell handpenning för bolån och har stor betydelse. Om köparen drar sig ur går pengarna vanligtvis förlorade, och om säljaren drar sig ur återbetalas summan vanligtvis dubbelt.
Eftersom handpenningen för köpeavtalet betalas in tidigt lönar det sig att känna till din totala budget innan du undertecknar något. Det är i det ögonblicket som skillnaden mellan begärt pris och det totala beloppet blir mycket påtaglig.
Om du lånar för att köpa
Utländska köpare som behöver finansiering kommer att upptäcka att det finns portugisiska lån att få, men att utlåningen är konservativ. Sökande som inte är bosatta i landet erbjuds i allmänhet cirka 60 till 70 procent av värdet, vilket innebär en handpenning på 30 till 40 procent från egna medel. Villkoren har lättat något jämfört med toppnivån, och i mitten av 2026 ser situationen i stort sett ut som beskrivs nedan. Vårt systerbolag Inspired Mortgages, med säte i Lagos, samarbetar med de lokala bankerna och kan göra en preliminär bedömning av hur ett specifikt ärende kan se ut.
- En högsta belåningsgrad på cirka 60 till 70 procent för de flesta icke-bosatta sökande
- Fasta räntor i stort sett inom intervallet 4,0 till 5,2 procent och rörliga räntor något lägre i mitten av 2026
- Räntemarginaler som tenderar att ligga ungefär 0,8 till 2,0 procentenheter över Euribor-referensräntan, som har legat på låga nivåer runt tre procent
- Inkomstbevis, aktuella självdeklarationer och ett portugisiskt skattenummer krävs innan något låneerbjudande utfärdas
Överlåtelseskatt och stämpelskatt
Den största engångsskatten är IMT, fastighetsöverlåtelseskatten, och reglerna ändrades 2026. Sedan en bostadsreform trädde i kraft i slutet av maj betalar en köpare som inte är skattemässigt bosatt i Portugal vid köptillfället en enhetlig IMT-skattesats på 7,5 procent på bostadens totala pris, oavsett värde och oavsett nationalitet. Detta gäller de flesta utländska köpare som skaffar sig ett fritidshus här istället för att flytta hit på heltid. Det finns undantag, eftersom en köpare som blir skattemässigt bosatt i Portugal inom två år, eller som hyr ut fastigheten till en rimlig hyra i minst trettiosex månader, kan få tillbaka skillnaden, men för ett renodlat fritidshus är den fasta skattesatsen det belopp man bör räkna med.
En köpare som är bosatt i landet, eller som omfattas av dessa undantag, följer istället den äldre progressiva skatteskalan. Enligt den skalan sträcker sig marginalskattesatserna över 1, 2, 5, 7 och 8 procent på lägre värdeskikt, därefter en schablonskattesats på 6 procent på skiktet upp till drygt 1,1 miljoner euro, och 7,5 procent på hela värdet därutöver. En fastboende som köper en bostad för 1 miljon euro hamnar alltså i 6-procentsintervallet, medan en icke-fastboende som köper samma bostad nu betalar 7,5 procent över hela linjen.
Utöver IMT tillkommer Imposto do Selo, stämpelskatten, på 0,8 procent av köpeskillingen. Om en inteckning registreras tillkommer ytterligare en stämpelskatt på 0,6 procent på lånebeloppet. Sett mot aktuella utgångspriser, och enligt idealistas rapportering ligger medianvärdet för Algarve-regionen på cirka 3 139 euro per kvadratmeter för data från 2025 som publicerades 2026, blir dessa procentsatser snabbt betydande.
Notarie-, registrerings- och juridiska kostnader
De återstående initiala kostnaderna är mindre men ändå reella. Notarie- och fastighetsregistreringsavgifterna uppgår till cirka 700 euro när en inteckning registreras, och något mindre vid ett kontantköp. Oberoende juridiskt ombud är väl spenderade pengar för en köpare som inte kan läsa portugisiska, och arvoden för detta är vanligtvis blygsamma i förhållande till bostadens pris.
- Notarie- och fastighetsregistreringskostnader på cirka 700 euro vid registrering av ett bolån
- Juridiska arvoden som ofta uppgår till cirka 1–2 procent av priset för oberoende juridiskt ombud
- Bankavgifter och värderingskostnader när lån ingår
- En total anskaffningskostnad som i stort sett ligger mellan 8 och 10 procent av köpeskillingen utöver handpenningen
En grov budgetberäkning
Ta en lägenhet nära Lagos för 500 000 euro som köps med ett bolån. En köpare kan lägga 40 procent i handpenning, alltså 200 000 euro, och sedan betala IMT, stämpelskatt och de olika avgifterna vid tillträdet. Transaktionsskatterna och kostnaderna för en bostad i den prisklassen – för en köpare som inte är bosatt i landet – uppgår numera vanligtvis till mellan 50 000 och 56 000 euro när allt är räknat, där den fasta överlåtelseskatten på 7,5 procent utgör den största enskilda posten. Lagos ligger i sig över det regionala genomsnittet, och enligt vår tolkning av lokala utgångspriser ligger de bästa bostäderna vid kusten närmare 4 500 euro per kvadratmeter. Om du överväger att köpa en fastighet till salu i Algarve är det värt att räkna ut den totala kostnaden för en specifik bostad snarare än att enbart titta på det angivna priset.
Kostnader som tillkommer efter tillträdet
När du väl äger bostaden börjar de årliga avgifterna. Den viktigaste är IMI, den kommunala fastighetsskatten, som tas ut av kommunen på det taxeringsvärdet till ungefär 0,3 till 0,45 procent för fastigheter i stadsområden, med delbetalningar i maj, augusti och november. För lägenheter tillkommer dessutom bostadsrättsavgifter, och fristående villor medför egna underhållskostnader. Ingen av dessa kostnader är särskilt stor var för sig, men de bör räknas in i budgeten redan från början.
Sammanfattning
Det är köpeskillingen som folk kommer ihåg, men det är handpenningen och de initiala kostnaderna som avgör om ett köp är bekvämt. Räkna med en handpenning på cirka 10 procent, en kontantinsats på 30 till 40 procent om du tar ett bolån, samt transaktionskostnader på ungefär 8 till 10 procent utöver detta. Se till att ha dessa siffror klara för dig redan från början, så brukar resten av processen löpa smidigt. Om du vill jämföra din budget med konkreta bostäder längs kusten mellan Alvor och Sagres kan vårt team gå igenom siffrorna för en fastighet som du faktiskt är intresserad av.
