Ao comprar um imóvel no Algarve, a maior parte da atenção tende a centrar-se na escritura, nos relatórios técnicos e no crédito hipotecário. A documentação que descreve como a habitação foi efetivamente construída recebe, muitas vezes, muito menos atenção.
Um documento que vale a pena compreender desde cedo é a Ficha Técnica de Habitação. Trata-se de um registo técnico do imóvel e, na pressa de tratar de tudo o resto, é fácil deixá-lo de lado.
Resposta rápida
- A Ficha Técnica de Habitação é uma ficha técnica que descreve os principais detalhes de construção e materiais de uma habitação.
- É obrigatória para edifícios construídos ou substancialmente alterados após 30 de março de 2004, pelo que a maioria das construções mais recentes a possui.
- Normalmente, é entregue ao comprador no momento da assinatura da escritura final ou antes desta.
- Complementa, em vez de substituir, o certificado energético, a licença de habitação e qualquer laudo técnico do edifício.
- Lê-la atempadamente ajuda-o a confirmar de que materiais é constituído o imóvel e quem o construiu.
O que é a Ficha Técnica de Habitação
A Ficha Técnica de Habitação, frequentemente abreviada para FTH, é um documento normalizado que define as principais características técnicas e funcionais de uma habitação. Foi introduzida pela legislação portuguesa em 2004 e aplica-se a edifícios residenciais.
Em termos simples, trata-se de um resumo escrito dos materiais de construção utilizados e da forma como a habitação foi construída. É elaborada pelo promotor imobiliário ou pelo técnico responsável pelas obras, e uma cópia é depositada na câmara municipal local. O objetivo, quando as regras foram elaboradas, era proporcionar aos compradores uma visão mais clara da habitação que estavam a adquirir, em vez de dependerem apenas de garantias verbais.
Que Imóveis a Possuem
Nem todas as casas no Algarve terão uma Ficha Técnica de Habitação. O requisito aplica-se a edifícios construídos ou substancialmente alterados após 30 de março de 2004, o que significa que muitas moradias e casas geminadas mais antigas são simplesmente anteriores a essa data.
No caso de apartamentos mais recentes e moradias concluídas recentemente, é comum encontrar o documento no processo de documentação. Se estiver a considerar um imóvel mais antigo que tenha sido entretanto reconstruído ou substancialmente alterado, vale a pena perguntar se as obras deram origem a uma nova ficha técnica. Para os compradores estrangeiros, em particular, trata-se de um ponto de referência útil, uma vez que as especificações são registadas num formato consistente, independentemente de quem seja o vendedor.
O que o documento realmente lhe diz
O valor do FTH reside nos detalhes que regista. Em vez de descrever uma casa em termos de marketing, enumera as especificações práticas.
Normalmente, pode esperar que abranja:
- A identidade do promotor imobiliário e dos técnicos envolvidos no projeto.
- Os principais materiais utilizados na estrutura, paredes, telhado e pavimentos.
- Detalhes dos sistemas de água, escoamento, eletricidade e, quando existentes, de gás.
- Informações sobre isolamento, vidros e quaisquer características térmicas ou acústicas.
- Equipamento fornecido com a habitação, como caldeiras ou aparelhos de ar condicionado.
Lida em paralelo com uma visita ao imóvel, esta ficha tende a ajudá-lo a compreender se o que lhe é dito corresponde ao que foi efetivamente instalado. Também pode revelar-se útil mais tarde, se pretender renovar ou fazer a manutenção do imóvel e precisar de saber o que se encontra por trás dos acabamentos.
Como se enquadra no processo de compra
A Ficha Técnica de Habitação é um documento entre vários, e é útil perceber qual é o seu papel. Não confirma a propriedade e não é o mesmo que a licença de habitação, que se refere à possibilidade de um imóvel ser habitado. Cada um destes documentos responde a uma questão diferente, e a FTH responde à questão prática de como o edifício foi efetivamente construído.
Na prática, a FTH é normalmente analisada no âmbito das verificações mais abrangentes realizadas antes da conclusão da transação. Desde janeiro de 2024, ao abrigo da reforma do Simplex Urbanístico, a FTH deixou de ser um documento obrigatório aquando da assinatura da escritura final e os advogados já não são legalmente obrigados a exigi-la, mas o original deve continuar a ser entregue ao comprador, e o seu próprio advogado continuará, normalmente, a verificar se está presente e se é coerente.
Como o FTH é um documento técnico, pode ser fácil ignorá-lo. A nossa visão geral sobre o direito imobiliário no Algarve explica como estes documentos se articulam entre si, e também vale a pena compreender em que casos recorrer a um advogado para comprar um imóvel em Portugal torna as verificações mais simples.
Erros comuns
- Presumir que todos os imóveis têm um FTH, quando as casas mais antigas, construídas antes de 2004, normalmente não o têm.
- Tratar o documento como prova de propriedade ou de legitimidade jurídica, o que não é o caso.
- Ignorar os materiais e equipamentos listados, ficando depois surpreendido com o que está e o que não está incluído após a conclusão da compra.
- Deixar o pedido para o dia da escritura, em vez de o rever enquanto ainda há tempo para fazer perguntas.
- Confundi-lo com o certificado energético, que avalia a eficiência e não os detalhes de construção.
Resumo
A Ficha Técnica de Habitação, por si só, não vai determinar o sucesso ou o fracasso de uma compra. É, no entanto, um registo útil que indica como uma casa mais recente foi construída e o que foi instalado, e analisá-la atempadamente tende a tornar as fases posteriores mais tranquilas.
No caso de imóveis mais antigos que não a possuam, uma boa inspeção da construção e verificações cuidadosas colmatam em grande parte essa lacuna. Seja como for, saber quais os documentos a esperar coloca-o numa posição mais forte antes de se comprometer.
Se está a ponderar a compra de um imóvel no Algarve e precisa de ajuda para compreender a documentação relacionada com a casa, a equipa da B&P Real Estate terá todo o prazer em explicar-lhe o que deve ter em conta. O seu próprio advogado trata da parte jurídica, e nós podemos ajudá-lo a compreender melhor o próprio imóvel.
