Comment détenir le titre de propriété lors de l’achat d’un bien immobilier en Algarve en couple ou en famille en 2026

Lorsqu’un couple ou une famille étrangère achète un bien dans l’ouest de l’Algarve, la plupart des préparatifs portent sur le bien lui-même et son prix. La question du régime de propriété est souvent laissée de côté jusqu’à la visite chez le notaire, moment où il est généralement trop tard pour apporter des modifications en toute sérénité.

Au Portugal, le titre de propriété ne s’inscrit pas dans les concepts anglais de « joint tenancy » (copropriété conjointe) ou de « tenancy in common » (copropriété par parts). Notre guide sur le droit immobilier en Algarve présente le contexte général. Il est important de bien comprendre les principales options avant de signer, car elles sont inscrites dans l’acte de vente et ont des implications en matière de contrôle du bien, de décès, de divorce et de toute vente future.

Réponse rapide

• La copropriété portugaise, ou « compropriedade », signifie que chaque propriétaire détient une part définie, ou quota, plutôt qu’un tout indivisible.
• Pour un couple marié, le régime matrimonial revêt souvent autant d’importance que le nom figurant sur l’acte de propriété.
• Les principaux régimes sont la « comunhão de adquiridos », la « comunhão geral de bens » et la « separação de bens ».
• La propriété peut être scindée en « usufruto » (droit d’usage) et en « nua-propriedade » (propriété nue), cette dernière étant parfois utilisée dans le cadre de la planification successorale.
• Le mode de détention du titre de propriété doit être décidé avant la signature de l’acte, avec votre propre avocat.

Copropriété par parts définies

Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble, le droit portugais les considère comme copropriétaires au titre de la « compropriedade ». Chaque propriétaire détient une part spécifique, qui peut être égale, par exemple 50/50, ou inégale lorsqu’une partie apporte une contribution plus importante.

Ce régime diffère du principe anglais selon lequel la propriété revient automatiquement au survivant. Dans le cadre de la « compropriedade », chaque part appartient à son propriétaire et, en cas de décès, tend à être transmise selon les règles de sa propre succession plutôt qu’à l’autre copropriétaire.

• Les parts peuvent être égales ou fixées en fonction de l’apport de chacun.
• Chaque copropriétaire peut, en principe, disposer de sa propre part, bien que la vente de l’ensemble nécessite l’accord de tous.
• La répartition que vous choisissez est fixée dans l’acte notarié et ne peut pas être facilement modifiée par la suite.

Comment votre régime matrimonial détermine la propriété

Pour un couple marié, la propriété est liée au régime matrimonial, qui régit le traitement des biens au sein du mariage. Ce régime peut déterminer si un bien est détenu en copropriété même si un seul des époux figure sur l’acte notarié.

Il existe trois régimes principaux, et les couples ne savent souvent pas lequel s’applique à leur situation.

• La « comunhão de adquiridos », régime par défaut habituel, considère les biens acquis pendant le mariage comme communs, tout en conservant séparés les biens antérieurs au mariage et les biens hérités.
• La « comunhão geral de bens » met en commun la quasi-totalité des biens, y compris une grande partie de ce que chaque conjoint possédait auparavant.
• La « separação de bens » maintient séparés les biens de chaque conjoint, ainsi que leurs acquisitions, sans qu’aucun bien ne devienne automatiquement commun.

Un couple qui s’est marié à l’étranger peut déjà être soumis à un régime prévu par la législation de son pays d’origine, et la manière dont celui-ci est reconnu au Portugal relève de la compétence de votre avocat. L’important est de savoir quel régime s’applique avant de procéder à l’achat.

Acheter avec ou pour ses enfants

Les familles souhaitent parfois faire entrer leurs enfants dans la propriété, soit pour faciliter la succession, soit parce que les enfants utiliseront le bien. Cela est possible, mais les aspects pratiques méritent réflexion.

Lorsque les enfants sont mineurs, l’achat en leur nom impose des limites en matière de contrôle, car la vente ou l’hypothèque d’un bien appartenant à un mineur est soumise à des restrictions et nécessite généralement l’autorisation du parquet. De nombreux parents préfèrent conserver le bien à leur nom pour l’instant et planifier tout transfert séparément.

• Les enfants peuvent être copropriétaires avec des parts définies, ou détenir la pleine propriété, selon l’objectif visé.
• Toute donation ou cession en faveur des enfants entraîne des conséquences spécifiques, que votre avocat et votre conseiller fiscal devraient vous exposer.

Séparation de l’usufruit et de la nue-propriété

Une autre option consiste à diviser la propriété en deux parties. L’usufruit (usufruto) est le droit d’utiliser et de jouir du bien, tandis que la nue-propriété (nua-propriedade) est le titre de propriété sous-jacent, dépourvu de ce droit d’usage.

Cette séparation est parfois utilisée dans le cadre de la planification successorale. Les parents peuvent conserver l’usufruto à vie tandis que les enfants détiennent la nue-propriété, de sorte qu’au décès des parents, les deux parties se rejoignent sans qu’un nouveau transfert soit nécessaire.

• Le titulaire de l’usufruto peut utiliser le bien ou percevoir les revenus qui en découlent pendant la durée convenue ou à vie.
• Le nu-propriétaire détient le titre de propriété mais ne peut utiliser le bien qu’à l’expiration de l’usufruit.
• La vente est plus complexe, car l’usufruit et la nu-propriété doivent généralement être traités conjointement.

Pourquoi il est important de prendre une décision avant l’acte notarié

La raison pour laquelle il faut régler tout cela avant l’« escritura » est simple. Les parts, le régime de propriété et tout usufruit sont consignés dans l’acte lui-même, et les modifier par la suite implique généralement une nouvelle transaction. Notre guide sur l’acte de propriété au Portugal explique en détail ce que comprend l’acte, et le rôle du notaire est défini par les notaires portugais.

Le mode de détention du titre de propriété a une incidence sur trois aspects : qui contrôle les décisions concernant le bien, ce qu’il advient de chaque part en cas de décès ou de divorce, et la facilité avec laquelle une vente future pourra être réalisée. Prendre une décision dès le début vous permet de garder le contrôle sur ces aspects.

Erreurs courantes

• Supposer que la propriété au Portugal fonctionne comme la « joint tenancy » (copropriété avec droit de survie) dans son pays d’origine, où le survivant hérite automatiquement de la totalité du bien.
• Négliger le régime matrimonial, puis découvrir que le conjoint détient plus ou moins de parts que prévu.
• Mettre un bien immobilier au nom d’un enfant mineur sans tenir compte de la perte de contrôle que cela implique.
• Opter pour un partage en usufruit pour des raisons successorales sans comprendre dans quelle mesure cela limite une vente ultérieure.
• Laisser la décision concernant la structure de propriété jusqu’au jour de l’acte notarié, sans disposer du temps nécessaire pour peser le pour et le contre.

Résumé

Le choix du régime de propriété lors d’un achat en Algarve mérite d’être mûrement réfléchi. Les parts de « copropriété », votre régime matrimonial et l’option d’usufruit ont chacun des conséquences différentes en matière de contrôle, de décès, de divorce et de vente future, et tous sont fixés lors de la signature de l’acte notarié.

C’est votre propre notaire qui met en place la structure de propriété et vérifie que votre situation s’inscrit bien dans le cadre juridique portugais. Si vous êtes encore en train d’étudier les propriétés à vendre en Algarve et que vous souhaitez obtenir des informations claires sur un bien en particulier, notre équipe chez B&P Real Estate se fera un plaisir de vous aider à trouver le bien qui vous convient et à bien comprendre ce que vous achetez.