En nybyggd villa eller lägenhet i västra Algarve överlämnas så snart byggherren meddelar att den är färdigställd. Innan du tar emot nycklarna och undertecknar överlämningsdokumentet har du en viss tid på dig att besiktiga bostaden och notera allt som inte är som det ska. Denna besiktning kallas för ”snagging” och är viktigare än vad köpare ofta förväntar sig.
Att upptäcka brister innebär att gå igenom den färdigställda fastigheten, lista bristerna och se till att de åtgärdas. Den här guiden förklarar vad besiktningen omfattar, hur överlämningen går till och på vilka sätt skyddet vid ett nybyggt objekt skiljer sig från ett äldre begagnat objekt.
Snabbsvar
- Snagging är din besiktning av en nybyggd bostad för att dokumentera brister innan du godkänner den
- Resultaten sammanställs i en skriftlig lista över brister som överlämnas till byggaren, som ansvarar för att åtgärda dem
- Överlämningen, eller vistoria, är den gemensamma genomgången där fastigheten kontrolleras och nycklarna överlämnas
- En nybyggd bostad omfattas av en lagstadgad femårsgaranti, separat från vad du än kommer överens om med byggaren
Vad en snagging-besiktning faktiskt kontrollerar
Snagging är en metodisk genomgång av allt som byggaren har installerat, rum för rum. I en nybyggd bostad är bristerna sällan av strukturell karaktär. Det handlar om ytfel, som är lätta att missa vid ett snabbt besök och besvärliga att åtgärda när du väl har flyttat in.
- Dörrar och fönster som stängs, tätar och låses, utan sprucket glas eller repade karmar
- Väggar, tak och målade ytor utan sprickor, fläckar och ojämnheter
- Kakel, fogar och golv som är jämnt lagda, utan lösa delar eller flisor
- VVS-installationer som ger både varmt och kallt vatten, dränerar ordentligt och inte uppvisar några läckor
- Eluttag, strömbrytare och elcentralen är alla strömförande och korrekt anslutna
- Köksskåp, vitvaror och badrumsinredning som fungerar och är oskadade
- Utomhusutrymmen, pool, terrasser, puts och dränering utförda enligt avtalet
Många köpare anlitar en oberoende snagging-inspektör, särskilt om de fortfarande befinner sig utomlands vid tillträdet. En specialist vet var fel i nybyggnationer gömmer sig och upprättar en lista som byggaren inte enkelt kan avfärda.
Felförteckningen och att få fel åtgärdade
Inspektionen resulterar i en skriftlig felförteckning, helst med ett foto och en platsangivelse för varje punkt. Du överlämnar den till byggherren, som måste åtgärda verkliga fel på egen bekostnad. Att komma överens om detta skriftligen förhindrar senare tvister om vad som påpekades.
Om möjligt håller köpare tillbaka en del av slutbetalningen tills bristerna är åtgärdade, eller kommer överens om en kvarhållen del som frigörs när arbetet har godkänts. Eventuella kvarhållna belopp måste skrivas in i avtalet i förväg, eftersom du inte kan kräva detta i sista minuten.
Vistoria och nyckelöverlämningen
Själva överlämningen kallas ofta för ”vistoria”, en gemensam genomgång av den färdigställda fastigheten tillsammans med byggherren eller platschefen. Du går igenom bristerna i fastigheten, bekräftar vad som är åtgärdat och vad som återstår, och tar emot nycklarna när du är nöjd.
Det är också tillfället att hämta bruksanvisningar och garantier för vitvaror samt information om vem du ska kontakta om något behöver åtgärdas i ett tidigt skede. Fotografera mätarställningarna när du tar över, så att ingångsbalanserna för el, vatten och gas är tydliga.
Försörjning, mätare och anslutningar
En nybyggd bostad är inte alltid fullt ansluten redan samma dag. Kontrollera att vatten, el och, i förekommande fall, gas är igång, samt att mätarna är installerade och avlästa.
- El är ansluten, mätaren installerad och ingångsavläsningen noterad
- Vattnet är igång, med vattenförsörjningen och eventuella bevattningssystem i drift
- Internet- och telefonlinjer är anslutna, eller så finns ledningskanalerna på plats för dessa
- Ett avtal för varje försörjningstjänst är klart att överföras till ditt namn
Byggarens lagstadgade garanti
Utöver vad du förhandlar fram omfattas en nybyggnad av en lagstadgad garanti. Enligt den portugisiska Código Civil är byggaren ansvarig för fel i en fastighet avsedd för långvarigt bruk under fem år från överlämnandet. Om ett fel upptäcks ska du anmäla det, den så kallade denúncia, inom ett år från upptäckten, och du har ytterligare ett år från den anmälan på dig att framställa ett krav.
Denna garanti gäller oavsett felrapporten. Felrapporten avser fel som du kan se vid överlämnandet, medan den femåriga garantin täcker sådana som upptäcks senare, från ett läckande platttak till sprickor som tyder på ett konstruktionsfel.
Hur detta skiljer sig från skydd vid köp på ritning och en besiktning
Felsökning är inte detsamma som de skydd som gäller medan en bostad byggs. Vid ett köp på ritning säkerställs dina delbetalningar vanligtvis av bankgarantier för köp på ritning, som skyddar dina pengar om byggherren går i konkurs innan byggnaden är färdig. Felsökningen sker senare, när byggnaden står färdig och du kontrollerar arbetet.
Det skiljer sig också från en besiktning före köp av en äldre begagnad bostad, där frågan gäller skick på en befintlig byggnad. Vid nybyggnation har byggaren den lagstadgade garantin, så tyngdpunkten flyttas till överlämningsbesiktningen. Köpare som överväger en byggnadsbesiktning innan de köper en äldre bostad står inför en annan process.
Vanliga misstag
- Att godkänna överlämningen innan man har besiktigat fastigheten ordentligt, för att sedan behöva jaga fel från utlandet
- Att inte föra någon skriftlig lista över brister, vilket gör att byggaren kan bestrida vad som någonsin påpekats
- Att förutsätta att det finns en kvarhållningssumma när inget sådant avtalats i kontraktet i förväg
- Att betrakta den femåriga garantin som en anledning att hoppa över en noggrann besiktning vid överlämnandet
Sammanfattning
Vid ett nybyggnadsprojekt i västra Algarve är överlämnandet din chans att kontrollera arbetet innan du godkänner det. En skriftlig lista över brister, en ordentlig vistoria, bekräftade anslutningar till el, vatten och avlopp samt en tydlig förståelse för den femåriga garantin ger dig en stark position redan från första dagen.
Om du är intresserad av lyxvillor i Algarve och vill ha tydlig vägledning om ett specifikt nybyggnadsprojekt, kontakta gärna teamet på B&P. Vi hjälper dig att hitta rätt fastighet och förstå vad det innebär att ta över den, medan din egen advokat sköter den juridiska sidan.
